• Autor: Eliza Rumowska
Kupiłem działkę budowlaną. Przez środek mojej działki przebiega rura kanalizacyjna, która uniemożliwia mi wybudowanie budynku. Poprzednia właścicielka ziemi pisała list do firmy wodociągowej o przesunięcie bądź usunięcie tej rury. Odpowiedź oczywiście jest negatywna, oni nie biorą tego na siebie i jedynie przesunięcie tej rury jest możliwe, jak sam to zrobię na własny koszt. Czy to tak musi naprawdę wyglądać i czy ja nie posiadam żadnego prawa, aby ich obciążyć taka inwestycja? Czy jest możliwość podania sprawy do sądu i ewentualna wygrana sprawy?
Wszystko zależy od czynników, takich jak:
Oto bowiem standardowo katalog praw i obowiązków obu stron w obszarze służebności przesyłu reguluje kodeks cywilny następująco:
„Służebność przesyłu
Art. 3051. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Art. 3052. § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Art. 3053. § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.
§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Art. 3054. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.
Jak więc się Pan przekonał po powyższej lekturze – właściciel nie ma prawa żądać od operatora usunięcia infrastruktury przesyłowej legalnie posadowionej, zaś operator ma prawo uregulować jej położenie poprzez zawarcie umowy lub postanowienie sądowe gdy strony nie dojdą do porozumienia. Jednak jak wskazują powyższe przepisy – do tego rodzaju służebności należy pomocniczo stosować przepisy o służebnościach gruntowych odpowiednio je interpretując: W regulacjach służebności gruntowych odnajdujemy m.in.:
„Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Art. 288. [Rozwinięcie]
Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.
W Pana przypadku można domniemywać, że służebność pozbawiła działkę budowlaną swej podstawowej funkcjonalności, tj. możliwości jej zabudowy. Dlatego uzyskując w tej materii decyzję odmowną z gminy, należy to traktować jako podstawę do żądania zmiany zakresu i przebiegu służebności. Kodeks cywilny określa te sytuacje następująco:
„Art. 291. [Zmiana treści lub sposobu wykonywania]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”.
Jednak powyższy scenariusz to opcja do realizacji gdyby służebność byłą już ustanowiona a nie tylko w posiadaniu operatora. Dlatego najpierw ustalmy w oparciu o moje początkowe pytania–kryteria – jaki mamy stan faktyczny tej służebności – wówczas jeszcze bardziej szczegółowo postaram się Pana naprowadzić na właściwe tory działania możliwe w danej sytuacji. Proszę jednak niczego nie odkładać na potem, bo bardzo możliwe, że służebność nie była ustanowiona i operator ciągle ją tylko posiada, co powoduje, że z każdym dniem upływu czasu biegnie czas potrzebny do zasiedzenia służebności.
„Art. 292. [Zasiedzenie służebności gruntowej]
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.
Co uzasadnia bierność operatora – bo nie jest w jego interesie regulowanie teraz służebności. Woli on doprowadzić do jej zasiedzenia i uzyska to z biegiem czasu, jeżeli Pan nie przerwie tego stanu spokojnego posiadania.
Czekam więc na dane dotyczące kryteriów z początkowej części mojej odpowiedzi.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
