Przesłanki zniesienia służebności, z których może skorzystać właściciel nieruchomości obciążonej

Przesłanki ustanowienia drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej jest rodzajem służebności gruntowej uregulowanej w art. 285 i n. Kodeksu cywilnego (K.c.). Jest ustanawiana w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada lub posiada nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej. Stosownie do art. 145 K.c.:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi konieczne powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Zasadność drogi koniecznej gdy dostęp do drogi uzyskany zostanie bezpośrednio z nieruchomości władnącej

Co do zasady, służebność jest prawem bezterminowym i z powodu upływu czasu może stracić swoje gospodarcze uzasadnienie np. w sytuacji, gdy nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi publicznej uzyska bezpośredni dostęp do tej drogi.

Na marginesie należy wspomnieć, że służebność wygasa w przypadku jej niewykonywania przez okres co najmniej 10 lat.

Przepisy art. 294 i 295 K.c. przewidują dwie możliwości domagania się przez właściciela nieruchomości obciążonej zniesienia służebności obciążającej jego nieruchomość.

Zgodnie z art. 294 K.c.: „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.”.

Zniesienie służebności drogi koniecznej po uzyskaniu bezpośredniego dostępu do drogi publicznej

Tak więc właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zniesienia służebności, jeżeli w skutek zmiany stosunków gospodarczych, ustanowiona służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa. Za punkt odniesienia zmiany stosunków należy wziąć datę powstania służebności, co oznacza, że chodzi tutaj o zmiany powstałe po tym czasie. Zmiana ta nie może dotyczyć stosunków osobistych między właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej (uchwała SN z dnia 7 grudnia 1964 r., III CO 61/64, OSNCP 1965, nr 6, poz. 95).

Dodatkowo należy wykazać, iż zniesienie służebności nie uniemożliwi korzystania z nieruchomości władnącej. Zniesienie służebności następuje w powyższym przypadku za wynagrodzeniem.

Przesłanki zniesienia służebności drogi koniecznej

Drugim przypadkiem, w którym sąd może orzec o zniesieniu służebności, jest sytuacja, w której służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, a zatem istnienie służebności nie zwiększa w żaden sposób stopnia użyteczności przedmiotowej nieruchomości. W moim przekonaniu przepis stanowić może podstawę wystąpienia przez Pana z powództwem o zniesienie służebności. Zgodnie z art. 295 K.c.: „Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.”

Doktryna prawa oraz orzecznictwo przyjmuje, iż o „utracie wszelkiego znaczenia” można mówić wówczas, gdy odpadną przesłanki ustanowienia służebności (wyr. SO w Gdańsku z dnia 05 grudnia 2012 r., III Ca 283/12, Lex nr 1714951), czyli wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej, a przesłanki ustanowienia służebności przestaną istnieć. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 467/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 102, uznał, że skoro przesłanką zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 K.c. jest utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej, to przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, zbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność drogi koniecznej. Znaczenie służebności drogi koniecznej określa treść art. 145 § 1 K.c.: droga konieczna zapewniać ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. Oznacza to, że droga konieczna traci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, jeżeli nie jest przydatna dla jej dostępu do drogi publicznej ani do budynków gospodarskich. Z istoty tej służebności wynika, że nie służy ona ułatwianiu komunikacji między nieruchomością władnącą a dalszymi nieruchomościami. Z tego względu okoliczność, że dla właściciela nieruchomości władnącej przydatny jest przejazd drogą konieczną do innych nieruchomości, na których nie ma budynków gospodarskich, nie przeszkadza zniesieniu tej służebności na podstawie art. 295 K.c. wyrok SO w Gdańsku z 5.12.2012 r., III Ca 283/12, LEX nr 1714951.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 1964 r., III CO 61/64
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 05 grudnia 2012 r., III Ca 283/12
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 467/98
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z 5.12.2012 r., III Ca 283/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.