• Autor: Zuzanna Lewandowska
Nie należy do rzadkości sytuacja, gdy na naszych gruntach znajdują się urządzenia, które do nas nie należą, a są własnością różnych przedsiębiorstw. Chodzi o słupy energetyczne, instalacje gazowe, kanalizacyjne itp. Czasami urządzenia te mogą wprost uniemożliwiać zagospodarowanie działki zgodnie z życzeniem jej właściciela, albo zmniejszają jej wartość rynkową. Bywa i tak, że właściwie nikt w rodzinie nie pamięta, na jakiej podstawie urządzenie przesyłowe stanęło przed laty na rodzinnym gruncie. Zasygnalizowane sytuacje łączy jedno pojęcie – służebności przesyłu, czyli ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, i o tym szerzej w artykule.
Urządzenia, które służą do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne, podobne urządzenia, co do zasady, nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Z tego zaś wynika, że możliwe jest żądanie od przedsiębiorcy, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, aby nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem. Z żądaniem takim może wystąpić osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń i jest ich właścicielem, chyba że strony zawarły umowę, w której postanowiono inaczej. Sam przedsiębiorca również może wystąpić z żądaniem przeniesienia na niego własności tych urządzeń.
Przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) przewidują, że do ustanowienia służebności przesyłu może prowadzić posadowienie słupa energetycznego na nieruchomości, która jest czyjąś własnością. Prawo służebności przesyłu, bo o nim mowa, polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń. Jeśli przedsiębiorca odmówił zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a byłaby on konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości ma prawo żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności, w tym także zmniejszenie wartości nieruchomości (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt: IV CSK 56/12).
Ponadto ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić na podstawie decyzji administracyjnej, orzeczenia sądu lub ugody sądowej. Służebność przesyłu można także zasiedzieć.
Postawienie słupa energetycznego ma charakter bezprawny, gdy nastąpiło bez umowy z właścicielem gruntu, orzeczenia sądu, ugody sądowej czy decyzji administracyjnej, a więc gdy doszło do tego bez tytułu prawnego. W takim przypadku przedsiębiorca bezumownie korzysta z części cudzej nieruchomości, na której postawił swoje urządzenie. Co zrobić w takiej sytuacji?
Właściciel nieruchomości powinien zwrócić się do przedsiębiorcy z żądaniem wskazania podstawy prawnej dla posadowienia urządzenia na jego nieruchomości. Jeśli tej podstawy brak, zastosowanie może znaleźć art. 222 K.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, zaś przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W rzeczywistości oznacza to uprawienie właściciela nieruchomości do żądania usunięcia słupa z jego działki.
Właściciel może wystąpić z żądaniem usunięcia słupa energetycznego do przedsiębiorcy albo bezpośrednio wystąpić z powództwem do sądu, jeśli próby polubownego rozwiązania sporu nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Roszczenie z art. 222 K.c., o którym mowa powyżej, co do zasady nie ulega przedawnieniu, ale wygasa w przypadku jego zaspokojenia (gdy przestaną mieć miejsce naruszenia lub zostanie przywrócony stan zgodny z prawem).
Ponadto właściciel nieruchomości może także dochodzić tzw. roszczeń uzupełniających na podstawie art. 244 i 225 K.c. Wśród nich wskazuje się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wysokość tego wynagrodzenia obliczana jest zwykle na podstawie stawek czynszu za dzierżawę gruntu o podobnej charakterystyce i w podobnej okolicy. Warto jednakże zwrócić uwagę, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, co do zasady, nie jest odszkodowaniem. Jest tak dlatego, że wysokość roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie zależy od tego, czy właściciel nieruchomości poniósł jakiekolwiek straty, ale od cen rynkowych, jakie właściciel uzyskałby, gdyby nie doszło do korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84).
W niektórych przypadkach właściciel nieruchomości może dochodzić od przedsiębiorcy odszkodowania w rozumieniu art. 415 K.c. Dotyczyć to będzie w szczególności przypadków, gdy wskutek posadowienia słupów właściciel nieruchomości poniósł szkodę. Szkodą w takiej sytuacji może być przykładowo brak możliwości użytkowania zajętego gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Odszkodowanie powinno zostać określone w takiej wysokości, jaka uwzględnia szkody poniesione przez właściciela. Wskazuje się tutaj na brak możliwości zabudowy i obniżenie atrakcyjności nieruchomości. Odszkodowanie ustala się według stawek rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, jakie właściciel mógłby uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2010 r., I CSK 312/09).
Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu co do zasady nie ulega przedawnieniu. Niemniej jednak roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się z upływem 6 lat, podobnie jak roszczenie o zapłatę odszkodowania. Zastosowanie znajdują więc ogólne terminy przedawnienia określone w art. 118 K.c.
Co do zasady, przyjmuje się termin 30 lat od umieszczenia urządzeń przesyłowych (posadowienia słupów energetycznych) na danej nieruchomości jako termin, w jakim przedsiębiorca może zasiedzieć służebność przesyłu. Wniosek właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem przerywa bieg terminu zasiedzenia takiej służebności (tak: Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2011 r., III CZP 124/10).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Zuzanna Lewandowska
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Ukończyła aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała w renomowanych kancelariach prawnych w stolicy. Specjalizuje się głównie w prawie rodzinnym i opiekuńczym, cywilnym, ze szczególnym naciskiem na zobowiązania, gospodarczym, jak również windykacji należności. Od ponad 3 lat z sukcesem prowadzi czasopismo internetowe o prawie i zawodzie prawnika. Obecnie prowadzi także własną kancelarię adwokacką.
Zapytaj prawnika
