Przyłącza wybudowane na wspólnej działce bez zgody współwłaściciela

Usytuowanie na działce urządzeń przesyłowych bez zgody jednego z dwóch współwłaścicieli

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Następnie według art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Potwierdzając obecne stanowisko Sądu Najwyższego, podłączenie do nieruchomości mediów przez nieruchomość wspólną stanowi czynność zwykłego zarządu, do której ma zastosowanie art. 201 K.c. Przez to współwłaściciel, jeżeli nie posiada większości udziałów w nieruchomości, nie mógł bez Pana zgody poprowadzić przyłączy od Pana działki.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r. III CRN 166/80 – „instalowanie przewodów wodociągowych nie jest czynnością faktyczną, która prowadziłaby do zmiany przeznaczenia gruntu, zmiany jego konfiguracji oraz przeszkadzałaby współwłaścicielom w korzystaniu ze wspólnego gruntu (wspólnej drogi). Chwilowe niedogodności wynikające z prowadzonych prac ziemnych nie zmieniają charakteru takiej czynności, jako czynności zwykłego zarządu.”.

Zobacz też: Współwłaściciel drogi nie wyraża zgody

Korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli

Sąd ten wskazał, że zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 206 K.c. – „każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Korzystanie z rzeczy wspólnej jest ograniczone tylko w ten sposób, że korzystanie przez jednego ze współwłaścicieli nie może stanowić przeszkody w analogicznym korzystaniu przez innych współwłaścicieli.

Jest oczywiste, iż korzystanie z drogi polega przede wszystkim na przejeżdżaniu i przechodzeniu nią oraz przepędzaniu bydła. Jest to przy tym współposiadanie niezależne, każdy bowiem ze współwłaścicieli korzysta z całej rzeczy niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

Skarżąca – Janina K., chcąc dokonać prac ziemnych związanych z budową wodociągu, nie zamierza przez to pozbawić pozostałych współwłaścicieli możliwości korzystania ze spornej drogi, w najgorszym razie może ewentualnie tylko przez krótki okres korzystanie to utrudnić. Zamierzone przez nią czynności mają charakter przejściowy, ich celem zaś jest wykonanie urządzenia, które ma zapewnić zaopatrzenie w wodę, nie tylko bardzo potrzebną w gospodarstwie rolnym. Prace, które chce wykonać, w żadnym stopniu nie pozbawią przy tym pozostałych współwłaścicieli współposiadania spornej działki, ani też nie zmienią w niczym charakteru tej działki.

W sytuacji więc, zdaniem skarżącego, gdy zamierzone przez Janinę K. czynności na przedmiocie współwłasności dają się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, należy przyjąć, iż może ona domagać się realizacji swoich praw płynących z art. 206 K.c. w drodze powództwa, oczywiście jeżeli inny sposób doprowadzenia wody do budynków nie jest możliwy lub byłby związany ze znacznym podwyższeniem kosztów inwestycji.

Trafnie, aczkolwiek w innym może kontekście, podniesiono w rewizji nadzwyczajnej, że rozważenie przez oba sądy sprawy w płaszczyźnie art. 199 K.c. jest błędne. Zdaniem Sądu Najwyższego jest błędne, jednakże z tej przyczyny, że instalowanie przewodów wodociągowych nie jest czynnością faktyczną, która prowadziłaby do zmiany przeznaczenia gruntu, zmiany jego konfiguracji oraz przeszkadzałaby współwłaścicielom w korzystaniu ze wspólnego gruntu (w omawianym przypadku wspólnej drogi). Chwilowe niedogodności wynikające z prowadzonych prac ziemnych nie zmieniają charakteru takiej czynności, jako czynności zwykłego zarządu.”.

Powyższe potwierdziła uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r. (sygn. III CZP 18/02), zgodnie z którą – „instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.”.

Nie wiem, w jakim zakresie doprowadzenie mediów do działki wydzierżawianej pozbawiło Pana prawa własności, jednak formalnie rzecz biorąc współwłaściciel powinien wystąpić do Pana o zgodę na budowę połączeń, a w braku takiej zgody – mógł skierować sprawę do sądu o wydanie zastępczej zgody.

Przeczytaj też: Skrzynka elektryczna w granicy działki

Pozwolenie na budowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej a brak zgody współwłaściciela gruntu

Samo wydanie pozwolenia na budowę nie wydaje mi się dziwne, gdyż zgodnie z wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 grudnia 2008 r. II OSK 1552/07 – „organ architektoniczno-budowlany nie może uzależniać wydania decyzji od spełnienia przez stronę warunku nieprzewidzianego w art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. a ustawy – Prawo budowlane. Tym samym, domaganie się na etapie prowadzonego postępowania administracyjnego w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wykazania się zgodą pozostałych właścicieli sieci wodociągowej i kanalizacyjnej nie może stanowić przeszkody do wydania decyzji w tym zakresie. Zdaniem Sądu, kwestia zgody na podłączenie projektowanej inwestycji, do infrastruktury technicznej objętej współwłasnością inwestora i innych podmiotów, które na tym etapie nie wyrażają na to zgody, pozostaje w sferze stosunków umownych, stanowi materię prawa cywilnego”.

Wydaje się, że może Pan (uprzednio należałoby uzyskać na piśmie stanowisko gminy i współwłaściciela) skierować sprawę do sądu i wskazać, że po wykonaniu przyłącza spadła wartość nieruchomości, doszło do uszczuplenia majątku wspólnego, a także zagraża to Pana interesom, gdyż został Pan bezprawnie ograniczony w wykonywaniu swojego prawa współwłasności (na tym terenie nie można prowadzić głębokich wykopów, czy też stawiać budynków itp.).

Generalnie, jeżeli sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami.

Naruszenie uprawnienia wynikającego ze współwłasności

Wydaje się, że nie został Pan pozbawiony posiadania tej części działki, gdyż, jak rozumiem, wszelkie przyłącza poprowadzone zostały w ziemi. Dopiero gdy drugi współwłaściciel używa części nieruchomości wspólnej i pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 K.c. – narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli – działa bezprawnie.

Ponieważ współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne, tzw. wydobywcze, mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. Otóż zgodnie z art. 222 K.c.:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

W przedstawionej sytuacji najbardziej skuteczną drogą do przywrócenia stanu poprzedniego wydaje się dochodzenie tego roszczenia w drodze powództwa cywilnego w postaci roszczenia negatoryjnego.

Zatem moim zdaniem, powinien Pan wystąpić w stosunku do współwłaściciela z roszczeniem o nakazanie rozebrania instalacji przeprowadzonych przez wspólną nieruchomość bez Pana zgody, chyba że taka zgoda nie była konieczna (art. 201 K.c.).

Art. 206 K.c. jest podstawą roszczeń współwłaścicieli między sobą rozumianą jako ochrona uprawnień wzajemnych w rodzaju tej, którą przewiduje dla właścicieli art. 222 K.c. Konstrukcja tych roszczeń zbliżona do konstrukcji ochrony własności w art. 222 K.c. różni się tym, że w art. 206 K.c. są te roszczenia korygowane zakresem współposiadania i korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej, którego granice zakreślają uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. One wyznaczają zasięg kognicji sądu, mogącego w uwzględnieniu zgłoszonego żądania i wyników postępowania dowodowego orzec nakaz przywrócenia stanu zgodnego z prawem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1997 r., I CKN 931/97, LEX nr 1226977).

W związku z powyższym można podzielić Pana stanowisko, iż naruszeniem art. 222 § 2 K.c. w zw. z art. 206 K.c. jest poprowadzenie instalacji przez wspólną własność.

Podział nieruchomości do korzystania

Podkreślić przy tym należy, iż stan, którego przywrócenia żąda właściciel na podstawie art. 222 § 2 K.c., nie musi być stanem poprzednim, istniejącym przed dokonaniem naruszenia. Może to być stan inny, byleby był zgodny z prawem, a więc nie naruszał bezwzględnie obowiązujących przepisów regulujących sposób korzystania z nieruchomości. W związku z powyższym musi Pan wziąć pod uwagę, że sąd może uznać, iż przez poprowadzenie tych instalacji przez współwłaściciela Pana prawo własności nie doznało uszczerbku. Ponadto współwłaściciel może wskazywać, że jest wyłącznym posiadaczem tej części, przez którą poprowadził instalacje. Sąd może więc dojść do przekonania, że doszło do podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum). Z uwagi na ten podział mógł urządzić ją bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W orzecznictwie wskazuje się bowiem, że w przypadku podziału nieruchomości do korzystania, zakres czynności, które może wykonywać współwłaściciel bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jest znacznie szerszy, niż w przypadku braku takiego porozumienia (por. wyrok SN z 10.06.1994 r., II CRN 53/94).

Zgodnie z poglądem prezentowanym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 stycznia 2005 r. w sprawie o sygn. akt. III CK 129/2004 – „naruszenie własności, uzasadniające roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, występuje w przypadku bezprawnego, fizycznego oddziaływania na rzecz lub jej właściciela w taki sposób, że utrudnia ono lub uniemożliwia wykonywanie władztwa nad rzeczą”.

Odszkodowanie za bezprawne korzystanie z nieruchomości

Reasumując, jeżeli sąd uzna, że współwłaściciel bezprawnie naruszył Pana prawo do korzystania z nieruchomości, to powinien na mocy art. 206 K.c. i art. 222 § 2 K.c. zobowiązać go do przywrócenia stanu zgodnego z prawem – usunięcia przyłączy, gdyż poprzez ich istnienie jest Pan ograniczony w swoim prawie współwłasności.

Powinien Pan także wystąpić z roszczeniem o zapłatę za bezumowne korzystania z gruntu będącego współwłasnością (analogicznie jakby inwestor nie był współwłaścicielem).

Wystąpienie z roszczeniem o zapłatę wraz z roszczeniem negatoryjnym jest dopuszczalne, bowiem wynika ono z łączenia roszczeń uzupełniających z roszczeniem negatoryjnym. Zasada „niełączenia” roszczenia negatoryjnego z roszczeniami uzupełniającymi doznaje „korekty” w przypadku posiadania służebności. Pogląd ten znalazł potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05, uznał, że właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Roszczenia uzupełniające mogą więc być dochodzone zarówno łącznie z roszczeniem negatoryjnym, jak i niezależnie od takiego roszczenia.

Co do ustalania wysokości odszkodowania w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r. w sprawie III CZP 73/91 wyrażono pogląd o konieczności stosowania obiektywnego kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych – stawek za korzystanie z rzeczy danego rodzaju. Sąd Najwyższy dał wyraz temu, że odszkodowanie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji posiadacza w treść prawa własności powoda, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście oceniać spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa własności. Wysokość odszkodowania co do zasady powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z dzierżawy zajętego pod urządzenia gruntu, z uwzględnieniem jednak stopnia ingerencji urządzenia w prawo własności.

Moim więc zdaniem współwłaściciel jest posiadaczem tych urządzeń w złej wierze, bowiem nie uzyskał od Pana zgody na ich położenie (jeżeli uznamy, że są jego własnością). Zgodnie z art. 224 K.c.:

„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela

Według zaś art. 225 K.c. – Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

W Pana przypadku sprawą zasadniczą jest ustalenie, do kogo należą poszczególne przyłącza. Jeżeli do drugiego współwłaściciela – pozostają Panu powyższe roszczenia. Jeżeli zaś do poszczególnych zakładów (wod.-kan., zakładu energetycznego) – to pozostaje analogiczne roszczenie do nich – nakazanie usunięcia oraz zapłatę za bezumowne korzystanie.

Sprawa jest skomplikowana, a jej wynik niestety niepewny, dlatego swoje działania powinien Pan skierować do współwłaściciela oraz zakładów dokonujących przyłącza poszczególnych mediów z żądaniem wyjaśnień. Wszystko jednak wskazuje na to, że przyłącza te należą do Pana sąsiada jako współwłaściciela (lepiej mieć te informacje na piśmie od poszczególnych dostawców).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r. III CRN 166/80
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r. sygn. III CZP 18/02
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 grudnia 2008 r., sygn akt II OSK 1552/07
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1997 r., sygn. akt I CKN 931/97

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.