Przyłącze energetyczne a służebność drogi, czy zgoda wszystkich współwłaścicieli jest konieczna?

Zarząd współwłasnością

Należy w tej kwestii sięgnąć do Kodeksu cywilnego (K.c.), a w szczególności do przepisów regulujących współwłasność, czyli art. 195 K.c. i następnych. Zgodnie z art. 198 K.c. „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Jest za niego odpowiedzialny i do pewnego stopnia może z nim robić, co zechce, o ile oczywiście to się nie kłóci z prawami pozostałych współwłaścicieli i im nie zagraża. Zgodnie z art. 200 K.c. „każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współpracy w zarządzie rzeczą wspólną”. Nie zostało to jednakże specjalnie doprecyzowane ani skonkretyzowane, na czym taka współpraca powinna polegać, gdyż należy rozstrzygać, mając na względzie okoliczności każdego przypadku.

Zgodnie z art. 201 K.c. „do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”. Tak więc do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Nie można jej dokonać samodzielnie, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a wtedy współwłaściciele, których udziały wynoszą przynajmniej połowę, mogą złożyć wniosek o upoważnienie sądu do dokonania czynności.

Nie zostało w przepisach sprecyzowane, czym są czynności zwykłego zarządu, a czym czynności przekraczające zwykły zarząd. Powszechnie uważa się, że są to czynności, które obejmują zwykłą, codzienną eksploatację rzeczy, decydowanie o drobnych, codziennych sprawach.

Budowa przyłącza prądu w drodze

Budowa przyłącza doprowadzającego energię elektryczną do budynku na nieruchomości wspólnej realizuje różne cele. Przede wszystkim przyłącze stanowi niezbędny element sieci, łączący instalację w obiekcie z urządzeniami stricto przesyłowymi, bez którego nie byłoby możliwe odbieranie mediów zaspokajających podstawowe potrzeby życiowe mieszkańców.

W tym sensie budowa przyłączy powinna być potraktowana jako czynność zwykłego zarządu, bowiem bez prądu może być zagrożone jest zdrowie mieszkańców, a po wtóre stopniowemu zniszczeniu uległby budynek pozbawiony dostaw niezbędnych mediów.

Obszernie i ciekawie w tym zakresie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale wydanej w sprawie III CZP 18/02 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym II OSK 906/09. Sądy przytoczyły następujące argumenty przemawiające za potraktowaniem budowy przyłącza jako czynności zwykłego zarządu:

• zaspokajane będą wyłącznie potrzeby właścicieli nieruchomości wspólnej, zatem ograniczenie własności związane z posadowieniem urządzenia dokonywane jest w interesie właścicieli i przynosić im będzie korzyści,
• budowa przyłącza co do zasady nie ogranicza właścicieli w możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem,
• przyłączenie do sieci jest pozytywne zarówno w kontekście interesu właścicieli nieruchomości (łatwość dostępu do mediów, pewność dostaw), jak i interesu społecznego, przede wszystkim w zakresie ochrony środowiska (np. minimalizacja niskiej emisji dla sieci ciepłowniczych, likwidacja tradycyjnych szamb dla kanalizacji),
• instalacje kanalizacyjnej, wodociągowe, ciepłownicze i podobne stanowią obecnie standardowe uzbrojenie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.06.2012 r., sygn. akt II OSK 511/11). Sąd stwierdził, że „brak jest podstaw, aby przyjąć, iż budowa podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię elektryczną na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu”.

Stąd zgoda większości winna Panu wystarczyć. Ostatecznej oceny można jednak dokonać, biorąc pod uwagę rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości, która ma zostać obciążona przyłączem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.