• Data: 2022-09-09 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Zamierzam wybudować dom na małym osiedlu domków jednorodzinnych. Właściciel pierwszego domu, który tu powstał przed laty, wybudował wodociąg, który przebiega pod drogą osiedlową, a ta jest współwłasnością wszystkich właścicieli nieruchomości na tym osiedlu (służebność wpisana w akcie notarialnym, ale bez mowy o wodociągu). Od tego właściciela, a następnie od jego syna, wszyscy pozostali uzyskali zgodę na korzystanie z jego wodociągu. Moja działka jest ostatnia i stoję przed dylematem, jak uzyskać stosowną zgodę, w jakiej formie, aby mieć pewność, że ktoś kiedyś nie zmieni zdania albo warunków? Czy powinno to być oświadczenie właściciela, że wyraża zgodę nieodpłatnie na wieczne użytkowanie z wodociągu i podpięcie się – budowę mojego przyłącza? Czy taki dokument powinien być sporządzony u notariusza? Trudno mi będzie nakłonić właściciela wodociągu go wizyty u notariusza, bo jest w ciągłych rozjazdach, a ja chciałabym zacząć budowę. Jeden z sąsiadów, którego zapytałam, jak uzyskał taką zgodę, przedstawił mi zwykłą kartkę z 2012 r., na której było jedno zdanie: „Kwituję odbiór 1800 zł za przyłączenie się do wodociągu” i podpis właściciela wodociągu. Czy taki kwitek jest wystarczający? Pozostali nawet nie pamiętają, jak to załatwili. Obecnie mieszkańcy starają się, aby gmina przejęła drogę i wodociąg, więc jakaś perspektywa jest, ale to może długo trwać. Proszę mi doradzić, jak prawidłowo uzyskać zgodę na podłączenie?
Zapytuje Pani, jak uregulować zgodnie z prawem kwestię podpięcia Pani przyłącza do wodociągu sąsiada. Wodociąg jest własnością tylko tego jednego pana, zaś droga biegnąca do niego jest współwłasnością.
Co do zasady, nie ma prawnie przeszkód, by na piśmie sąsiad wyraził zgodę na przyłącze. Umowa taka może dla swej ważności być zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Może to być np. umowa użyczenia. W umowie takiej najważniejsze jest to, by wyraźnie wskazać czas jej trwania, odpłatność oraz szczegółowe postanowienia odnośnie usunięcia przyłącza przez sąsiada w określonym czasie lub wyraźnie wyłączyć taką możliwość. Jeśli bowiem takiego wyłączenia nie będzie, to sąsiad, jako właściciel wodociągu, będzie miał wobec Pani roszczenie o usunięcie przyłącza na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”
Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla Pani byłoby ustanowienie służebności gruntowej wpisanej do księgi wieczystej. Dzięki temu nieruchomość sąsiada, jako tak zwana nieruchomość znosząca, będzie w stanowiła rolę służebną wobec Pani nieruchomości. Rzecz jasna, za ustanowienie takiej służebności sąsiad pobierze jednorazowe lub okresowe wynagrodzenie odpowiadające ingerencji w jego własność oraz powodujące obniżenie wartości jego nieruchomości przez budowę takiego łącza.
Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe dające prawo ingerencji w cudzą własność. Stosownie do art. 285 § 1 K.c. – nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Inaczej mówiąc, po Pani śmierci czy sprzedaży domu kolejny właściciel również będzie miał ową służebność. Co istotne, w przeciwieństwie do wszelkich, pisemnych zgód czy umów użyczenia służebność gruntowa jest bezterminowa, a jej usunięcie bardzo ograniczone. Umowę użyczenia nawet zawartą na czas nieokreślony można wypowiedzieć w każdym czasie, żądając usunięcia przyłącza, natomiast służebności gruntowej nie. Zgodnie z art. 294 K.c. właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zgodnie z art. 295 K.c. – jeżeli służebność gruntowa utraciła znaczenie dla nieruchomości władającej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Są to jedyne sytuacje, gdy można przed sądem domagać się jej zniesienia.
Podsumowując, najpewniej jest ustanowić notarialnie służebność gruntową. Jeśli nie jest to możliwe, pozostaje spisać na piśmie zgodę sąsiada na przyłącze, wskazując, że zgoda ma charakter bezterminowy i nieodwołalny, ponadto powinna ona zawierać określenie wynagrodzenia, datę udzielenia zgody i podpisy obu stron wraz z numerami PESEL i danymi adresowymi. Złożenie własnoręcznego podpisu przez osobę posiadającą pełną zdolność do czynności prawnej powoduje, że osoba składająca podpis ponosi odpowiedzialność za treść swego oświadczenia woli i ewentualne bezpodstawne cofnięcie takiej zgody da Pani prawo do wystąpienia przeciwko sąsiadowi o zapłatę odszkodowania za szkody, jakie by Pani poniosła na skutek odwołania tej zgody (art. 471 K.c.). Nie mniej jednak na pewno taka sprawa znalazłaby swój finał w sądzie, gdyż wątpię, by sąsiad dobrowolnie je wypłacił.
Co ważne, pisemna zgoda sąsiada dotyczyć będzie Pani; nie będzie miała skutku wobec kolejnych właścicieli nieruchomości, jaką Pani obecnie włada. W przeciwieństwie do służebności. Jeśli więc tylko uda się sąsiadowi znaleźć czas na spotkanie u notariusza, to zalecam tę opcję. Ewentualne spisanie pisemnej zgody ze wskazaniem, że do dnia XX.XX.XXXX sąsiad zobowiązuje się przystąpić do sporządzenia aktu notarialnego o ustanowienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem XXX zł.
Jeśli sąsiad nie zgodzi się na ustanowienie służebności, ma Pani prawo domagać się jej ustanowienia przed sądem. Ustanowienie służebności może bowiem nastąpić zarówno dobrowolnie pomiędzy sąsiadami, mocą umowy zawartej przed notariuszem, która przekazana przez niego będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości. W umowie Pani i sąsiad określą dokładny przebieg służebności i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo. Jeśli jednak jedna ze stron nie chce polubownie dokonać ustanowienia służebności, można tego dokonać również na drodze postępowania sądowego, wówczas składa Pani wniosek o ustanowienie służebności gruntowej na podstawie art. 145 K.c. stosowanego odpowiednio (tak w orzeczenie SN z 31.12.1962 r. II CR 1002/62 OSPiKA 5/64, poz. 91 oraz orzeczenie SN z 03.06.1965 r. III CO 34/65 OSNCP 7-8/66 poz. 91). Właściwym do rozpoznania wniosku będzie sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do wodociągu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
