Przyłącze wodociągowe od sąsiada, strona formalna

Zwykła umowa pisemna z sąsiadem

Zapytuje Pani, jak uregulować zgodnie z prawem kwestię podpięcia Pani przyłącza do wodociągu sąsiada. Wodociąg jest własnością tylko tego jednego pana, zaś droga biegnąca do niego jest współwłasnością.

Co do zasady, nie ma prawnie przeszkód, by na piśmie sąsiad wyraził zgodę na przyłącze. Umowa taka może dla swej ważności być zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Może to być np. umowa użyczenia. W umowie takiej najważniejsze jest to, by wyraźnie wskazać czas jej trwania, odpłatność oraz szczegółowe postanowienia odnośnie usunięcia przyłącza przez sąsiada w określonym czasie lub wyraźnie wyłączyć taką możliwość. Jeśli bowiem takiego wyłączenia nie będzie, to sąsiad, jako właściciel wodociągu, będzie miał wobec Pani roszczenie o usunięcie przyłącza na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Służebność gruntowa na przyłącze wodociągowe

Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla Pani byłoby ustanowienie służebności gruntowej wpisanej do księgi wieczystej. Dzięki temu nieruchomość sąsiada, jako tak zwana nieruchomość znosząca, będzie w stanowiła rolę służebną wobec Pani nieruchomości. Rzecz jasna, za ustanowienie takiej służebności sąsiad pobierze jednorazowe lub okresowe wynagrodzenie odpowiadające ingerencji w jego własność oraz powodujące obniżenie wartości jego nieruchomości przez budowę takiego łącza.

Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe dające prawo ingerencji w cudzą własność. Stosownie do art. 285 § 1 K.c. – nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność gruntowa dla każdoczesnego właściciela nieruchomości

Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Inaczej mówiąc, po Pani śmierci czy sprzedaży domu kolejny właściciel również będzie miał ową służebność. Co istotne, w przeciwieństwie do wszelkich, pisemnych zgód czy umów użyczenia służebność gruntowa jest bezterminowa, a jej usunięcie bardzo ograniczone. Umowę użyczenia nawet zawartą na czas nieokreślony można wypowiedzieć w każdym czasie, żądając usunięcia przyłącza, natomiast służebności gruntowej nie. Zgodnie z art. 294 K.c. właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zgodnie z art. 295 K.c. – jeżeli służebność gruntowa utraciła znaczenie dla nieruchomości władającej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Są to jedyne sytuacje, gdy można przed sądem domagać się jej zniesienia.

Co powinna zawierać umowa z sąsiadem na przyłącze wodociągowe?

Podsumowując, najpewniej jest ustanowić notarialnie służebność gruntową. Jeśli nie jest to możliwe, pozostaje spisać na piśmie zgodę sąsiada na przyłącze, wskazując, że zgoda ma charakter bezterminowy i nieodwołalny, ponadto powinna ona zawierać określenie wynagrodzenia, datę udzielenia zgody i podpisy obu stron wraz z numerami PESEL i danymi adresowymi. Złożenie własnoręcznego podpisu przez osobę posiadającą pełną zdolność do czynności prawnej powoduje, że osoba składająca podpis ponosi odpowiedzialność za treść swego oświadczenia woli i ewentualne bezpodstawne cofnięcie takiej zgody da Pani prawo do wystąpienia przeciwko sąsiadowi o zapłatę odszkodowania za szkody, jakie by Pani poniosła na skutek odwołania tej zgody (art. 471 K.c.). Nie mniej jednak na pewno taka sprawa znalazłaby swój finał w sądzie, gdyż wątpię, by sąsiad dobrowolnie je wypłacił.

Co ważne, pisemna zgoda sąsiada dotyczyć będzie Pani; nie będzie miała skutku wobec kolejnych właścicieli nieruchomości, jaką Pani obecnie włada. W przeciwieństwie do służebności. Jeśli więc tylko uda się sąsiadowi znaleźć czas na spotkanie u notariusza, to zalecam tę opcję. Ewentualne spisanie pisemnej zgody ze wskazaniem, że do dnia XX.XX.XXXX sąsiad zobowiązuje się przystąpić do sporządzenia aktu notarialnego o ustanowienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem XXX zł.

Ustanowienie służebności gruntowej przez sąd

Jeśli sąsiad nie zgodzi się na ustanowienie służebności, ma Pani prawo domagać się jej ustanowienia przed sądem. Ustanowienie służebności może bowiem nastąpić zarówno dobrowolnie pomiędzy sąsiadami, mocą umowy zawartej przed notariuszem, która przekazana przez niego będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości. W umowie Pani i sąsiad określą dokładny przebieg służebności i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo. Jeśli jednak jedna ze stron nie chce polubownie dokonać ustanowienia służebności, można tego dokonać również na drodze postępowania sądowego, wówczas składa Pani wniosek o ustanowienie służebności gruntowej na podstawie art. 145 K.c. stosowanego odpowiednio (tak w orzeczenie SN z 31.12.1962 r. II CR 1002/62 OSPiKA 5/64, poz. 91 oraz orzeczenie SN z 03.06.1965 r. III CO 34/65 OSNCP 7-8/66 poz. 91). Właściwym do rozpoznania wniosku będzie sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do wodociągu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 31 grudnia 1962 r. II CR 1002/62
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 03 czerwca 1965 r. III CO 34/65

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.