• Autor: Eliza Rumowska
Mam wydzieloną działkę z działki teściów, w akcie notarialnym nie mam wpisanej służebności drogi, przez którą dojeżdżam do domu na mojej działce. Czy jest możliwość dopisania do aktu tej służebności i czy tylko moi teściowie muszą wyrazić zgodę, mimo że na ich działce jest wpis banku, w którym mają kredyt? Bank też mam pytać o wyrażenie zgody?
Ustanowienie takiego obciążenia, jakim jest służebność przechodu i przejazdu, zarówno gdyby miała być to zwykła służebność gruntowa, jak i ustanawiana w trybie drogi koniecznej, wymaga przede wszystkim woli obu zainteresowanych stron (tj. właścicieli działek władnącej i służebnej), a to jak rozumiem nie jest problemem. Wątpliwości Pana dotyczą zaś faktu, że nieruchomość służebna jest obciążona bankową hipoteką.
Z odpowiedzią spieszą w tym zakresie obowiązujące przepisy i co zasady wynika z nich, że taka zgoda nie jest potrzebna:
Oto bowiem ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi:
„Art. 65. [Istota hipoteki. Prawa obciążane hipoteką]
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
Dzięki tej definicji widzimy, jaki jest zakres uprawnień wierzyciela hipotecznego (tu – banku). Ponadto ta ustawa wprowadza pewien zakaz:
„Art. 72. [Niedopuszczalność zastrzeżeń]
Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki”.
Powoduje to niemożność zabronienia właścicielowi obciążonej hipoteką nieruchomości, by nie ustanawiał np. służebności gruntowej przejazdu i przechodu. W takim przypadku macie Państwo do dyspozycji dwie niezależne procedury (instytucje prawa rzeczowego) z Kodeksu cywilnego, które pozwalają umownie (u notariusza) i sądownie uregulować służebność:
„Służebności. Rozdział I Służebności gruntowe
Art. 285. [Służebność gruntowa] § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania] Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Art. 288. [Rozwinięcie] Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.
Oraz:
„Art. 145. [Droga konieczna] § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Podsumowując tę sytuację, stwierdzam, że wyżej cytowane przepisy ustanawiają z jednej strony w kodeksie cywilnym reguły uregulowania służebności, zaś ustawa o wskazuje, czym jest hipoteka i jakie zakazy dotyczą wierzyciela hipotecznego, którym w tym przypadku jest bank. Wyjątkowa sytuacja może jednak wynikać z umów zawartych z bankiem. Wprawdzie nie mogą one łamać zakazu z art. 72 cytowanej ustawy, ale mogą np. wprowadzać prawo banku do informacji o dokonywanych zmianach w sytuacji prawnej obciążonej nieruchomości lub podobne postanowienia. Warto więc sprawdzić w umowie lub oświadczeniu hipotecznym, do czego zobowiązał właścicieli nieruchomości bank, aby nie przysporzyć sobie niepotrzebnych kłopotów. Na pewno jednak zgoda banku nie jest wymagana, co wynika z przedstawionych i omówionych wyżej regulacji prawnych.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
