• Data: 2024-05-11 • Autor: Anna Sochaj-Majewska
Remontowanie nieruchomości obciążonej dożywotnią i nieodpłatną służebnością osobistą mieszkania stawia przed właścicielem sporo wyzwań prawnych i etycznych. Choć właściciel ma prawo do przeprowadzenia remontu, musi jednocześnie uwzględniać prawa i potrzeby osoby korzystającej z służebności. Podobnie jest w przypadku pana Dominika, który kupił dom obciążony służebnością (która została ustanowiona na rzecz starszego pana, przebywającego zresztą od kilku lat w domu opieki). Służebność polega na „prawie korzystania z dwóch pokojów i kuchni od strony wschodniej oraz swobodnego poruszania się po terenie całej nieruchomości”. Chcę przeprowadzić remont domu – także pomieszczeń, o których mowa w akcie ustanowienia służebności, przy czym chciałbym dokonać dużych zmian konstrukcyjnych (m.in. zmniejszyć jeden z pokojów należących do starszego pana, aby zbudować łazienkę). Czy mogę to zrobić? Czy mam prawo korzystać z kuchni, czy dostęp do tej części budynku przysługuje wyłącznie starszemu panu, który ma służebność?
Jako właściciel nieruchomości wprawdzie obciążonej dożywotnią i nieodpłatną służebnością osobistą mieszkania, pan Dominik ma prawo dysponować nią na cele budowlane (zarówno wymagające pozwolenia na budowę, jak i jedynie zgłoszenia), np. przeprowadzać remonty, a także dokonywać w stosunku do tej nieruchomości czynności prawnych i faktycznych, ograniczonych jedynie treścią przywołanej służebności. Zgoda osoby uprawnionej z tytułu służebności osobistej mieszkania nie jest wymagana, także jeśli chodzi o remont pomieszczeń służących do wyłącznego użytku uprawnionego. Jednak z punktu widzenia wzajemnych relacji należałoby tę osobę uprzedzić o planowanych gruntownych zmianach konstrukcyjnych domu, aby działania budowlane nie stanowiły zaskoczenia, gdyby okazało się, że nastąpi powrót do wykonywania tej służebności (tj. gdyby starszy pan opuścił dom opieki).
Wedle przepisu art. 298 Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.) zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 K.c.). Jak wynika z treści pytania, w akcie notarialnym obejmującym ustanowienie służebności osobistej mieszkania zawarto postanowienie, w świetle którego służebność mieszkania daje prawo do korzystania z dwóch pokojów, korytarza i kuchni od strony wschodniej oraz swobodnego poruszania się po terenie całej nieruchomości. Takie sformułowanie umowy oznacza, że pokoje i kuchnia od strony wschodniej zostały oddane do wyłącznego użytku osobie uprawnionej z tytułu służebności (jeśli jest to jedyna kuchnia w domu). W konsekwencji, remontując dom obciążony służebnością i dokonując jego znacznej przebudowy i modernizacji, nie można doprowadzić do usunięcia pokojów i kuchni z planu domu w ogóle, gdyż dojdzie w ten sposób do naruszenia treści ograniczonego prawa rzeczowego i uniemożliwienia uprawnionemu wykonywania jego prawa.
Jeżeli akt notarialny nie precyzuje wielkości pomieszczeń ani też nie zawiera ograniczeń w zakresie działań, jakich każdorazowy właściciel podejmować nie może, to nie ma przeszkód, aby np. zmniejszyć jeden z pokojów. Zwracam jednak uwagę, że zmniejszenie metrażu powinno wynikać z projektu modernizacji budynku i być uzasadnione potrzebą wygospodarowania miejsca na powstającą łazienkę. Deklarowane przez pana Dominika zachowanie funkcjonalności pokoju nie oznacza jednak automatycznie, że uprawniony z tytułu służebności, gdyby zechciał powrócić, nie zostanie w istocie pozbawiony możliwości zamieszkania w tym pokoju, jeśli jego powierzchnia, uprzednio adekwatna do potrzeb, stanu zdrowia, mobilności etc. zostanie na tyle okrojona, iż np. wystarczy tylko na wstawienie jednego mebla, ograniczy poruszanie się.
Rzeczy pozostawione przez uprawnionego w zajmowanym przez nią pokoju i kuchni powinny zostać na czas remontu odpowiednio zabezpieczone przed uszkodzeniem i zniszczeniem. Pożądane byłoby skontaktowanie się z tą osobą i zapytanie o sposób odbioru tych rzeczy, wskazanie miejsca przechowania lub osoby z rodziny, której należy te przedmioty dostarczyć. Jeśli transport wygenerowałby po stronie naszego klienta koszty wyższe niż zwyczajowe (duża odległość, znaczne gabaryty mebli), to może żądać ich zwrotu.
Z opisu nie wynika, czy dom obciążony służebnością posiada inną kuchnię niż kuchnia od strony wschodniej. Jeśli tak, to należy przyjąć, w świetle umowy i oświadczenia o ustanowieniu służebności, iż kuchnia „wschodnia” służy do wyłącznego użytku osoby uprawnionej z tytułu służebności. Jeśli nie, a zatem jeśli jest jedyną kuchnią w tym domu, to zgodnie z powołanym wyżej przepisem art. 302 § 1 K.c., służy do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców budynku. Pokoje, o których mowa w treści aktu notarialnego, jak już zostało to wskazane wyżej, służą natomiast do wyłącznego użytku uprawnionego starszego pana, taka bowiem jest konstrukcja postanowień umowy, którą jako nabywca musi on akceptować. Właściciel nieruchomości obciążonej może wkraczać do pomieszczeń, służących do wyłącznego użytku, o ile jest to konieczne do dokonania niezbędnych napraw, usunięcia awarii, pomocy osobie uprawnionej z tytułu służebności, a także wyremontowania pomieszczenia, pomalowania, posprzątania, jeśli wspólne relacje i wyraźne postanowienia umowy takich czynności nie wykluczają.
Chciałabym także poruszyć na koniec jeszcze jeden wątek. Mianowicie, skoro uprawniony starszy pan nie zamieszkuje na wskazanej nieruchomości od kilku lat, lokalizuje centrum swoich spraw życiowych gdzie indziej, a więc nie wykonuje uprawnienia ujawnionego w księdze wieczystej, to prawdopodobnie służebność ta utraciła dla niego pierwotne znaczenie. Aby nieruchomość nie była obciążona tym niewykonywanym w istocie prawem, osoba uprawniona mogłaby udać się wraz z autorem pytania do kancelarii notarialnej celem złożenia w formie pisemnej oświadczenie o zrzeczeniu się służącego jej ograniczonego prawa rzeczowego służebności osobistej mieszkania. Jak stanowi przepis art. 246 § 1 K.c., jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej (art. 246 § 2 K.c.).
Wskutek takiego oświadczenia służebność osobista mieszkania będzie mogła zostać wykreślona z działu trzeciego księgi wieczystej. Jeżeli bowiem prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 K.c.). Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wymaga dla swej skuteczności dochowania co najmniej formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (lub zależnie od woli składającego – „silniejszej” formy aktu notarialnego), w przeciwnym razie sąd wieczystoksięgowy odmówi wykreślenia prawa. W myśl art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
Przykład z mieszkania w kamienicy
Pani Katarzyna, właścicielka mieszkania w zabytkowej kamienicy, planuje remont swojej łazienki. Jednakże jeden z lokatorów kamienicy, pan Jan, posiada dożywotnią służebność mieszkania, co obejmuje także wspólne korzystanie z łazienki. Pani Katarzyna musi zatem skoordynować plany remontu, aby nie naruszyć praw pana Jana, jednocześnie informując go o planowanych zmianach i minimalizując niedogodności związane z remontem.
Przykład z domu jednorodzinnego
Pan Tomasz zakupił dom jednorodzinny, w którym mieszka starszy pan Henryk posiadający dożywotnią służebność na część parteru. Tomasz planuje modernizację domu, w tym instalację nowego systemu ogrzewania. Musi on jednak uwzględnić, że prace nie mogą zakłócić życia pana Henryka.
Przykład z wielorodzinnej nieruchomości
Właścicielka dużego domu wielorodzinnego, pani Elżbieta, chce przeprowadzić generalny remont dachu. Jednak jedno z mieszkań jest obciążone dożywotnią służebnością na rzecz pana Roberta, który korzysta również ze wspólnych części budynku, takich jak dach. Pani Elżbieta musi upewnić się, że remont nie zakłóci warunków życia pana Roberta, a wszelkie prace konsultować z nim.
Podsumowując, remont nieruchomości obciążonej dożywotnią i nieodpłatną służebnością wymaga nie tylko przestrzegania odpowiednich procedur prawnych, ale także utrzymania dobrych relacji z osobą korzystającą ze służebności. Kluczowe jest zrozumienie i szanowanie praw tej osoby, a także otwarta komunikacja i koordynacja działań, aby zapewnić, że remont będzie przebiegał sprawnie i z minimalnymi niedogodnościami dla wszystkich zaangażowanych stron.
Jeśli potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów związanych z remontem nieruchomości obciążonej służebnością, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny on-line. Skontaktuj się z nami, opisz swój problem, korzystając z formularza dostępnego poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Anna Sochaj-Majewska
Zapytaj prawnika
