Respektowanie zakres służebności przejścia i przejazdu

Zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej

Kwestie związane ze służebnościami gruntowymi regulują przepisy art. 285-296 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459, z późn. zm.; dalej „K.c.”). Definicję służebności gruntowej oraz określenie jej celów zawiera art. 285 K.c.:

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

Ustawodawca nie wskazuje zatem, czego może dotyczyć służebność i nie wylicza zamkniętego katalogu czynności, które mogą wiązać się z ustanowieniem i wykonywaniem służebności. W związku z powyższym rodzaj służebności zależy od konkretnych potrzeb, a niektóre z nich mogą czasem wydawać się wprost nieprawdopodobne: „Przykładowo możliwa jest służebność kolejki linowej, jeżeli tylko korzystanie w ten sposób z nieruchomości służebnej zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej (wyrok SN z dnia 11 października 2007 r., IV CSK 169/07, LEX nr 488985). Możliwa jest także służebność okna, jeżeli okno otwierane jest na zewnątrz tak, że sięga w przestrzeń nad gruntem sąsiada (uchwała SN z dnia 12 lutego 1980 r., III CZP 83/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 158), natomiast sam fakt istnienia w domu okna wychodzącego na zabudowaną nieruchomość sąsiada, ale nieotwierającego się na zewnątrz, nie może spowodować służebności widoku na rzecz nieruchomości, na której okno się znajduje (orzeczenie SN z dnia 26 października 1959 r., II CR 483/59, OSPiKA 1961, z. 5, poz. 124, z glosą A. Szpunara). (…) W powołanych wytycznych Sąd Najwyższy dopuścił nawet możliwość – w razie potrzeby – ustanowienia służebności gruntowej korzystania z klatki schodowej lub sieni znajdującej się w obrębie jednego z nowo utworzonych w wyniku działu spadku budynków, które zostały podzielone według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem (por. postanowienie SN z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSPiKA 1967, z. 5, poz. 110, z glosą Z. Radwańskiego). Służebnością gruntową można obciążyć lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności na rzecz właściciela innego lokalu w tym samym budynku, jednakże nie powinno to powodować utraty samodzielności lokalu obciążonego (postanowienie SN z dnia 13 kwietnia 1999 r., II CKN 259/98, LEX nr 359429)” (Komentarz do art. 285 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2: Własność i inne prawa rzeczowe, red. J. Gudowski, WK 2016).

Jak widać, możliwości w tym zakresie są nieograniczone.

Brak dostępu do drogi publicznej - żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej 

Warto w tym miejscu wskazać inny istotny przepis prawa cywilnego, który wymienia określony rodzaj służebności: każdy właściciel nieruchomości, który jest pozbawiony dostępu do drogi publicznej, może jednostronnie zażądać ustanowienia służebności tak zwanej drogi koniecznej dla siebie. Mówi o tym art. 145 K.c.:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Na czym polega służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej jest zatem służebnością regulowaną całkowicie odrębnie – ze względu na szczególną wagę, jaką posiada dostęp do arterii komunikacyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, w każdym przypadku służebność gruntowa łączy 2 nieruchomości:

1. Nieruchomość władnącą – należy do właściciela, który korzysta ze służebności;
2. Nieruchomość obciążoną – należy do właściciela, który musi znosić służebność na swoim gruncie.

Oznacza to, że obie nieruchomości muszą być ściśle oznaczone, a sam stosunek służebności – jasno określony, tym bardziej, że dla nieruchomości władnącej powoduje ona zwiększenie użyteczności, natomiast dla nieruchomości obciążonej wiąże się z pewnymi ograniczeniami w wykonywaniu prawa własności; z tego też powodu ograniczone prawo rzeczowe, o którym mówimy, musi być ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli zatem na nieruchomości A została ustanowiona służebność wyłącznie na rzecz nieruchomości B, to służebność ta nie rozciąga się na nieruchomość C – dopóki nie zostanie ustanowione odrębne ograniczone prawo rzeczowe na rzecz nieruchomości C. Podobnie jest z korzystaniem z działki C przez mieszkańców działki B – skoro nie ma między nimi stosunku służebności, to nie można domniemywać, że mieszkańcy działki B mogą swobodnie i wedle własnego uznania korzystać z działki C (bo na jakiej podstawie?). Jeżeli mieszkańcy działki B byliby zainteresowani ustanowieniem służebności na działce C, powinni wystąpić do sądu z odpowiednim wnioskiem, oznaczając zakres korzystania z działki C.

W tym kontekście nie można jednak zapominać o art. 292 K.c., tj. o zasiedzeniu służebności, nawet jeżeli nie została ona formalnie ustanowiona: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.

Co to oznacza?

Kiedy następuje zasiedzenie służebności?

Jeżeli nie została ustanowiona służebność, a ktoś zachowuje się tak, jakby ta służebność została ustanowiona, i polega to na korzystaniu z trwałych, widocznych urządzeń (np. parkingów), to wówczas – o ile upłynął odpowiedni czas – można stwierdzić, że doszło do zasiedzenia służebności. W przypadku korzystania z cudzej nieruchomości w dobrej wierze, tj. korzystający myśli, że może to czynić legalnie, okres zasiedzenia wynosi 20 lat. Natomiast w sytuacji korzystania z cudzej nieruchomości w złej wierze, tj. korzystający wie, że nie może tego czynić legalnie albo powinien wiedzieć, że nie może tego czynić legalnie, okres zasiedzenia wynosi 30 lat. A zatem w najgorszym przypadku wystarczy upływ 30 lat, aby wykorzystywanie cudzej nieruchomości stało się zgodne z prawem – ustanowienie służebności zastępuje zasiedzenie służebności.

Między działkami A i C na pewno nie ma stosunku służebności, więc właściciele działki C na 100% nie mogą korzystać z Pana działki na podstawie służebności ustanowionej na rzecz działki B – to w ogóle nie podlega dyskusji. Działki A i C nic nie łączy (no, chyba że służebność została zasiedziana, bo upłynęło 20-30 lat korzystania z Pana działki). W odniesieniu do właścicieli działki C przysługuje Panu zatem roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego:

„Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Naruszanie własności nieruchomości przez działania sąsiada

Przeciwko właścicielom działki C może Pan zatem wystąpić z roszczeniem o zaniechanie naruszeń na podstawie tego przepisu, a właściciele w przypadku wydania korzystnego wyroku będą musieli się do niego dostosować.

Gorzej wygląda sprawa z właścicielami działki B, bo oni mają służebność przejazdu i przechodu przez Pana działkę. Teoretycznie przejazd i przechód mogą realizować, jak chcą – przez Pana działkę przechodzą i przejeżdżają głównie do działki B, a zapewne przy okazji do działki C. No i jest wątpliwość, czy to się mieści w zakresie służebności, czy też się nie mieści w zakresie służebności.

Tutaj mamy jednak przepis art. 288 K.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.”. Jeżeli uważa Pan, że sposób wykonywania służebności narusza ten przepis, to również może Pan wystąpić do sądu z roszczeniem z art. 222 § 2 K.c.: „Wykonywanie służebności w sposób, który powoduje nadmierne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej, powoduje, iż właściciel nieruchomości obciążonej może skorzystać z powództwa negatoryjnego (art. 222 § 2 K.c.) o zakazanie działań sprzecznych z zakresem służebności (E. Gniewek (w:) System prawa prywatnego, t. 4, 2007, s. 462). Nie znajdzie natomiast w tym przypadku zastosowania roszczenie oparte na treści art. 251 w zw. z art. 222 § 2 K.c., gdyż w omawianym przypadku nie chodzi o ochronę ograniczonego prawa rzeczowego (służebności), lecz o ochronę prawa własności nieruchomości obciążonej służebnością przed wadliwym wykonywaniem tej służebności (E. Gniewek (w:) System prawa prywatnego, t. 4, 2007, s. 461)”.

Uprzedzam jednak, że ocena, czy służebność jest wykonywana w sposób uciążliwy, czy też nie, pozostaje czysto uznaniowa – sąd we własnym zakresie ocenia, czy zachowanie właścicieli działki B kłóci się z prawidłowym wykonywaniem służebności. Jeżeli Pan nie spróbuje wystąpić do sądu, to się jednak Pan nie dowie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.