• Autor: Wioletta Dyl
Kilka lat temu sprzedawałam działkę i przy jej podziale decyzją wójta wydzielono obszar na poszerzenie drogi. Zostałam zobowiązana do ustanowienia nieodpłatnie i na czas nieokreślony służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez tę wydzieloną działkę na rzecz kupujących. Gmina zobowiązała się do wykupienia wydzielonej części na poszerzenie drogi, jednak dopiero w 2019 r. otrzymałam informację, że należność za ten teren otrzymam, kiedy uzyskam od nabywców działki głównej potwierdzone notarialnie oświadczenie, że rezygnują ze służebności gruntowej. Mimo usilnych starań nie udało mi się znaleźć jakiegokolwiek kontaktu z nabywcami działki głównej. Chciałabym wiedzieć, co mam zrobić w takiej sytuacji? Nie ukrywam, że pieniądze, być może dla kogoś małe, dla mnie są bardzo znaczącym dodatkiem do emerytury.
Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość może zostać obciążona służebnością, tj. prawem rzeczowym, polegającym na tym, iż właściciel określonej nieruchomości może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej takim prawem, albo też na ograniczeniu zakresu uprawnień właściciela nieruchomości obciążonej wobec jego nieruchomości.
Ustanowienie służebności przejazdu, przechodu (drogi) odbywa się poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, poprzez służebność przejazdu, przechodu i przegonu, co po prostu oznacza prawo przejścia czy przejazdu przez czyjąś działkę, aby dostać się do swojej nieruchomości.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej, przez co wiąże wszystkich kolejnych następców, którzy dysponować będą prawem do nieruchomości.
Stąd też gmina jako przyszły właściciel wydzielonej działki domaga się zniesienia służebności, aby nabyć działkę nieobciążoną prawem rzeczowym. Zasadniczym sposobem zniesienia służebności jest umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej (kupujący działkę główną) oraz właścicielem nieruchomości obciążonej (Pani). Niemniej jednak należy pamiętać, iż w zakresie konieczności utrzymywania służebności, jej przydatności dla właściciela nieruchomości władnącej, jak i zakresu oraz proporcjonalności nieruchomości obciążonej strony często mają rozbieżne opinie. W takim przypadku często jedyną możliwością rozstrzygnięcia sporu pozostaje droga sądowa.
Dodatkowo wskazać należy, iż służebność wygasa w przypadku jej niewykonywania przez okres co najmniej 10 lat.
Zatem skoro nie może Pani w żaden sposób „namierzyć” właścicieli działki władnącej (działki głównej), to proszę wskazać gminie, iż wskutek niewykonywania przez ww. właścicieli praw do ustanowionej służebności (brak korzystania z niej) służebność owa wygasła (10 lat), o ile oczywiście od czasu jej ustanowienia rzeczywiście minęło 10 lat.
Jeżeli te lata nie minęły, może Pani wybrać drogę sądową. Przepisy art. 294 i 295 Kodeksu cywilnego przewidują dwie możliwości domagania się przez właściciela nieruchomości obciążonej zniesienia służebności. Po pierwsze w sytuacji zmiany stosunków, gdy ustanowiona służebność stała się dla Pani nazbyt uciążliwa. Dodatkowym warunkiem, od którego zależy zniesienie służebności, w tej sytuacji jest wykazanie, iż zniesienie służebności nie uniemożliwi korzystania z nieruchomości władnącej.
Druga sytuacja to ta, gdy sąd może orzec o zniesieniu służebności, w której służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej ( działki głównej) , a zatem istnienie służebności nie zwiększa w żaden sposób stopnia użyteczności przedmiotowej nieruchomości. W takim przypadku nie jest konieczne wykazanie nadmiernego obciążenia nieruchomości, na której taka nieruchomość została ustanowiona, przy czym jej zniesienie nie wiąże się z wypłatą wynagrodzenia na rzecz właścicieli działki głównej.
Niestety, jak z powyższego wynika, dopóki Pani jest właścicielem działki wydzielonej pod poszerzenie drogi, inicjatywa należy do Pani. Chyba że gmina podejmie decyzję o wywłaszczeniu Pani z tej działki, a wtedy to do niej będzie należała inicjatywa zniesienia służebności na zasadach jak powyżej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
