• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W sprawie spadkowym nabyłam dom drewniany (jestem właściciele tego domu), w akcie notarialnym zapisane jest służebność domu mamie i bratu. Na dzień dzisiejszy ów dom jest do wyburzenia, a na miejscu tego domu chcę wybudować nowy. Jeśli chodzi o mamę, to będzie mieszkała w nowo wybudowanym domu, ale brat od 17 lat ma własny dom, a po za tym nie mieszka w Polsce. Czy w tej sytuacji na nowo powstałym domu nadal będzie obowiązywał zapis służebności domu wobec brata?
Przedmiotem obciążenia służebnością, zarówno gruntową, jak i osobistą (art. 285 § 1 i art. 296 Kodeksu cywilnego), jest nieruchomość, a przy jej identyfikowaniu trzeba mieć na względzie, że księgi wieczyste prowadzi się dla poszczególnych nieruchomości i w celu ustalenia ich stanu prawnego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 26 lutego 2003 r., sygn. akt II CKN 1306/00).
Nieruchomością gruntową podlegającą obciążeniu służebnością jest zatem nieruchomość, dla której prowadzi się konkretną księgę wieczystą. Służebność osobista ustanawiana jest na nieruchomości przez jej właściciela, w celu zaspokojenia jakichś usprawiedliwionych potrzeb osoby fizycznej, mającej wykonywać uprawnienia składające się na treść służebności. Osobista służebność mieszkania służby zaspokojeniu potrzeb uprawnionego zaliczanych do podstawowych potrzeb bytowych człowieka.
Ustanowienie służebności osobistej i stworzenie warunków do jej wykonywania może być zatem formą realizowania obowiązku alimentacyjnego, o ile taki obowiązek istnieje lub może powstać w relacji między właścicielem nieruchomości i uprawnionym, względnie formą, w jakiej właściciel nieruchomości rozlicza z uprawnionym przysporzenia, których ten uprzednio dokonał na jego rzecz. Treść konkretnej służebności decyduje o tym, w jaki sposób mają być wykonywane wynikające z niej uprawnienia. Tradycyjnie służebności dzieli się na czynne, które upoważniają uprawnionego do korzystania z nieruchomości obciążonej w pewien sposób, czemu jej właściciel nie powinien przeszkadzać, oraz bierne, które ograniczają właściciela nieruchomości obciążonej w wykonywaniu określonych uprawnień w stosunku do nieruchomości.
Wykonywanie służebności czynnej przez uprawnionego koncentruje się zwykle na takiej części nieruchomości, której właściwości fizyczne pozwalają na zaspokojenie jego podlegającego ochronie interesu. Utrata tych właściwości przez nieruchomość prowadzi zwykle do niemożliwości wykonywania służebności, ale nie oznacza to automatycznie, że służebność wygasa. Z art. 293 Kodeksu cywilnego wynika bowiem, że do wygaśnięcia służebności prowadzi jej niewykonywanie przez lat dziesięć albo – w przypadku służebności polegającej na nieczynieniu – trwanie na nieruchomości przez ten czas stanu rzeczy sprzecznego z treścią służebności. Przepis ten, z zastrzeżeniem wynikającym z art. 298, można stosować do służebności osobistej, a to z uwagi na odesłanie z art. 297.
Jeżeli do wykonywania służebności gruntowej konieczne jest wykorzystywanie także jakichś urządzeń, to obowiązek ich utrzymywania obciąża, co do zasady, właściciela nieruchomości władnącej, chyba że strony stosunku prawnego nawiązanego przez ustanowienie służebności umówią się inaczej (art. 289 § 1).
Ciężary związane z utrzymywaniem pewnego stanu rzeczy powinny bowiem obciążać tego, kto czerpie zeń korzyści. W ramach swobody kontraktowania, uwzględniając przyczyny ustanowienia obciążenia i rozmaite okoliczności towarzyszące, strony stosunku prawnego nawiązywanego przez ustanowienie służebności mogą umówić się inaczej. Zasada ta znajduje odpowiednie zastosowanie do służebności osobistych. W stosunkach między właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością osobistą a uprawnionym, gdy służebność ustanowiona zostaje dla zrealizowania funkcji alimentacyjnych, koszty utrzymania urządzeń służących wykonywaniu służebności zwykle przejmuje na siebie właściciel nieruchomości.
Funkcja służebności osobistych polega głównie na zaspokojeniu potrzeb osobistych uprawnionego w zakresie szeroko pojętej alimentacji; służebności osobiste więc mają charakter konsumpcyjny i dlatego są ściśle związane z osobą uprawnionego (art. 300). Przykładem takiej służebności jest służebność mieszkania.
Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Natomiast według art. 295. Kodeksu cywilnego jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Oba przepisy dotyczą służebności gruntowych, jednak do służebności osobistych stosujemy te same przepisy. Służebność taka wygasa również w przypadku jej niewykonywania przez ostatnie 10 lat.
Z art. 299 wynika, że zniszczenie przedmiotu wykonywania służebności prowadzi do jej wygaśnięcia. Po wygaśnięciu służebności uprawnionemu nie przysługuje też ochrona negatoryjna, oparta na art. 222 w związku z art. 251, a tym samym art. 244.
Służebność mieszkania miała być wykonywana w szczegółowo określonych pomieszczeniach w budynku mieszkalnym. Jednak Pan chce zburzyć budynek i postawić nowy. Póki służebność funkcjonuje w KW, ma Pan obowiązek się do niej stosować.
Jednak z mamą możecie dokonać zmiany treści służebności – zmienić umowę: zmienicie przedmiot służebności. Albo znieść służebność na rzecz mamy za wynagrodzeniem.
Natomiast w zakresie służebności brata – skoro nie wykonuje jej przez 10 lat, to wygasła. Jeśli brat nie podpisze stosownego oświadczenia, aby wykreślić służebność z KW, proszę wnieść sprawę do sądu o stwierdzenie wygaśnięcia służebności brata wskutek niewykonywania jej przez 10 lat. W ten sposób pozbędzie się Pan obciążenia na rzecz brata, a sprawę z mamą ureguluje Pan umownie – albo zmianą na drugi dom, albo zniesieniem za wynagrodzeniem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
