• Data: 2024-09-11 • Autor: Katarzyna Nosal
Mąż ma ogromne długi i w 2019 r. zrobiliśmy rozdzielność majątkową, a rok później mąż przepisał swoją połowę domu na mnie, ale w 2021 r. ustanowiliśmy dożywocie mężowi. Teraz nasza sytuacja rodzinna jest nie do wytrzymania. Mąż stosuje wobec mnie przemoc ekonomiczną i psychiczną. Ja zarabiam najniższą krajową i muszę utrzymać dom. W wielu aspektach mnie zawiódł, dlatego podjęłam decyzję o rozwodzie. Czy mogę tę umowę dożywocia zamienić na dożywotnią rentę, żebym mogła po spłacie hipoteki kupić chociaż mieszkanie dla mnie i dzieci?
Przede wszystkim mam wątpliwości co do istotnie zawartej miedzy Panią a mężem umowy. Pisze Pani bowiem, że mąż przepisał na Panią swoja cześć domu w 2019 r., a dopiero w 2021 ustanowiliście dożywocie. Dożywocie według Kodeksu cywilnego to umowa, w której za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie). Wówczas powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zatem zawarcie umowy dożywocia bezwzględnie wiąże się z przeniesieniem jednoczesnym własności, a u Państwa mąż wcześniej bez dodatkowych warunków przeniósł swoją własność. Stad w mojej ocenie nie mają tu zastosowania przepisy o dożywociu nazwanym tak wprost w Kodeksie cywilnym.
Domyślam się, że u Państwa zapisaliście na domu dożywotnią służebność mieszkania dla męża, a zatem rozwiązań należy poszukiwać w przepisach o służebnościach osobistych. Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Artykuł 301 stanowi natomiast, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. To akurat w Państwa przypadku, przynajmniej w obecnym stanie faktycznym, nie ma znaczenia.
Dla odpowiedzi na Pani pytanie znaczenie ma przepis art. 303, według którego, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Warunkiem jego zastosowania jest zaistnienie przesłanki w postaci rażących uchybień przy wykonywaniu prawa mieszkania. Roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej może być dochodzone przed sądem, który w wyniku przeprowadzonego postępowania ukształtuje stosunek prawny pomiędzy stronami. W razie pozytywnego dla powoda rozstrzygnięcia sprawy wyrok będzie miał więc znaczenie konstytutywne. Sąd w wyroku powinien też oznaczyć wysokość renty. Oczywiście, jeśli strony dobrowolnie zamierzają dokonać zamiany służebności na rentę, strony mogą dokonać zmiany w porozumieniu.
Trudno uznać, że w Państwa przypadku mamy do czynienia z tą przesłanką. Sama Pani pisze, że męża co do zasady nie ma w domu. Treścią służebności nie jest obowiązek utrzymywania mieszkania czy domy, czy też uczestniczenie w kosztach tego utrzymania. Stąd brak przekazywania środków finansowych na rzecz mieszkania nie może stanowić przyczyny dla zmiany. Tu trzeba odróżnić utrzymanie przedmiotu służebności od dokładania się do utrzymania rodziny, które może być przyczynkiem do uznania przemocy ekonomicznej. Czyli wprawdzie może się Pani z tego powodu rozwieść, ale nie stanowi to podstawy do zmiany treści służebności mieszkania. Uchybieniem uprawniającym do żądania zamiany służebności na rentę będzie każde uchybienie naruszające zakres służebności, a za takie może być uznane także niewywiązywanie się przez uprawnionego z obowiązków względnych, obligacyjnych wynikających ze służebności, jednak udział w kosztach utrzymania musiałby wynikać wprost z treści służebności wpisanej w akt ustanawiający i księgę wieczystą.
Dla wyjaśnienia istoty problemu wskazać można także na orzecznictwo sądowe. Sąd Rejonowy w Chojnicach w wyroku z dnia 8 września 2016 r. (sygn. akt I C 713/15) bardzo zgrabnie wyjaśnił istotę roszczenia z art. 303. Wskazał:
„Art. 303 k.c. stanowi, iż jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Z przepisu tego wynika, iż uchybienia, które spowodują ewentualną zamianę służebności na rentę, muszą być rażące. Nie wystarczy jedynie, że uprawniony narusza treść służebności. Uchybienia te zatem powinny być na tyle obiektywnie istotne, że ich dalsze tolerowanie nie da się pogodzić z interesem zobowiązanego, przy czym wyzutym z ww. przesłanek jest jednorazowe uchybienie ze strony uprawnionego dla egzekucji tej normy”.
natomiast Sąd Okręgowy w Sieradzu w wyroku z dnia 17 lutego 2016 r. (sygn. akt I Ca 40/16) wskazał na wszystkie możliwości w takiej sytuacji:
„Natomiast w sytuacji, gdy strony nie są zgodne w kwestii zmiany sposobu wykonywania i treści służebności, właścicielowi przysługuje żądanie zmiany treści służebności w oparciu o treść art. 291 k.c., który stosuje się odpowiednio do służebności osobistych. Nie należy bowiem zapominać, że także służebność osobista powinna być wykonywana w taki sposób, aby w stopniu tylko niezbędnym, a więc jak najmniejszym, utrudniała jej właścicielowi korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c. w zw. z art. 297 k.c.). Natomiast właściciel nieruchomości obciążonej może w każdym czasie, ale jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania (art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c.), w przypadku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej mieszkania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., III CZP 109/91, LEX nr 27492). Ponadto, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, ustawodawca przewidział szczególną możliwość ingerencji w stosunek prawny służebności osobistej, tj. zamianę służebności na rentę (art. 303 k.c.)." Analizując treść tezy w/w wyroku można rozważyć w Pani przypadku, po uzyskaniu rozwodu zastosowanie instytucji żądania zmiany treści służebności w oparciu o art. 291 Kc w zw. z art. 297 Kc -"właściciel nieruchomości obciążonej może w każdym czasie, ale jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania (art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c.), w przypadku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej mieszkania”.
Konflikt interesów po rozwodzie
Pani Anna i jej mąż Marek zdecydowali się na rozdzielność majątkową w 2019 roku, aby zabezpieczyć majątek przed długami męża. Rok później Marek przepisał swoją połowę domu na Annę, a w 2021 roku ustalili dożywocie dla Marka, co miało mu zapewnić mieszkanie na resztę życia. Niestety, z czasem Marek zaczął stosować przemoc psychiczną i ekonomiczną wobec Anny, wymagając od niej pełnego utrzymania domu i odmawiając jakiejkolwiek pomocy finansowej. Anna, zarabiająca minimalną krajową, podjęła decyzję o rozwodzie i chciałaby zamienić umowę dożywocia na dożywotnią rentę, aby móc sprzedać dom, spłacić hipotekę i kupić mniejsze mieszkanie. Niestety, Marek nie zgadza się na zmianę umowy, a sąd może nie uznać jego zachowania za wystarczający powód do zamiany dożywocia na rentę.
Problemy z utrzymaniem nieruchomości
Pani Katarzyna, po rozwodzie ze swoim mężem Januszem, przejęła jego część wspólnego domu w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania i miejsca zamieszkania. Z czasem jednak koszty utrzymania nieruchomości, w tym opłaty za media i naprawy, zaczęły przerastać jej możliwości finansowe, zwłaszcza że sama wychowuje dzieci i pracuje na pół etatu. Janusz, mimo iż mieszka w domu, nie partycypuje w kosztach, co prowadzi do narastających konfliktów. Katarzyna zastanawia się, czy mogłaby zamienić służebność mieszkania na rentę, aby móc sprzedać dom i przenieść się z dziećmi do mniejszego mieszkania. Niestety, sąd może uznać, że brak udziału w kosztach nie jest wystarczającym powodem do zmiany służebności na rentę.
Przemoc ekonomiczna i trudności finansowe
Pani Ewa i jej mąż Wojciech po latach małżeństwa zdecydowali się na rozdzielność majątkową z powodu długów Wojciecha. Wkrótce potem Ewa przejęła całość nieruchomości w zamian za ustanowienie służebności mieszkania na rzecz Wojciecha. Niestety, po ustanowieniu służebności, Wojciech zaczął wymagać od Ewy pełnego utrzymania, odmawiając jednocześnie wszelkiej pomocy finansowej. Ewa, będąca na emeryturze, nie jest w stanie samodzielnie pokrywać wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem domu. Mimo prób negocjacji, Wojciech nie zgadza się na zmianę warunków służebności. Ewa rozważa wniosek do sądu o zamianę służebności na rentę, argumentując, że Wojciech dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Sytuacja jest jednak skomplikowana, ponieważ sąd musi ocenić, czy działania Wojciecha rzeczywiście naruszają istotę służebności.
Zamiana umowy dożywocia na dożywotnią rentę jest możliwa tylko w określonych przypadkach, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. W sytuacjach konfliktowych, takich jak przemoc ekonomiczna czy trudności finansowe, warto rozważyć pomoc prawną i dokładnie przeanalizować możliwości prawne, aby zabezpieczyć swoje interesy. Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy i często interwencji sądowej, aby wprowadzić odpowiednie zmiany.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących umów dożywocia, służebności lub rozwodów, oferujemy profesjonalne porady online oraz przygotowanie niezbędnych pism sądowych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie dopasowane do Twojej sytuacji! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Rejonowego w Chojnicach z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt I C 713/15
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 17 lutego 2016 r. sygn. akt I Ca 40/16
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., III CZP 109/91
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
