Rozwiązanie sprawy bezumownego korzystania z gruntu

Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości

W ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat instalowane były urządzenia energetyczne, gazowe, wodociągowe bez jakiegokolwiek uregulowania prawnego ich posadowienia.

Pierwszym z roszczeń, jakie Pani przysługują w przedstawionym w pytaniu stanie faktycznym, jest roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z Pani nieruchomości. Zakładam jednak, iż Tauron nie posiada tytułu prawnego, na którego podstawie posadowił słup elektryczny na Pani działce. Podstawą prawną wspomnianego roszczenia jest art. 224 i 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (w skrócie K.c.).

I tak, stosownie do art. 224 § 1 K.c. „samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę”, (§ 2) „jednakże z chwilą wytoczenia przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialności za jej użycie, pogorszenie lub utratę”.

Stosownie zaś do art. 225 K.c. „obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego”.

Obowiązek świadczenia za korzystanie z cudzej rzeczy

Z powyższych przepisów wynika, iż istnienie obowiązku świadczenia za korzystanie z cudzej rzeczy jest zatem uzależnione od istnienia złej woli posiadacza. W doktrynie i orzecznictwie jednogłośnie przyjmuje się, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. Nie sposób zatem przyjąć, iż zakład energetyczny, który zaprojektował przedmiotowe urządzenie, a następnie przez określony okres je użytkował, nie miał świadomości, iż zajmowany przez niego grunt należy do osoby trzeciej. Zatem jeżeli właściciel słupa energetycznego korzysta z Pani nieruchomości bez tytułu prawnego (o ile tak faktycznie jest), powinien liczyć się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Jeżeli chciałaby Pani skorzystać ze wspomnianego wyżej prawa do dochodzenia stosownego wynagrodzenia, to w pierwszej kolejności należy wystąpić z wezwaniem do Tauronu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Kwotę dochodzonego wynagrodzenia należy skalkulować jako wysokość czynszu dzierżawnego jaki mogłaby Pani uzyskać z tytułu wydzierżawienia zajętej przez Tauron części nieruchomości.

Dochodzenie wynagrodzenia na drodze sądowej

W przypadku braku odpowiedzi na wcześniejsze wezwania pozostanie Pani dochodzenie stosownego wynagrodzenia na drodze sądowej.

Może Pani również dochodzić ustanowienia służebności przesyłu. Stosownie bowiem do art. 305² § 2 K.c. „jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Tak jak w przypadku dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w przypadku dochodzenia ustanowienia służebności przesyłu winna Pani również wystąpić z wezwaniem do zawarcia umowy o służebności przesyłu z jednoczesnym wskazaniem, iż brak zgody bądź reakcji na niniejsze pismo spowoduje, że wystąpi Pani ze swoim roszczeniem na drogę postępowania sądowego.

Sądem rzeczowo właściwym w przypadku żądania ustanowienia służebności przesyłu jest sąd rejonowy, natomiast właściwość miejscową określa miejsce położenia nieruchomości.

Służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy za odpowiednim wynagrodzeniem należnym od przedsiębiorcy na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej, przy czym wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, jednakże dopuszcza się również postać świadczeń okresowych.

Ustalenie wysokości dochodzonego wynagrodzenia

Kodeks cywilny nie reguluje sposobu ustalenia wysokości dochodzonego wynagrodzenia, a zatem należy posiłkować się orzecznictwem i w tym względzie na uwagę zasługuje wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2010 r. (sygn. akt II CSK 444/09), w którym zaprezentowany został następujący pogląd:

„Posiadanie służebności gruntowej, obecnie zdefiniowanej w art. 3051k.c. jako służebność przesyłu, przybiera taką postać, że nie pozbawia w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną. Dlatego muszą zawodzić kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oparte wyłącznie na układzie odpowiednich cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu, które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą. W ramach obiektywnych kryteriów można natomiast zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności. Ciężar dowodu w zakresie okoliczności mających wpływ na wysokość wynagrodzenia opartego już na wskazanych miernikach spoczywa na stronie pozwanej, która, jak wynika z reguły zawartej w art. 6 k.c., wywodzi korzystne dla siebie skutki z udowodnienia okoliczności mających wpływ na obniżenie wynagrodzenia”.

Dalej Sąd Najwyższy wskazał, iż „wynagrodzenie powinno być nie tylko proporcjonalne do stopnia ingerencji posiadacza w treść cudzego prawa własności ale powinno także uwzględniać wartość wykorzystywanej nieruchomości, czasową perspektywę posiadania służebności”.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r. (sygn. akt IV CSK 317/12) odnośnie kwestii wynagrodzenia Sąd wypowiedział się w następujący sposób:

„Jeśli wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie rozważa się z perspektywy korzyści czerpanych z wykorzystania cudzej nieruchomości przez przedsiębiorcę, który sprzedaje energię lub świadczy inne usługi przy jej wykorzystaniu w większym lub mniejszym rozmiarze, to pozostaje ocenić je z perspektywy interesów ekonomicznych właściciela nieruchomości obciążonej. Płatne jednorazowo wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności. Wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu musi być indywidualizowane, stosownie do doniosłych dla jego określenia okoliczności konkretnego przypadku. Brak jest podstaw do twierdzenia, że wynagrodzenie to nie może być obliczone na podstawie różnicy między wartością nieruchomości bez obciążenia oraz wartością tej samej nieruchomości z obciążeniem spowodowanym ustanowieniem określonej służebności. Nie ma żadnych przeszkód, by wynagrodzenie za ustanowioną służebność, zarówno ustalone przez strony umownie, jaki i określone orzeczeniem sądu, kompensowało właścicielowi ten uszczerbek w jego majątku, który jest konsekwencją obniżenia się wartości nieruchomości, jako składnika jego majątku w związku z jej obciążeniem służebnością”.

W praktyce w kwestii ustalenia wysokości wynagrodzenia, o którym wspomniałem wyżej, sąd korzysta z opinii biegłego.

Żądanie usunięcia słupa elektrycznego z działki

Odnosząc się do ewentualnego żądania usunięcia słupa elektrycznego z Pani działki, należy wskazać, iż stosownie do art. 222 § 2 K.c. „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Proszę mieć jednak na uwadze, iż powództwo o usunięcie słupa elektrycznego z Pani działki może zostać oddalone na podstawie art. 5 K.c., zgodnie z którym „nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony”, przy czym, co podkreśla Sąd Najwyższy, oddalenie powództwa na podstawie wspomnianego wyżej art. 5 K.c. może nastąpić wyjątkowo. Jednocześnie pragnę wyjaśnić, iż w ramach postępowania o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń nie będzie Pani mogła dochodzić rekompensaty pieniężnej za szkodę związaną z naruszeniem prawa własności, bowiem celem roszczenia z art. 222 § 2 K.c. jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem, a więc stanu władztwa wolnego od ingerencji osób trzecich.

Przedstawione wyżej regulacje wskazują, że nie jest Pani pozbawiona praw i może skutecznie się bronić przed działaniem przedsiębiorcy. Proszę się jednak zastanowić, z jakiego roszczenia chciałaby Pani skorzystać.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.