• Data: 2024-05-12 • Autor: Michał Berliński
Własność działki wiąże się z szerokim zakresem praw, ale również z obowiązkami i potencjalnymi trudnościami. W dobie rosnącej świadomości właścicieli nieruchomości oraz intensywnego rozwoju infrastruktury coraz częściej pojawiają się problemy związane z ustanowieniem służebności, korzystaniem z gruntu przez zewnętrzne instalacje czy koniecznością wynagrodzenia za bezumowne użytkowanie. Pan Stanisław posiada działkę, przez którą przechodzi w połowie rura gazowa. Działkę nabył 17 lat temu, nie wiedząc o tym problemie. Teraz zamierza działkę sprzedać, ale okazuje się, że przepisy nakazujące oddalenie się budynkiem o 17,5 m od rury znacznie ograniczają możliwość postawienia budynku, więc i wykorzystania terenu, a w efekcie końcowym wpływają na cenę działki. W ocenie miejscowej agencji nieruchomości cena działki spadnie o 50%, a dodatkowo nie wszyscy będą chcieli mieć nawet przy niższej cenie rurę gazową na działce. Nasz klient prosi o informację, o co może się ubiegać od PGNiG. Czy w tym przypadku można się ubiegać o opłaty wstecz za okres 10 lat, czy też sprawa jest przedawniona?
Na samym początku warto wskazać, że obecnie problem, o którym wspomina pan Stanisław, dotyczy wielu właścicieli nieruchomości. Zawdzięczać to możemy głównie boomowi inwestycyjnemu, zwiększeniu świadomości prawnej obywateli oraz innym. Niegdyś nikt bardzo nie przejmował się faktem, iż przez jego nieruchomość przebiega linia energetyczna, rura wodociągowa czy gazowa, bądź na jego działce stoi słup energetyczny. Dziś świadomość prawna jest dużo większa. Kupując działkę, możemy zweryfikować jej stan zarówno prawny jak i fizyczny. To, czy pod ziemią nie kryją się jakieś przewody czy rury, można sprawdzić w zakładzie uzgodnień dokumentacji działającym przy starostwie lub w zakładach, do których należą sieci uzbrojenia. Jeśli jednak nasz klient nabył grunt, może się starać o:
W uwagi na brak wpisów w księdze wieczystej dotyczących służebności ustanowionej na rzecz wodociągów może pan Stanisław jedynie domniemywać, iż taka służebność nie istnieje. Niestety, brak jest ustawowego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych – czynione jest to na wniosek, ale z tego, co czytamy, to pan Stanisław nie wyrażał zgody na ustanowienie żadnych służebności. Przyjmując, że służebność nie została nigdy ustanowiona, to ma on prawo wezwać zakład do zmiany przebiegu rury, jej likwidacji bądź stosownego wynagrodzenia.
Niestety zakłady, do których należą niechciane urządzenia, nie są zwykle zainteresowane przebudową lub próbują obciążyć jej kosztami właściciela gruntu. Wówczas można dochodzić swoich praw przed sądem. Koniecznie jednak przed skierowaniem sprawy na drogę sądową należy wystąpić do właściciela rury z formalnym wnioskiem o jego przeniesienie.
Właściciel instalacji może odmówić zmiany przebiegu, gdyż uzna, że nabył służebność poprzez zasiedzenie. Odnosząc się do zagadnienia związanego z możliwością korzystania z gruntu przez PGNiG, należy ustalić, czy wskazane przedsiębiorstwo posiada do tego tytuł prawny. Istnieje możliwość, iż nieruchomość przez którą przebiega rura mogła być na ten cel wywłaszczona wskutek decyzji administracyjnej wydanej na mocy nieobowiązującej już dzisiaj ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Inną opcją jest wspomniane wyżej zasiedzenie. Jeśli przedsiębiorca posiada taki tytuł, to sprawa nie jest już tak prosta i oczywista i wtedy jak najbardziej to nasz klient może być obciążony kosztami zmiany przebiegu rury, a zarazem utraci prawo do zgłaszania roszczeń.
Jeśli zaś chodzi o samo przesunięcie rury w inne miejsce, w przypadku, gdy właściciel posiada ową służebność, która została ustanowiona, jednak nie jest ujawniona w księdze wieczystej, sąd raczej nie nakaże zakładowi przesunięcia rury na ich koszt ani tym bardziej ich usunięcia. Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. (Dz. U. Nr 116, poz. 731) o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw znowelizowała Kodeks cywilny i wprowadziła nowe ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu. Powyższa nowelizacja miała na celu nadanie zakładom energetycznym, gazowym i innym większych uprawnień, które niestety zmniejszyły uprawnienia właścicieli gruntów.
Przeczytaj również: Linia gazowa na działce
Jeśli zaś przedsiębiorca zajmuje grunt autora pytania bez tytułu prawnego, może on żądać bezzwłocznego usunięcia rur, zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego (K.c.) – właściciel rzeczy może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, zaś przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Tego rodzaju roszczenia należy jednak wysuwać po ustaleniu, że właściciel rury korzysta z działki pana Stanisława bezprawnie.
Powyższy przepis prawa pozwala na usunięcie rury ze swojej działki – które powinno zostać poprzedzone poprzez zgłoszenie takiego żądania do naruszyciela bezpośrednio (tj. do właściciela – PGNiG), zaś w przypadku odmowy poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa.
Można spróbować również od razu przerwać bieg zasiedzenia – przerwanie biegu może nastąpić tylko wtedy, gdy zasiedzenie jeszcze nie nastąpiło. Jako klasyczny przykład można określić skargę negatoryjną, czyli powództwo o usunięcie urządzeń z nieruchomości albo ich przebudowę w jej obrębie.
Skutek w postaci przerwania biegu zasiedzenia służebności wywoła także wniosek o jej ustanowienie. Bieg zasiedzenia przerwie także powództwo o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (o tym orzeczenie SN, sygn. akt V CSK 239/09).
Warto zapamiętać, że ten sam skutek co pozew będzie miał wniosek o zawezwanie do próby ugodowej.
Podsumowując powyższe, pan Stanisław może oprócz żądań opisanych powyżej, a w zasadzie powinien zażądać od przedsiębiorcy uregulowania prawnego stosunku służebności. Przede wszystkim trzeba uregulować stosunki zaległe. W tym zakresie można zwrócić się do właściciela z wnioskiem o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania za czas, w którym to on jest właścicielem gruntu. Ogólnie należności można dochodzić z ostatnich 10 lat, gdyż po takim okresie owo roszczenie się przedawnia.
Zasiedzenie następuje po upływie 30 lat w złej wierze oraz 20 lat w dobrej wierze. Z opisu wynika zaś, że rury znajdują się na tej działce minimum 17 lat. Trzeba jednak pamiętać, że gdy zakład przed sądem lub przed panem Stanisławem podniesie zarzut przedawnienia, może okazać się, że usunięcie rury, zmianę przebiegu będzie możliwe tylko na jego koszt, a zapłata wynagrodzenia okaże się niemożliwa.
Jeśli zaś chodzi o remont, to niestety dzisiejszy przepisy wymagają więcej niż te kiedyś i dlatego też może okazać się konieczne ich przeniesienie na koszt naszego klienta – oczywiście jeśli PGNiG ma tutaj już służebność. Dlatego należy rozpocząć od wystosowania pisma – a wtedy możemy dowiedzieć się, na co może autor pytania liczyć.
Przypadek Pana Jana
Pan Jan zakupił działkę z myślą o budowie domu marzeń. Po pewnym czasie odkrył, że przez środek jego działki przebiega nieoznakowana rura gazowa. Mimo braku jakichkolwiek wpisów w księdze wieczystej dotyczących służebności zakład gazowniczy odmawiał przeniesienia instalacji lub wypłacenia odszkodowania, powołując się na prawa nabyte przez zasiedzenie.
Historia Pani Magdaleny
Pani Magdalena po zakupie działki na obrzeżach miasta zauważyła, że na jej terenie znajduje się słup energetyczny, którego obecność nie była wcześniej ujawniona. Zaniepokojona tym faktem zwróciła się do lokalnego dostawcy energii z prośbą o jego usunięcie lub przynajmniej o odszkodowanie za zajmowanie części jej gruntu. Po kilku miesiącach negocjacji udało się osiągnąć porozumienie, które pozwoliło na przeniesienie słupa poza teren działki.
Sprawa Pana Michała
Pan Michał, inwestor i właściciel kilku działek budowlanych, zaskoczony został informacją, że przez jedną z jego nieruchomości przebiega kanał techniczny nieuwzględniony w dokumentacji. Kwestia ta znacząco utrudniała realizację planowanego projektu deweloperskiego. Dzięki skrupulatnemu zbieraniu dokumentacji i negocjacjom z właścicielem infrastruktury technicznej pan Michał uzyskał zgodę na przeniesienie kanału oraz otrzymał rekompensatę finansową.
Artykuł ten podkreśla, jak ważna jest dokładna weryfikacja stanu prawnego i fizycznego nabywanej nieruchomości, a także świadomość praw i możliwości działania w sytuacji napotkania na niepożądane instalacje na własnej działce. W różnych sytuacjach znajdą się różne rozwiązania, dlatego znajomość prawa jest taka ważna.
Czy napotkałeś na problemy związane z niespodziewanymi instalacjami na Twojej działce? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych on-line oraz profesjonalnej pomocy w przygotowaniu pism prawnych. Pomagamy właścicielom nieruchomości w skutecznej obronie ich praw i interesów. Opisz swój problem na formularzu umieszczonym poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
