• Data: 2024-03-20 • Autor: Eliza Rumowska
Spór pomiędzy właścicielem nieruchomości a operatorem infrastruktury przesyłowej jest częstym problemem w dzisiejszych czasach. W kontekście prawnym kwestia posadowienia rury kanalizacyjnej na prywatnej nieruchomości, uniemożliwiającej przeprowadzenie prac budowlanych, staje się przedmiotem szczegółowej analizy. Kluczowe znaczenie mają tu przepisy Kodeksu cywilnego, które od 2008 roku regulują prawa i obowiązki obu stron w kontekście służebności przesyłu. W artykule omówimy na przykładzie zapytania pana Henryka, jakie kroki można podjąć, aby rozwiązać ten konflikt, a także jakie przysługują prawa i obowiązki zarówno właścicielowi nieruchomości, jak i przedsiębiorcy przesyłowemu.
Pan Henryk jest właścicielem działki budowlanej, która powstała z przekształcenia pól rolnych. Okazało się, że pod jego działką przebiega rura kanalizacyjna, co mu uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję budowlaną na tej działce. Pyta więc, do kogo się zwrócić z wnioskiem o zmianę położenia rury lub jej usunięcie. Czy i od kogo można się w takiej sytuacji domagać odszkodowania? Czy w ogóle mam prawo domagać się przesunięcia rury?
Pan Henryk posiada nieruchomość z posadowioną tam infrastrukturą przesyłową, która podlega od 2008 r. regulacjom Kodeksu cywilnego. Każdy, kto ma posadowioną na swym gruncie infrastrukturę przesyłową, musi mieć w pierwszej kolejności na uwadze regulacje prawne obowiązujące w tej materii od 2008 r. w Kodeksie cywilnym, którzy stanowi:
„Służebność przesyłu.
Art. 3051. [Służebność przesyłu] Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Art. 3052. [Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu]
§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Art. 3053. [Przejście na nabywcę; wygaśnięcie]
§ 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.
§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Art. 3054. [Odpowiednie stosowanie] Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.
O zmianę biegu rury lub jej usunięcie pan Henryk może się zwrócić do właściciela tych urządzeń, którym najprawdopodobniej jest gmina. Proszę zwrócić się do gminy z zapytaniem, czy i w jakim zakresie ta instalacja stanowi jej własność, jaki jest tytuł jej posadowienia (plany i zgody budowlane).
Odszkodowanie przysługuje od właściciela tejże infrastruktury – czyli od gminy. Wynagrodzenie określa się odpowiednio do zakresu obciążenia i zakresu zysków, jakie infrastruktura przynosi. Kodeks cywilny nie wymaga wyceny biegłego, ale gdy strony mają w temacie wynagrodzenia rozbieżne zdanie, to biegły jest jedyną obiektywną opcją ustalenia wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu. Nie ma jednak żadnych standardowych tabelek, stawek itp. – w każdej sprawie ustala się wynagrodzenie indywidualnie.
Jeżeli rurę posadowiono zgadnie z planem i wytyczeniem, to pan Henryk nie ma prawa żądać zmiany jej usytuowania. Jednak należy mieć na uwadze, że prawem operatora jest zachować swą infrastrukturę na cudzym gruncie, mimo nawet niechęci właściciela gruntu. To, co Panu przysługuje, to wynagrodzenie za ten stan rzeczy.
Przykład 1
W małej miejscowości pan Jan, właściciel działki budowlanej, natrafił na problem z rurą kanalizacyjną, która przebiegała dokładnie przez środek jego działki. Rura ta została zainstalowana wiele lat temu przez lokalne przedsiębiorstwo wodociągowe. Pan Jan planował budowę domu, ale obecność rury uniemożliwiała realizację projektu. Po długich negocjacjach z przedsiębiorstwem, udało mu się wynegocjować przeniesienie rury na skraj działki, co umożliwiło przystąpienie do budowy.
Przykład 2
W dużym mieście rodzina Kowalskich odkryła, że pod ich ogrodem znajduje się stara, nieużywana już linia kanalizacyjna, która jednak nadal jest zarejestrowana jako aktywna. Chcąc zbudować basen, musieli uzyskać zgodę od miasta na prace budowlane. Miasto zgodziło się na usunięcie linii, ale proces ten okazał się czasochłonny i kosztowny, co opóźniło realizację ich projektu.
Przykład 3
Pani Agnieszka z przedmieść nabyła działkę, nieświadoma istniejącej pod nią sieci gazowej. Gdy rozpoczęła przygotowania do budowy domu, operator sieci gazowej poinformował ją o konieczności zachowania dostępu do rury. Pani Agnieszka musiała zmodyfikować projekt budowlany, aby dostosować go do istniejącej infrastruktury, co znacząco wpłynęło na koszty i plany budowy. Jednak dzięki współpracy z operatorem udało się znaleźć kompromis, który pozwolił na bezpieczną budowę bez konieczności przesuwania rury.
Kwestia rury kanalizacyjnej na prywatnej nieruchomości stanowi wyzwanie zarówno dla właściciela działki, jak i operatora infrastruktury. Warto pamiętać, że rozwiązanie tego problemu wymaga wzajemnego zrozumienia, negocjacji i przestrzegania obowiązujących przepisów prawa. W przypadkach konfliktu, kompromis oraz współpraca między obiema stronami często okazuje się kluczowa dla osiągnięcia satysfakcjonującego rozwiązania, które pozwoli na realizację planów budowlanych, jednocześnie respektując prawa operatora infrastruktury.
Jeśli stoisz przed podobnym wyzwaniem prawnym związanym z infrastrukturą na Twojej nieruchomości, skorzystaj z naszych usług porad prawnych online. Oferujemy profesjonalne wsparcie i przygotowanie niezbędnych pism, aby pomóc Ci skutecznie zarządzać Twoimi prawnymi obowiązkami i prawami w tej kwestii. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
