Rurociąg na prywatnej nieruchomości

Służebność przesyłu - przepisy

Zacznę od regulacji prawnych, o których na pewno Pani słyszała, skoro operuje Pani datą 2008 r. Kodeks cywilny przesył reguluje następująco:

„Rozdział III. Służebność przesyłu.

Art. 305¹. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 305². § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 305³. § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.

§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Zasiedzenie służebności przesyłu

Art. 305⁴. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.

Tyle mówią przepisy – zwięźle, ale w mojej ocenie są adekwatne i uniwersalne. Mowa w nich bowiem o odpowiednim wynagrodzeniu, nie odszkodowaniu (uczulam z góry na tę nomenklaturę). Oczywiście strony mają pełne pole do popisu, by argumentować zakres wynagrodzenia, czyli wypełniać przesłankami faktycznymi przymiotnik „odpowiedniego”.

Najbardziej mnie niepokoi, że rurociąg może być na posesji nawet 30 lat. Oznaczałaby to bowiem prawdopodobieństwo zasiedzenia służebności przesyła przez owo przedsiębiorstwo. Jednak nie warto „gdybać”, ale przyjąć następujący schemat działania – choćby w celu zyskania spokoju ducha, że się sprawę wyjaśniło, a nie machnęło ręką.

Należy żądać od operatora dokumentacji potwierdzającej legalność posadowienia infrastruktury, tj. jej budowy w oparciu o ówczesne wymogi prawne.

Wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu

Co do wynagrodzenia odpowiedniego proszę brać pod uwagę:

1. zapłatę wynagrodzenia zarówno za przyszły, jak i przeszły okres korzystania z gruntu na przesył,
2. warto podkreślić, że za przesył operator uzyskuje materialne przysporzenia (jednak nie tak duże jak przedsiębiorstwa energetyczne, telekomunikacyjne itp.), a właściciel gruntu ma tylko ciężary,
3. jeżeli operator będzie nią dysponował – wycena szacunkowa (prosić należy o jej odpis do zapoznania się na spokojnie później),
4. podobnie z podpisywaniem czegokolwiek – doradzam szczególną ostrożność i przyjęcie zasady odłożenia na później po spokojnej lekturze w domu ewentualnie po konsultacjach prawnych,,

Na koniec zwrócę Pani uwagę na dwa praktyczne mankamenty:

1. Operatorzy nigdy nie wspominają o rencie służebnej, a jedynie chcą płacić jednorazowe wynagrodzenie za służebność – żaden przepis nie ogranicza możliwości żądania wynagrodzenia periodycznego, np. rocznego czynszu służebnego płaconego dopóty, dopóki trwa przesył i posadowienie infrastruktury na pana gruncie. Proszę spojrzeć na to rozsądnie – bez presji – przecież Pan gruntu nie sprzedaje, tylko go udostępnia jak przy dzierżawie czy najmie, co czyni służebność przesyła podobną do tych stosunków prawnych, które w sposób naturalny przewidują periodyczność wynagrodzenia (czynszu).
2. Operator przedstawia swoje kalkulacje jako jedynie słuszne, powołując się na różnorakie normy i opracowania rzeczoznawców – proszę się na to też nie dać złapać – jak Pani widzi w powyższym – Kodeks cywilny, mówiąc o odpowiednim wynagrodzeniu, nie odsyła do jakichkolwiek norm wykonawczych, pragmatyk zawodowych itp. opracowań eksperckich.
    
   

Wynagrodzenia z tytułu bezumownej służebności przesyłu

Dlatego w odpowiedzi na dalsze Pani pytania o odszkodowanie wyjaśniam, że jeżeli ustalicie, tj. wodociągi wykażą, że posadowienie trwa dłużej niż lat 30 – to nie za bardzo widzę sens tych dalszych zmagań, chyba że rurociąg leży nie tam, gdzie przewiduje dokumentacją – wówczas możecie żądać nawet jego usunięcia – bo byłaby to zwyczajna samowola budowlana.

Możecie Państwo walczyć nie o odszkodowanie, a wynagrodzenie. Oczywiście 10 wstecz ma sens, bo tyle wynosi okres przedawnienia (jednak proszę też mieć na uwadze datę nabycia nieruchomości, by nie wyjść z roszczeniami przed datę zakazu). Co do roku 2008 – to przed nim jest to roszczenie o bezumowne korzystanie z tytułu posiadana służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Zaś po 2008 r. jest to wynagrodzenie z tytułu bezumownej służebności przesyłu, chyba że to umownie Państwo uregulujecie jako jednolite w akcie notarialnym, np. rezygnując z roszczeń sprzed 2008 r. na znak dobrej woli.

Wysokość wynagrodzenia to raczek dalsze zmartwienie – jeżeli operator przesyłowy uzna za zasadne uregulowanie tej kwestii, na pewno poda swoją propozycję wynagrodzenia – nie mówię, aby się na nią godzić, ale dzięki temu zyska Pani jakiś punkt odniesienia. Nie polecam też na tym etapie zlecanie kosztownych wycen przez biegłych – to bez sensu.

Podsumowując – jeżeli po Państwa wystąpieniu pisemnych do operatora – przedstawi on dokumenty na posadowienie rurociągu przed 30 laty, a jego posadowienie będzie zgodne z dokumentacja, to nie ma sensu walka – operator wówczas bezproblemowo zyska stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie. Jeżeli zaś czas jest krótszy, aby dokumentacja projektowa nie pasuje do tego, co macie na gruncie – są podstawy do dążenia żeby to uregulować umownie, a jak się nie da to sądownie. Oczywiście w razie potrzeby proponuję przygotowanie pisma do operatora przesyłowego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.