• Data: 2022-02-11 • Autor: Katarzyna Bereda
Chcę kupić mieszkanie, ale jest z nim pewien problem. Właściciel ustanowił służebność na brata, który wyprowadzi się ponoć do USA i już nie wróci. Właściciel załatwia zniesienie służebności, ale to może potrwać. Pracownik biura nieruchomości zapewnia, że nie ma z tym problemu, bo w akcie notarialnym będzie wpis o zniesieniu służebności. Nie wiem, czy to nie ryzyko zakup takiego mieszkania bez niedokończonej procedury zniesienia służebności. Proszę o pomoc.
W mojej ocenie powinna Pani poczekać do zakupu mieszkania do czasu zniesienia służebności osobistej mieszkania, bowiem w przypadku rezygnacji uprawnionego z dobrowolnego zniesienia służebności niniejsze może być później długotrwałe i utrudnione.
Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.
Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, „sużebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) »przywiązane do osoby«” (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715).
Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości. Służebności osobiste wykazują pewne podobieństwa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (pod względem zakresu możliwego korzystania z nieruchomości i braku związania z innym prawem), jednak np. służebność używania może być traktowana zasadniczo jako prawo jednopodmiotowe (przysługujące jednej osobie), służebności osobiste zaś są w ogólności – w przeciwieństwie do praw spółdzielczych – niezbywalne i nie podlegają dziedziczeniu.
Spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mogą natomiast obciążać jedynie nieruchomości należące do spółdzielni mieszkaniowych, a także być nabywane nie tylko przez osoby fizyczne, lecz również przez osoby prawne.
Zgodnie bowiem z treścią art. 299 Kodeksu cywilnego służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebność osobista może również wygasnąć z innych powodów niż śmierć osoby uprawnionej. Wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ale przyczyn wygaśnięcia może być wiele, m.in. zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego (246 Kodeksu cywilnego), konfuzja (art. 247), niewykonywanie przez lat 10 (art. 293 w zw. z art. 297), zmiana stosunków gospodarczych (art. 294 w zw. z art. 297) – zob. szczegółowe wyliczenie dokonane przez M. Jankowską, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 2, 2018, art. 299, teza 2; też A. Kosiba, Wygaśnięcie, s. 65.
Z uwagi na powyższe, jak Pani widzi, jak najbardziej służebność wygaśnie w przypadku zrzeczenia się jej przez uprawnionego, jednak radziłabym Pani poczekać z momentem zakupu do dokonania niniejszej czynności, gdyż nie jest to czynność skomplikowana – wystarczające jest udanie się obecnego właściciela i uprawnionego do notariusza w celu złożenia oświadczenia. Zaznaczam bowiem, iż zakup nieruchomości ze służebnością wiąże się z niższą ceną rynkową nieruchomości i ryzykiem, że uprawniony jednak wprowadzi się do nieruchomości i nie będzie chciał jej uchylić.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
