• Autor: Filip Syrkiewicz
Chciałbym wystąpić z roszczeniem negatoryjnym wobec sąsiada, który korzysta z drogi, której jestem współwłaścicielem. Nie ma ustanowionej służebności. Jestem współwłaścicielem działki, która jest drogą, jego działka przylega do mojej, ale jest zbyt wąska, więc jeździ moją i nie partycypuje w kosztach utrzymania. Ponadto teraz buduje się na sąsiedniej działce i jeździ po drodze ciężki sprzęt, niszcząc ją. Muszę wspomnieć, że sąsiad był wcześniej właścicielem większej działki, która dawała mu dostęp do drogi gminnej, ale sam się tego dostępu pozbawił, bo podzielił ją i jedną jej część sprzedał. Część, którą sobie zostawił, właściwie jest pozbawiona dostępu do drogi. Czy można by było cofnąć mu decyzję o podziale działki?
Jak wynika z Pańskiego opisu i dołączonej mapki sąsiad, będący właścicielem działki budowlanej (na której rozpoczął budowę) realizuje przejazd i przechód za pośrednictwem stanowiącej przedmiot Pańskiej współwłasności działki (drogowej), która łącznie z jego bardzo wąską działką tworzy ciąg komunikacyjny służący do obsługi nieruchomości pozbawionych faktycznego dostępu do drogi publicznej.
Ponieważ do Pańskiej działki, która stanowi drogę dojazdową, sąsiadowi nie przysługuje tytuł prawny, korzystanie z niej w opisanym przez Pana zakresie należy kwalifikować jako bezumowne użytkowanie, które stanowi zarówno źródło roszczenia o przywrócenie do stanu poprzedniego, jak i o zapłatę stosownego wynagrodzenia (tzw. wynagrodzenie za bezumowne użytkowanie).
Należy jednocześnie zauważyć, że zgodnie z mapką obie działki sąsiada, powstałe w wyniku podziału, posiadają zagwarantowany prawnie dostęp do drogi publicznej, jako grunty bezpośrednio z nią graniczące od strony południowej. Jeżeli – jak Pan wskazuje – na skutek podziału nieruchomości, z uwagi na topografię nowo wydzielonej działki nie jest możliwa obsługa komunikacyjna bezpośrednio od strony drogi, zasadnym jest ustanowienie w odpowiednim zakresie służebności gruntowej poprzez tę drugą wydzieloną działkę sąsiada, która również posiada bezpośredni dostęp do tej drogi. Reguła ta będzie również odnosić się do gwarancji dostępu do działki, na której sąsiad się buduje, ponieważ dostęp do niej może być realizowany od strony działki, która posiada dostęp do drogi, a jest jego własnością.
W tym stanie rzeczy ustanawianie służebności poprzez stanowiącą przedmiot Pańskiej współwłasności działkę, w sytuacji gdy dostęp taki może być realizowany bezpośrednio z drogi publicznej należałoby identyfikować jako nadmierną uciążliwość.
Obecnie zasadne jest zarówno wytoczenie powództwa o zaniechanie naruszenia posiadania oraz przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego na zasadzie art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), jak i o zapłatę należnego współwłaścicielom wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.
Gdyby należąca do Pana nieruchomość stanowiła drogę konieczną, niezbędną do zagwarantowania dostępu do drogi publicznej, wyłączna możliwość korzystania z tejże działki ograniczać się będzie do prawa przejazdu i przechodu w granicach ustanowionej służebności. Prawem tym może zostać obciążona nieruchomość zarówno w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej (na rzecz której służebność ma być ustanowiona) oraz obciążonej (przez którą realizowany będzie przejazd i przechód), jak i na drodze sądowej.
Immanentną cechą tej służebności jest jej odpłatność rozumiana jako obowiązek świadczenia wynagrodzenia na rzecz właścicieli nieruchomości obciążanej. Świadczenie to może mieć zarówno postać jednorazową, jak i okresową.
Odnosząc się do kwestii możliwości wzruszenia obowiązującej decyzji podziałowej, należy wskazać, iż przesłanki dopuszczalności podziału nieruchomości określa art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.).
Zgodnie z zawartymi w tym przepisie normami nie jest m.in. dopuszczalne dokonywanie podziału, w wyniku którego wydzielona zostanie część gruntu pozbawiona dostępu do drogi publicznej. W omawianym przypadku obie powstałe na podstawie tego rozstrzygnięcia działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w konsekwencji czego ów podział – w tym aspekcie – wykazuje zgodność z prawem.
Osobną kwestią jest ustalenie stron postępowania podziałowego. Z treści zapytania nie sposób jest wywieść, czy był Pan adresatem decyzji i czy został Panu zagwarantowany udział w postępowaniu podziałowym. Wprawdzie ustawa nie określa komu przysługuje przymiot strony w tym postępowaniu, jednak zgodnie z orzecznictwem co do zasady jego uczestnikami są wyłącznie osoby, które posiadają tytuł prawny do nieruchomości objętej podziałem.
Pewien wyjątek od tej reguły stanowią przypadki, gdy podział posiada obiektywny wpływ na sposób zagospodarowania i wykorzystywania nieruchomości sąsiednich. Na tym tle również właściciele tych nieruchomości będą dysponować interesem prawnym w rozumieniu art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (K.p.a.), statuującego posiadanie przez nich legitymacji procesowej w postępowaniu podziałowym.
Jeżeli podział taki miałby rzeczywisty wpływ np. na ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości sąsiednich, ich właściciele mogliby na zasadzie art. 145 K.p.a. domagać się wznowienia postępowania zakończonego decyzją podziałową oraz korzystać z ewentualnych środków zaskarżenia w administracyjnym toku instancji (odwołań, zażaleń).
Mając jednak na uwadze, iż w przedstawionej sytuacji doszło do nieodwracalnych skutków prawnych (zbycie jednej z nieruchomości powstałych w wyniku podziału na rzecz osób trzecich), wzruszenie decyzji podziałowej nie rokuje szans na powodzenie.
Reasumując, rekomenduję w pierwszej kolejności wezwać sąsiada do zaniechania naruszeń oraz do zapłaty wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego, a w razie fiaska polubownych prób rozwiązania sporu – wystąpienie z powództwem na zasadzie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Możliwe jest także uregulowanie prawa sąsiada do korzystania z działki poprzez ustanowienie na jego rzecz odpłatnej służebności gruntowej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Filip Syrkiewicz
Filip Syrkiewicz – radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.
Zapytaj prawnika
