Skrzynka prądowa przedsiębiorcy telekomunikacyjnego na działce, co można zrobić?

Urządzenie zasilające przedsiębiorcy telekomunikacyjnego na działce

Sedno sprawy, którą Pan przedstawił, dotyczy urządzenia, które umożliwia zasilanie urządzeń telekomunikacyjnych, nie chodzi tu więc o samą sprzedaż elektryczności, co także jest robione pod marką tego przedsiębiorcy.

Odnośne urządzenia – przez Pana akcentowany licznik oraz przynajmniej połączenie między licznikiem a „aparaturą telekomunikacyjną” – mają swego właściciela; przynajmniej jednego (ponieważ nie można wykluczyć udostępniania miejsca przez jeden podmiot innemu podmiotowi). Już to wskazuje jednoznacznie na potrzebę unikania radykalnych decyzji, a zwłaszcza działań; nie tylko w przypadku urządzeń stanowiących część składową przedsiębiorstwa, których tyczy się art. 49 Kodeksu cywilnego (K.c.). Spowodowanie szkody może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą (szczególnie art. 415 i następne K.c.) – art. 415 K.c. stanowi: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Wykluczone jest, abym zachęcał Pana do usuwania na własną rękę jakichkolwiek urządzeń. Współcześnie łącza telekomunikacyjne służą przesyłaniu sygnałów w bardzo ważnych sprawach (nawet mogących skutkować narażeniem ludzi na utratę życia lub zdrowia); wspominam o tym, ponieważ w szczególnie poważnych sytuacjach w grę mogłaby wchodzić surowa odpowiedzialność karna.

Służebność przesyłu a służebność gruntowa

Regułą jest to, że za instalacje główne odpowiadają dostawcy „mediów”, zaś przyłącza na ogół są w gestii odbiorców. To ogólne ujęcie odzwierciedla wiele sytuacji. Czasem przyłącze stanowi część składową przedsiębiorstwa (w ujęciu art. 49 K.c.). W takich sytuacjach w związku z umieszczeniem przyłącza na cudzej nieruchomości właściwym wariantem prawnym jest służebność przesyłu (uregulowana w artykułach: od 305¹ K.c. do 305⁴ K.c.), ale na ogół z przyłączami wiąże się ustanawianie służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.), zaś instalacji głównych tyczy się służebność przesyłu. W praktyce bywa różnie; niekiedy wpisy w księgach wieczystych zaskakują.

Księga wieczysta bez wpisanej służbności

Jednym z przejawów niskiej jakości przepisów z zakresu nieruchomości jest to, że ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest dobrowolne. Sporo osób „oszczędza” (np. na opłatach sądowych) i nie wnioskuje o wpisanie służebności w księdze wieczystej. Służebność przesyłu ujawnia się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, zaś służebność gruntową wpisuje się nie tylko w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, ale także w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej; kategoria „nieruchomość obciążona” dotyczy każdego wariantu (rodzaju) służebności, zaś określenie „nieruchomość władnąca” jest właściwa wyłącznie służebnościom gruntowym.

Nieujawnienie służebności w księdze wieczystej nie jest równoznaczne z tym, że nieruchomość nie jest obciążona służebnością – ustawodawca zgotował wielu osobom „taki los”, że wyzwaniem okazuje się ustalenie, czy nieruchomość jest obciążona służebnością. O ile jeszcze można coś takiego wytłumaczyć w przypadku zasiedzenia służebności (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.) przed stwierdzeniem zasiedzenia służebności (do czego dochodzi, o ile dochodzi, na drodze sądowej), to trudno pochwalić brak obowiązku ujawniania w księgach wieczystych służebności ustanowionych lub takich, których zasiedzenie stwierdzono orzeczeniem sądowym (już prawomocnym). Co więcej, mogą być różne tytuły prawne korzystania z cudzej nieruchomości na cele inwestycyjne. Bardzo ważne w Prawie budowlanym „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” wprawdzie próbuje się ucywilizować, ale nadal zdarzają się nie tylko nieporozumienia, ale także nadużycia (np. część inwestorów zachęca właścicieli nieruchomości do podpisywania dokumentów o treści znacznie wykraczającej poza upoważnienie do realizacji jakiejś inwestycji, np. umieszczenia urządzeń elektrycznych lub telekomunikacyjnych; w przypadku inwestycji dawniejszych można spotkać się z bardzo różnymi wariantami (w tym oczywistymi świstkami lub listami z podpisami właścicieli nieruchomości). Wprawdzie organa administracji architektoniczno-budowlanej od kilku lat w niektórych aspektach faktycznie narzucają interpretację przepisów o współwłasności, ale nadal zgoda pisemna (bez wskazania cywilnoprawnego tytułu prawnego) bywa traktowana jako „prawo do dysponowania na cele budowlane” cudzą nieruchomością.

Zapłata lub odszkodowanie za urządzenie na cudzym gruncie

Jakby tego było mało, część właścicieli nieruchomości obciążonych służebnością (np. służebnością przesyłu) zataja przed (przyszłymi) nabywcami samo obciążenie nieruchomości służebnością, ale również przyjęcie związanego ze służebnością jednorazowego świadczenia pieniężnego. Świadczenie takie często określa się nieprecyzyjnie „odszkodowaniem (za służebność)”, ale trzeba pamiętać o tym, że odszkodowaniem jest refundacja szkody, zaś właściciel nieruchomości (art. 46 K.c.) lub innej rzeczy jest uprawniony między innymi pobierać pożytki (stosownie do art. 140 K.c.), np. wynagrodzenie, czynsz.

Czasem występują okoliczności uzasadniające wypłacenie odszkodowania, np. za szkody związane z remontowaniem lub przebudową instalacji albo za zmniejszenie użyteczności nieruchomości (np. na cele mieszkaniowe lub inwestycyjne); da się zauważyć również przejawy żądań trudnych do uzasadnienia (np. żądanie bardzo wysokich kwot w przypadku rzeczywiście użytkowanych gruntów ornych, a niekiedy nawet faktycznych nieużytków). Bardzo często zdarza się proponowanie i przyjmowanie jednorazowo wynagrodzenia (w tym nieprecyzyjnie zwanego „odszkodowaniem”); zobowiązany spełnia świadczenie jednorazowe i „ma spokój”, zaś właściciel nieruchomości (niekiedy ktoś inny) jest zobowiązany corocznie płacić podatek „gruntowy” (np. podatek od nieruchomości lub podatek rolny), co – zwłaszcza w przypadku wielu lat – stawia pod znakiem zapytania ekonomiczną opłacalność jednorazowo przyjętego wynagrodzenia przez właściciela nieruchomości (nie tylko w związku z ustanowieniem służebności, ale także w przypadku korzystania całymi latami przez kogoś innego z nieruchomości).

Legalność urządzenia, wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości

Ustawodawca wciąż nie ustanowił odgórnych („urzędowych”) tabel lub wskaźników wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości. Wobec tego podmioty zaangażowane w tego rodzaje sytuacje są swoiście skazane na własną znajomość realiów rynkowych (z zakresu nieruchomości), przyjęcie stanowiska „drugiej strony” lub korzystanie z odpłatnych usług rzeczoznawców majątkowych.

Stosownie do Pańskich słów, aktualnie nawet nie wiadomo, czy licznik oraz jakąś instalację umieszczono na nabytej przez Pana nieruchomości legalnie – w szerokim tego słowa znaczeniu. Zupełnie nie można wykluczyć nawet samowoli budowlanej, choć raczej wydaje się to mało prawdopodobne. Za to w grę może wchodzić brak tytułu prawnego do używania nieruchomości.

Przerwaniem biegu przedawnienia roszczeń

Tak zwane bezumowne używanie cudzej rzeczy (czyli korzystanie z niej bez tytułu prawnego) może wiązać się z roszczeniami (art. 224 i następne K.c.). Wprawdzie roszczenia okresowe (np. o czynsz lub podobne do niego świadczenia) przedawniają się po 3 latach, ale przyjęło się, że roszczeń z tak zwanego bezumownego korzystania z cudzej rzeczy tyczy się dłuższy z ogólnych terminów przedawnienia roszczeń (art. 118 K.c.) – od paru lat jest to termin sześcioletni (poprzednio dziesięcioletni). Jeżeli Pan jest lub będzie zainteresowany dochodzeniem roszczeń z tego tytułu, to proponuję unikać zbyt długiego czekania na odpowiedź; chodzi o to, by w tym roku doszło do przerwania biegu przedawnienia (z uwagi na to, że często chodzi o świadczenia należne raz do roku). Przerwaniem biegu przedawnienia roszczeń (art. 123 K.c.) może skutkować np. wytoczenie powództwa lub zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Zawezwanie przedsiębiorcy do próby ugodowej

Opłata sądowa od zawezwania do próby ugodowej jest niższa od standardowej opłaty sądowej (w danym rodzaju spraw), a samo takie wezwanie może nie skutkować zawarciem ugody, ale przynajmniej jest szansa na poznanie oficjalnego stanowiska podmiotu odpowiedzialnego za odnośne urządzenia. Nie można zupełnie wykluczyć, że ustanowiono służebność i wypłacono (przed nabyciem przez Pana nieruchomości) wynagrodzenie z tym związanego (być może zwane „odszkodowaniem”). Zatajenie istotnych informacji o rzeczy sprzeda(wa)nej przez sprzedającego może skutkować roszczeniami, np. roszczeniami z tytułu rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 556 i następne K.c.).

Ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Być może przynajmniej ograniczenie roszczeń związanych z używaniem należącej do Pana nieruchomości skutkowałoby zmniejszeniem żądań dotyczących kosztów dokonania dogodnych przez Pana zmian. Niestety, przedsiębiorstwa różnych branż często oczekują pokrywania takich kosztów przez właścicieli nieruchomości.

Zbieranie informacji (np. w „nadzorze budowlanym”), wezwanie pisemne (ze wskazaniem terminu oczekiwania na odpowiedź), zawezwanie do próby ugodowej – to teraz wydają się właściwe czynności. Być może później przyjdzie czas na „sądzenie się” (tradycyjnie rozumiane).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.