• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Na naszym gruncie rolnym posadowiny jest słup energetyczny wysokiego napięcia i przebiega linia elektryczna. Urządzenie zajmuje 10 arów gruntu + 13 arów terenu sąsiadującego, który z tego powodu samodzielnie nie może być przekształcony na działką budowlaną. Obie te działki razem chcielibyśmy przekształcić w teren budowlany (jest już projekt przekształcenia). Sprawa podziału poprzez darowiznę jest już u notariusza – ja zostanę właścicielką całego tego gruntu. W ostatnim czasie kontaktuje się ze mną przedstawiciel firmy przesyłowej, która ma zamiar przebudować linię wysokiego napięcia. Zaproponowano mi 4500 zł za pozwolenie wejścia na działkę w celu podwyższenia słupa. Nie zgodziłam się i zażądałam odszkodowania w wysokości 450 tys. zł. Przedstawiciel firmy nalega, abyśmy podpisali protokół jak najszybciej, ponieważ jego firma chce wystąpić do PGE. Nie wiem, czy mam podpisywać, czy nie, bo grunt teraz jest orny, a nie budowlany, i mogę żądać o wiele mniej. Co powinnam zrobić?
Nie wiem, z jakiego tytułu ma być to 4500 zł. Zanim jednak podpisze Pani cokolwiek, proszę wnikliwie zapoznać się z treścią dokumentu, który przedstawia przedsiębiorca przesyłowy. Najlepiej, aby skonsultowała go Pani z prawnikiem.
W sprawie żądania odszkodowania lub ustalenia jakichkolwiek rozliczeń finansowych istotne jest, ile czasu słup stopi na Pani działce.
Powinna Pani zacząć od żądania przedstawienia dokumentów na okoliczność posadowienia słupa i kabla na Pani działce. Bowiem jeśli minął okres 30 lat, obawiam się, że nic Pani nie wskóra, gdyż właściciel kabla i słupa może dysponować wystarczającym okresem czasu i przesłankami do zasiedzenia.
Na podstawie art. 292 Kodeksu cywilnego (K.c.) dopuszczalne jest zasiedzenie służebności przesyłu (wyrok SN z dnia 11 marca 2005 r., II CK 489/04, LEX nr 301735). Nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, iż posiadanie służebności przesyłowej przez przedsiębiorstwo państwowe przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej Kodeks cywilny z 1989 r. nie było posiadaniem w rozumieniu art. 352 § 1 K.c. i nie mogło prowadzić do zasiedzenia (post. SN z dnia 17 grudnia 2008r., I CSK 171/08, OSNC 2010, nr 1, poz. 15). Dopuszczalność nabycia przez zasiedzenie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu unormowanej w art. 3051-3054 K.c. nie budzi wątpliwości w świetle orzecznictwa Sądu. Korzystanie przez przedsiębiorstwo państwowe z nieruchomości w sposób odpowiadający treści służebności gruntowej, prowadzące do zasiedzenia służebności gruntowej przed dniem 1 lutego 1989 r., stanowiło podstawę do nabycia tej służebności przez Skarb Państwa. Jeszcze przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 r. zakłady przesyłowe mogły nabyć przez zasiedzenie prawo do korzystania z cudzej działki. Okres posadowienia instalacji przed 2008 r. dolicza się do czasu posiadania wymaganego do zasiedzenia tej służebności (uchwała SN z dnia 22 maja 2013 r., 111 CZP 18/13, „Rzeczpospolita” PCD 2013/119/2).
Przedmiotowe linie w niniejszej sprawie są elementem majątku zarządzanym przez poprzedników prawnych przedsiębiorcy przesyłowego, zaś własność tych urządzeń należała najpierw do Skarbu Państwa, zgodnie z obowiązującą w prawie cywilnym do dnia 1 lutego 1989 r. koncepcją jedności własności państwowej zakładającej, że własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługuje niepodzielnie Państwu. Następnie do przedsiębiorstwa państwowego, a następnie do powstałych w wyniku jego przekształcenia spółek prawa handlowego.
Zgodnie z art. 292 K.c. – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Warto tu przytoczyć pogląd Sądu Najwyższego, który kilkukrotnie wypowiedział się za możliwością ustalenia nabycia prawa przez zasiedzenie w innym postępowaniu aniżeli w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia, jak i o możliwości nabycia w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa, w szczególności również przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu, co nastąpiło na podstawie ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 3 sierpnia 2008 r.
Dopuszczalność nabycia w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu, a także samej służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo przesyłowe została potwierdzona w licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego (por. uchwała z dnia 17.01.2003 r. , III CZP 79/02, OSNC z 2003 r., nr 11, poz. 142, wyrok z 31.05.2006 r., IV CKS 149/05, LEX nr 258681, postanowienie z dnia 8.09.2006 r., II CSK 112/06, LEX nr 193240, postanowienie z dnia 4 października 2006 r., II CSK 119/06, LEX nr 196515, uchwała z 7.10.2008 r., III CZP 89/09, LEX nr 458125, postanowienie z 5.06.2009 r., I CSK 495/08, LEX nr 511975) i w doktrynie.
Nie ulega wątpliwości, że początek biegu terminu zasiedzenia datuje się na okres, kiedy to przedsiębiorstwo państwowe objęło w posiadanie urządzenia przesyłowe, a tym samym i nieruchomość poprzedników prawnych wnioskodawców w zakresie, w jakim urządzenia te tam przebiegały. Posiadanie przez przedsiębiorstwo państwowe urządzeń energetycznych oraz cudzej nieruchomości, na której zostały posadowione, jest posiadaniem w rozumieniu art. 352 K.c. i może prowadzić do zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu (art. 292 K.c. w zw. z art. 172 K.c.) (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2011 r., V CSK 502/10 , LEX nr 1096048). W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się jednak, że osoba prawna, która przed dniem 1 lutego 1989 r., mając status państwowej osoby prawnej, nie mogła nabyć (także w drodze zasiedzenia) własności nieruchomości ani ograniczonych praw rzeczowych, może natomiast do okresu samoistnego posiadania wykonywanego po dniu 1 lutego 1989 r. doliczyć okres posiadania Skarbu Państwa sprzed tej daty. Stanowisko to wyrażone zostało w szczególności właśnie w odniesieniu do przedsiębiorstw energetycznych i innych przedsiębiorstw przesyłowych, które do dnia 1 lutego 1989 r. korzystały ze służebności przesyłu w ramach zarządu mieniem państwowym w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, a więc w istocie były dzierżycielami w stosunku do Skarbu Państwa w rozumieniu art. 338 K.c., co uniemożliwiało im, podobnie jak w przypadku art. 128 K.c., nabycie na swoją rzecz własności ani innych praw rzeczowych. Dopiero wprowadzenie zmian do Kodeksu cywilnego stworzyło z dniem 1 lutego 1989 r. dla państwowych osób prawnych, a takimi były przedsiębiorstwa państwowe, możliwość nabywania dla siebie własności nieruchomości i innych praw rzeczowych (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2011 r., V CSK 502/10 , LEX nr 1096048, z dnia 25 stycznia 2006 r. I CSK 11/2005, „Monitor Prawniczy”, 2006/24 str. 1341, z dnia 10 kwietnia 2008 r. IV CSK 21/2008 LexPolonica nr 1879481, z dnia 17 grudnia 2008 r. I CSK 171/2008 OSNC 2010/1 poz. 15 i z dnia 17 grudnia 2010 r. III CZP 108/2010 LexPolonica nr 2427699 oraz wyroki z dnia 8 czerwca 2005 r. V CSK 680/2004 i z 31 maja 2006 r. IV CSK 149/2005 LexPolonica nr 409449). Powyższe oznacza, że w okresie sprzed daty 1 lutego 1989 roku, kiedy obowiązywał art. 128 K.c. wyrażający zasadę jednolitego funduszu własności państwowej, to Skarb Państwa, a nie przedsiębiorstwo państwowe był posiadaczem urządzeń przesyłowych i cudzej nieruchomości, na której je posadowiono.
Zgodnie z art. 176 § 1 K.c. przedsiębiorca może doliczyć do swojego (i swoich poprzedników prawnych) okresu posiadania okres posiadania Skarbu Państwa (jako poprzednika w posiadaniu), o ile zostaną spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki. Dotyczy to przede wszystkim obowiązku udowodnienia przez przedsiębiorcę energetycznego, że doszło do przeniesienia posiadania na rzecz jego lub jego poprzedników prawnych przez Skarb Państwa. Wymaga ponownego podkreślenia, iż nie chodzi o wykazanie, iż uczestnik jako spółka jest następcą prawnym swojego poprzednika – przedsiębiorstwa państwowego, jak przyjął to bezkrytycznie Sąd I instancji, lecz o wykazanie przeniesienia posiadania służebności przesyłu przez Skarb Państwa na poprzednika prawnego uczestnika (por. analogicznie uzasadnienie wyroku SN z 25 kwietnia 2014r. II CSK 433/13). Przeniesienie posiadania służebności przesyłu zgodnie z art. 352 § 2 K.c. może nastąpić w sposób określony w art. 348-351 K.c. W toku procesu zabrakło jakichkolwiek dowodów wskazujących na taki sposób przeniesienia posiadania służebności.
Jeśli nie minął okres 30 lat, odkąd słup stoi na Pani działce, należy wystąpić do zakładu o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu i wynagrodzenie za dotychczasowe korzystanie z gruntu.
Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej a nie odszkodowaniem.
Oblicza się je wg wzoru:
W = Cśr x Ui
gdzie: W – wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej
Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego
Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych
Współczynnik korygujący Ui odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:
Ud = Cmin / Cśr
Ug = Cmax / Cśr
gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących
Ug – granica górna sumy współczynników korygujących
Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.
W – wartość rynkowa 1 m2 gruntu = 35,67 zł
SR = PG x WG x RD x WK
SR= 151,57 m2 (+53 m2 dojazdu) x 35,67 zł x RD x WK
SJ = SR x 100 lat
w którym:
SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności
SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury
PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywania prawa własności
WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym
RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości,
WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej.
Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność.
Biegli posiadają dokładne wskaźniki. Jest to jeden ze wzorów.
Najbezpieczniej zlecić wycenę rzeczoznawcy – koszt ok. 400 zł.
Jest oczywiste, że działka budowlana będzie warta więcej niż rolna. Jednak w czasie zmiany sposobu użytkowania działki rolnej na budowlaną powinna Pani zadbać o ustalenie, czy zakład energetyczny dysponuje prawem do zasiedzenia tej działki w zakresie służebności, bo może się okazać, że zmiany w zakresie działki z rolnej na budowlaną nie dość, że kosztowne, będą zbędne.
Ustalając wysokość wynagrodzenia, warto zaznaczyć – trudny do przewidzenia czas, jaki będzie urządzenie usytuowane, brak możliwości zagospodarowania działki, obowiązek wpuszczenia uprawnionego na działkę – bez ograniczeń, wzrastające ceny gruntu, stopę inflacji każdego roku i brak możliwości zmiany wysokości wynagrodzenia.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
