Służebność drogi koniecznej, co zrobić, gdy sąsiad likwiduje istniejący dojazd?

Droga konieczna

Pańska sprawa dotyczy pewnych aspektów służebności drogi koniecznej, a więc na początku wyjaśniam, że zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). W myśl art. 285 § 2: Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Jednym z rodzajów służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej, o której mowa w przepisach art. 145 K.c. Zgodnie z § 1 tego przepisu: Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić na mocy orzeczenia sądu bądź umowy między stronami. Zaś w § 2 czytamy, że: Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Z Pańskiego opisu wynika, że służebność drogi koniecznej została ustanowiona na rzecz Pana w drodze umowy. Zgodnie z treścią przywołanego wyżej art. 145 § 2 K.c. umowa ustanawiająca służebność drogi koniecznej powinna określać przebieg tej drogi zgodnie z wytycznymi zawartymi w tym przepisie. W związku z tym, w celu udzielenia rzetelnej porady w tym zakresie, musiałabym zapoznać się z treścią umowy.

Negocjacje z sąsiadem, umowne uregulowanie nowego przebiegu służebności drogowej

Odnosząc się natomiast do kwestii ewentualnej likwidacji drogi bądź zmiany jej przebiegu, w pierwszej kolejności doradzałabym podjęcie próby wypracowania porozumienia z sąsiadem. Nie dysponując mapą nieruchomości, nie wypowiem się w przedmiocie ewentualnych alternatywnych możliwości przebiegu drogi przez działkę sąsiada. Jeżeli taka alternatywa istnieje, najszybszym i zarazem najbezpieczniejszym dla relacji sąsiedzkich sposobem jest wspólne wypracowanie nowego przebiegu drogi i, w razie konieczności, umowne uregulowanie nowego stanu służebności. W razie braku porozumienia w tym zakresie, zmiana treści służebności może nastąpić wyłącznie na drodze sądowej.

Blokowanie drogi – zastosowanie dozwolonej samopomocy

Natomiast w kwestii ewentualnych prób blokowania drogi koniecznej wyjaśniam, że wszelkie tego rodzaju działania są bezprawne i traktowane przez prawo jako naruszenie posiadania.

 s

Prawo daje posiadaczowi, w tym posiadaczowi służebności, narzędzia do ochrony posiadania. Artykuł 343 § 2 K.c. przewiduje instytucję tzw. dozwolonej samopomocy. Zgodnie z tym przepisem: Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

W doktrynie zwraca się jednak uwagę na wyjątkowy charakter dozwolonej samopomocy. Musi ona zostać zastosowana niezwłocznie (tzn. bez zbędnej zwłoki) po naruszeniu posiadania i nie może obejmować przemocy wobec osób.

Przywrócenie stanu poprzedniego – roszczenie posesoryjne

Zważywszy na fakt, że zastosowanie dozwolonej samopomocy nie zawsze jest możliwe, ustawodawca przewidział możliwość wystąpienia do sądu o przywrócenie stanu poprzedniego. Zgodnie z art. 344 § 1 K.c.: Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. W myśl § 2 roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia (czyli np. od chwili postawienia szlabanu na drodze).

Jakie nasuwają się wnioski?

W kwestii ewentualnej zmiany sposobu wykonywania służebności (czyli np. zmiany przebiegu drogi) najszybszym sposobem jest wypracowanie porozumienia z sąsiadem i zawarcie nowej umowy służebności drogi koniecznej; w razie braku widoków na porozumienie zmiana treści służebności może nastąpić jedynie na drodze sądowej;

Zablokowanie drogi przez sąsiada i utrudnianie wykonywania przez Pana służebności są działaniami bezprawnymi; w tej sytuacji może Pan wystąpić do sądu z roszczeniem o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. W wyjątkowych przypadkach może Pan również skorzystać z dozwolonej samopomocy;

Żeby udzielić pełnej odpowiedzi dotyczącej sposobu przebiegu drogi, musiałabym zapoznać się z umową służebności i przeanalizować jej postanowienia, jednakże już z treści art. 145 § 2 K.c. wynika, że przeprowadzenie drogi koniecznej nie może się odbywać w sposób dowolny.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.