• Data: 2024-08-08 • Autor: Katarzyna Bereda
Kilkanaście lat temu kupiliśmy z mężem działkę bez dostępu do drogi publicznej, ale w akcie notarialnym kupna-sprzedaży mamy zapisaną bezpłatną służebność gruntową przejazdu i przechodu przez oznaczona działkę. Ta działka to droga wewnętrzna pomiędzy naszą nieruchomością a drogą publiczną, w mapach ma szerokość 9 m. Na wiosnę tego roku razem z sąsiadem za ustną zgodą właściciela drogi zrobiliśmy na własny koszt środkiem drogi najazdy z betonu. Jak się szybko okazało, nie możemy z nich korzystać, bo goście właściciela drogi stawiają swoje samochody w taki sposób, że my musimy zjeżdżać z najazdów. Pieniędzy nikt nam nie zwróci, bo zrobiliśmy to z własnej inicjatywy i my z tej drogi korzystamy – tak usłyszałam. Poza tym właściciel drogi przed budową najazdów przestawił swój płot w taki sposób, że wchodzi 2 m w drogę. Stąd moje pytanie: Czy właściciel drogi służebnej może wedle swego widzi mi się zmienić jej szerokość? Poza tym od strony tej drogi ma on bramę wjazdową do swojej posesji, ale nie ma furtki i jedno skrzydło tej bramy służy za furtkę, która otwiera się nie do wewnątrz, a na zewnątrz – czyli na drogę. Po zwróceniu mu uwagi stwierdził, że on tak może i nic zmieniać nie będzie, bo to jego droga. Czy faktycznie prawo jest po jego stronie i pozwala mu piętrzyć przeszkody czy niedogodności?
Co do zasady, jeżeli mogą Państwo korzystać ze służebności gruntowej, a więc sąsiad Państwu tego nie uniemożliwia, to nic za bardzo nie można zrobić, albowiem służebność może być przez Państwa wykonywana. Inna sytuacja byłaby np. gdyby sąsiad zamknął drogę bramą i uniemożliwił Państwu całkowity dostęp do drogi – wtedy przysługuje Państwu roszczenie o zaniechanie naruszeń i wykonanie służebności. Jeżeli jednak mogą Państwo ze służebności korzystać – bez skrępowania – to roszczenie takie nie będzie zasadne. Mogą jednak Państwo spróbować skierować do sąsiada oficjalne pismo wysłane listownie w celu usunięcia naruszeń i doprowadzenia do stanu jak wskazano w akcie notarialnym.
Zgodnie bowiem z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Artykuł 285 K.c. jest ogólnym przepisem, w którym ustawodawca określił zakres uprawnienia właściciela nieruchomości do jej obciążenia ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest służebność gruntowa. Zakres tego uprawnienia jest wyznaczony w szczególności przez wskazanie sposobu kształtowania treści służebności gruntowej oraz za pomocą kryterium celu, jaki może przyświecać jej ustanowieniu. Treść służebności może polegać bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (służebność czynna), bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej oznaczonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność bierna). Służebność gruntowa jest skuteczna, co do zasady, względem każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej (art. 285 K.c., red. Osajda 2020, wyd. 25/B. Lackoroński).
Dlatego też w pierwszej kolejności proszę dokładnie sprawdzić w akcie notarialnym lub dodatkowym porozumieniu, o ile takie Państwo zawarli, w jaki sposób uregulowana jest treść służebności – czy jest wskazany przebieg, szerokość drogi itp., albowiem na tej podstawie mogą Państwo dochodzić przywrócenia tego stanu.
Zgodnie natomiast z art. 289 K.c.: „§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. § 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.”.
Co do sposobu otwierania przez sąsiada bramy wjazdowej – tak, może otwierać ją na zewnątrz, jeżeli mogą Państwo przejeżdżać i nie wpływa to na możliwość korzystania z drogi.
Zablokowana droga przez zaparkowane samochody
Kilka miesięcy temu, gdy wracałam z pracy, zauważyłam, że droga, którą korzystam na podstawie służebności, jest zablokowana przez samochody gości właściciela drogi. Musiałam objechać przez okoliczne pola, aby dostać się do domu. Pomimo licznych próśb, właściciel drogi nie zmienia nawyków swoich gości, twierdząc, że mają prawo parkować gdzie chcą. To sytuacja, która powtarza się regularnie, co utrudnia nam życie i powoduje stres.
Przestawiony płot zmniejszający szerokość drogi
W zeszłym roku właściciel drogi postanowił przestawić swój płot, wchodząc 2 metry w drogę, przez którą przejeżdżamy. To znacząco zmniejszyło szerokość drogi, co powoduje trudności przy mijaniu się samochodów. Szczególnie problematyczne jest to zimą, gdy zalega śnieg, i manewrowanie na wąskiej drodze staje się niebezpieczne. Pomimo naszych licznych prób porozumienia się, właściciel twierdzi, że ma prawo zarządzać swoją posesją wedle własnego uznania.
Brama wjazdowa blokująca przejazd
Kilka miesięcy temu właściciel drogi postanowił zamontować bramę wjazdową, która otwiera się na zewnątrz, blokując część drogi, z której korzystamy na mocy służebności. Każdego dnia, gdy przejeżdżamy, musimy wysiadać z samochodu, aby zamknąć bramę i kontynuować jazdę. Właściciel nie chce zmienić sposobu otwierania bramy, argumentując, że to jego droga i ma prawo robić na niej, co chce.
Korzystanie z drogi wewnętrznej na podstawie służebności gruntowej może wiązać się z licznymi przeszkodami i niedogodnościami. Właściciele nieruchomości władnącej często napotykają problemy, takie jak blokowanie przejazdu przez zaparkowane samochody, przestawienie płotów zmniejszające szerokość drogi, czy bramy blokujące przejazd. W takich sytuacjach warto znać swoje prawa i dążyć do porozumienia, a w razie potrzeby skorzystać z formalnych kroków prawnych.
Jeśli napotykasz trudności związane z wykonywaniem służebności drogowej, skorzystaj z naszych usług prawnych online – oferujemy profesjonalne porady oraz pomoc w sporządzaniu pism. Skontaktuj się z nami, aby rozwiązać swoje problemy i zapewnić sobie bezproblemowe korzystanie z drogi. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
