• Data: 2024-08-21 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem właścicielem dwóch działek oraz drogi dojazdowej do nich. Przy tej drodze jest również działka, którą chcę kupić po bardzo okazyjnej cenie (została już sporządzona i podpisana umowa zadatku z właścicielem). Na działkę chcę wziąć kredyt hipoteczny i aby to było możliwe, potrzebne są warunki zabudowy (brak MPZP). Aby można było je otrzymać, działka musi mieć dostęp do drogi i jedyną możliwością jest ustanowienie służebności tej drogi, którą posiadam. Obawiam się jednak, że właściciel zaraz po ustanowieniu służebności zadecyduje się sprzedać tę działkę komuś innemu i zostanę bez działki z „wymuszoną” służebnością drogi, z której będzie korzystać ktoś inny. Czy jest możliwość sporządzenia jakiejś warunkowej służebności, na zasadzie, że jeżeli właściciel sprzeda działkę komuś innemu czy zrezygnuje ze sprzedaży, to ta służebność nie będzie miała miejsca?
W opisanej sprawie proponuję ustanowić służebność gruntową jedynie na określony czas, albowiem po upływie terminu przyznania służebności wskazanej w umowie, służebność wygaśnie. Pozwoli to więc Panu na uzyskanie warunków zabudowy, zakup nieruchomości, a służebność będzie czasowa, a więc na określony czas. Gdy będzie już Pan właścicielem, będzie Pan mógł ustanowić ponownie służebność bezterminową.
Zgodnie z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Co do sposobu wykonywania służebności – powinni Państwo korzystać z niej w sposób określony w art. 288 K.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.”.
Wobec powyższego, w opisanym stanie faktycznym proponuję, aby wskazał Pan na czasową służebność – która wygaśnie po określonym terminie, to spowoduje, iż służebność nie będzie trwała wiecznie i nie przyniesie pozytywnych skutków dla obecnego właściciela. Po nabyciu nieruchomości będzie Pan mógł albo ustanowić służebność dożywotnią albo od tego odstąpić, albowiem będzie Pan właścicielem obu nieruchomości.
Pan Marek, właściciel dwóch działek, musiał ustanowić służebność gruntową na rzecz sąsiedniej działki, aby uzyskać warunki zabudowy dla nowo zakupionej nieruchomości. Obawiając się, że po ustanowieniu służebności sąsiad może sprzedać działkę komuś innemu, co skomplikowałoby sytuację, postanowił zawrzeć w umowie zapis o wygaśnięciu służebności po upływie dwóch lat. Dzięki temu Pan Marek mógł spokojnie ubiegać się o kredyt hipoteczny, mając pewność, że jeśli transakcja zakupu nie dojdzie do skutku, służebność przestanie obowiązywać.
Pani Anna, planując zakup działki, która była dostępna tylko przez drogę należącą do jej przyszłego sąsiada, musiała ustanowić służebność gruntową. Aby zabezpieczyć swoje interesy, umówiła się z sąsiadem, że służebność wygaśnie automatycznie po upływie trzech lat, jeśli do tego czasu nie sfinalizuje zakupu działki. To rozwiązanie pozwoliło jej na spokojne przeprowadzenie transakcji, jednocześnie chroniąc sąsiada przed długoterminowym obciążeniem swojej nieruchomości.
Pan Tomasz chciał kupić działkę, do której dostęp był możliwy tylko przez drogę należącą do sąsiada. Aby móc uzyskać pozwolenie na budowę, musiał ustanowić służebność drogową. Obawiając się jednak, że sąsiad może zrezygnować ze sprzedaży działki, a służebność zostanie wykorzystana przez kogoś innego, Pan Tomasz zawarł w umowie zapis, że służebność wygaśnie po pięciu latach. Dzięki temu miał pewność, że służebność będzie obowiązywała tylko na czas potrzebny do zakończenia transakcji.
Czasowa służebność gruntowa to praktyczne rozwiązanie, które pozwala na zabezpieczenie interesów obu stron w sytuacjach, gdy właściciel nieruchomości musi uzyskać warunki zabudowy lub kredyt hipoteczny. Dzięki ustaleniu terminu wygaśnięcia służebności, można uniknąć długotrwałego obciążenia nieruchomości oraz nieprzewidzianych komplikacji prawnych. To elastyczne podejście umożliwia właścicielowi pełną kontrolę nad dalszymi decyzjami dotyczącymi jego działek po nabyciu sąsiedniej nieruchomości.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz profesjonalne przygotowanie pism, które pomogą Ci skutecznie zabezpieczyć swoje interesy w kwestiach dotyczących służebności gruntowej i nie tylko. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie prawne bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
