• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Posiadam działkę 12 ha (w tym jezioro 7 ha) i grunty przyległe 30 ha. Są to grunty po byłej kopalni żwiru niepodlegające pod ustawę rolną, zrekultywowane (w wytycznych gminy w kierunku rekreacji). Cały teren do przekształcenia w MPZP na rekreację. Jest Firma X, która chce kupić te 30 ha, wystąpić o ich przekształcenie i podzielić na działki rekreacyjne i sprzedawać je jako niezabudowane lub zabudowane. Chcą jednak dogadać się ze mną w kwestii udostępnienia jeziora dla ich klientów, którzy kupią od nich działki/domki. Nie rozmawiamy o sprzedaży jeziora, bo chce je sobie zostawić. Z drugiej strony nie przeszkadza mi, żeby okoliczni działkowicze z niego korzystali. Wydaje mi się, że nawet docelowo mógłbym na tym zyskać, posiadając tam jakąś małą gastronomię.
Czy jest możliwe, bym na swojej działce ustanawiał służebności gruntowe w zakresie „rekreacyjnego korzystania z plaż i jeziora” dla klientów, którzy będą kupowali działki od tej Firmy X? Służebność gruntowa mogłaby też być płatna jednorazowo, a w zamian bezterminowa. Myślę o podpisaniu jakiegoś porozumienia lub umowy z Firmą X w zakresie kwot za tę służebność (być może jako proporcje procentowe, pomiędzy ceną sprzedaży działki a ceną za ustanowienie służebności) i powiązania sprzedaży działek z udostępnianiem służebności przeze mnie (sprzedaż wiązana w pewnym sensie). Można by było to robić jednym aktem notarialnym, żeby klient miał pewność, że kupując działkę, ma dostęp do jeziora.
Czy proponowane porozumienie z Firmą X w ogóle będzie legalne? Jeśli nie, to czy da się to zrobić inaczej?
Czy udostępnianie do sprzedawanych działek rekreacyjno-budowlanych przez Firmę X mojej działki w zakresie, który opisałem, na pewno może być służebnością gruntową zgodnie z art. 285 K.c.?
Jest Pan właścicielem nieruchomości, a zatem ma Pan prawo do swobodnego dysponowania swoją własnością, byleby tylko nie było to sprzeczne z może swym prawem, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności lub z tak zwanymi zasadami współżycia społecznego.
Ma Pan także, na zasadzie swobody umów, prawo do zawierania różnorakich umów, w tym nienazwanych. Nie ma przeszkód ku temu, aby działkę z jeziorem Pan sprzedał, wydzierżawił, użyczył, obciążył służebnością. Jest to bowiem Pana własność.
Musi mieć Pan na uwadze fakt, że służebność gruntowa może mieć na celu wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części. Przy decydowaniu się na ustanawianie służebności gruntowej nie wolno naruszać absolutnie innych praw rzeczowych, tj. użytkowania. Uprawnienia właściciela nieruchomości władnącej oraz odpowiadające im obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej muszą być w umowie o ustanowienie służebności bardzo precyzyjnie i dokładnie określone.
Przenosząc powyższe rozważania teoretyczne do Pana sprawy, to sytuacja miałaby wyglądać tak, że Pana działka z jeziorem byłaby nieruchomością obciążoną, a owe działki rekreacyjne byłyby nieruchomościami władnącymi.
W mojej ocenie nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że dostęp do jeziora wpłynie na atrakcyjność oferty, ale nie jest podstawą do tego, aby ustanowić służebność. Musi Pan bowiem zdawać sobie sprawę z tego, że to, jak będą i jak są wykorzystywane działki rekreacyjne, nie jest zależne ani uwarunkowane od tego, czy działka ma dostęp do jeziora. W mojej osobistej ocenie w Pana sytuacji zasadniejsza byłaby dzierżawa. Jeśli nie, to może Pan zastanowić się nad sprzedażą tych działek. Mógłby Pan połączyć ofertę sprzedaży działki (i uatrakcyjnić), oferując wraz z działką udział w jeziorze. Niemniej ta sytuacja nie jest łatwa i tak naprawdę nie jest problemem prawnym, a bardziej budowalnym. Ciężko bowiem w istocie ustalić, kto korzysta z jeziora, czy osoby uprawnione, czy też nie.
Porozumienie z firmą X to kwestia bardzo ocenna. Ja tego nie wykluczam, bowiem prawo tego wprost nie zabrania. Niemniej jednak przyjrzałabym się na Pana miejscu bardziej dzierżawie lub użyczeniu. Ewentualnie oczekiwała od drugiej strony propozycji, wówczas łatwiej będzie się odnieść.
Moim zdaniem nie do końca może to być bowiem służebność. Nie mamy kluczowych cech dla ustanowienia służebności, tj. celu. Nie wykluczam jednak absolutnie, że nie jest to możliwe. Jest na pewno utrudnione. Co więcej, służebność można zasiedzieć, zatem nie jest to do końca dla Pana rozwiązanie korzystne.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
