• Autor: Mateusz Rzeszowski
Kupiłem segment z działką i drogą, na którą została notarialnie ustalona służebność przechodu i przejazdu do sąsiednich budynków. Teraz dostałem od dewelopera umowę do podpisania w celu udostępnienia swojej nieruchomości do budowy przewodów elektrycznych. Czy muszę wyrazić zgodę i podpisać taką umowę? Czy mogę zażądać od dewelopera zapłaty za podpisanie umowy?
Fakt, że na Pańskiej nieruchomości ustanowiona została służebność przechodu i przejazdu nie powoduje automatycznie, że właściciele nieruchomości sąsiednich mogą żądać przeprowadzenia przez Pana nieruchomość przewodów elektrycznych, mających stanowić źródło zasilania dla ich nieruchomości. Jeśli w treści służebności nie wpisano możliwości przeprowadzenia mediów, decyzja w tym zakresie należy do Pana.
Zgodnie bowiem z art. 140 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.) „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy”. Oznacza to, że jako właściciel nieruchomości może decydować Pan o jej zagospodarowaniu oraz o sposobach korzystania z niej. Co za tym idzie, może Pan również odmówić deweloperowi wyrażenia zgody na przeprowadzenie mediów do sąsiednich działek.
Przechodząc do kolejnego pytania, może Pan oczywiście żądać od dewelopera wynagrodzenia za przeprowadzenie mediów. Jeśli jednak nie doszedłby Pan do porozumienia z deweloperem, ten będzie mógł wystąpić do sądu o umożliwienie dostępu do mediów odciętym nieruchomościom, za pośrednictwem Pana działki. Zgodnie bowiem z przyjętą linią orzeczniczą, możliwe jest uzyskanie zgody sądu na przyłączenie do mediów na podobnych zasadach, jak ustanawiana jest służebność drogi koniecznej, którą to instytucję reguluje art. 145 K.c.:
„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”
Jak stwierdził Sąd Najwyższy, w dotyczącej zbliżonego stanu faktycznego, nadal aktualnej uchwale z dnia 3 czerwca 1965 r. (sygn. akt III CO 34/65):
„Dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności.”
Należy przy tym zauważyć, że sądowe ustanowienie służebności powinno nastąpić za wynagrodzeniem. Jak czytamy w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 2018 r., I CSK 701/17:
„Przewidziane w art. 145 § 1 k.c. wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Zawarte w art. 145 § 1 k.c. pojęcie wynagrodzenia powinno być interpretowane elastycznie. Stanowi ono ekwiwalent za znoszenie cudzego przejazdu i przechodu przez nieruchomość obciążoną. Powinno uwzględniać z jednej strony korzyść jaką odnosi nieruchomość władnąca oraz niedogodności jakie z ustanowienia służebności wynikają dla nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to nie może służyć bezzasadnemu wzbogaceniu kosztem właściciela nieruchomości władnącej. Powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności.”
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
