Służebność utrudnieniem w sprzedaży mieszkania

Podstawową formą zakończenia bytu prawnego dożywotniej służebności mieszkania, za życia osoby uprawnionej, jest zrzeczenie się jej przez tę osobę. W przypadku osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie, zrzeczenia musi dokonać opiekun prawny ubezwłasnowolnionego. Jako że zrzeczenie się służebności mieszkania można zaliczyć do istotnych czynności rozporządzających dokonywanych w imieniu ubezwłasnowolnionego, do jej dokonania konieczna byłaby zgoda sądu. Jeśli opiekun prawny babci byłby skłonny wydać w jej imieniu takie oświadczenie i uzyskałby na taką czynność zgodę sądu, doszłoby do skutecznego zrzeczenia się służebności i mogłaby zostać wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości.

Tym niemniej, w przypadku kiedy powyższe z jakichkolwiek względów byłoby niemożliwe, można rozważyć także inne wyjście. Otóż, służebność mieszkania należy do tzw. służebności osobistych. Zgodnie z art. 297 Kodeksu cywilnego do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Jak stanowi natomiast art. 294 Kodeksu cywilnego:

„Art. 294. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.”

Przekładając zatem cytowany przepis na grunt służebności osobistych, jaką jest służebność mieszkania, powinno być możliwe żądanie zniesienia jej, w przypadku kiedy dalsze jej istnienie nie ma znaczenia dla osoby uprawnionej. Nie budzi zaś wątpliwości, że z taką sytuacją mamy do czynienia w omawianym przypadku. Uprawniona z tytułu służebności nie może już bowiem samodzielnie funkcjonować i konieczne jest zapewnienie jej stałej opieki, a co za tym idzie nie jest w stanie samodzielnie zamieszkiwać w nieruchomości obciążonej służebnością.

Z drugiej strony przepis wymaga, ażeby służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości. Za taką okoliczność wydaje się, że można uznać konieczność ponoszenia kosztów utrzymania niezamieszkiwanej nieruchomości, w sytuacji kiedy uprawniony nie korzysta ze swojego prawa, zaś zbycie nieruchomości jest utrudnione.

Kwestię możliwości zastosowania przytoczonych przepisów do zniesienia służebności mieszkania rozpatrywał m.in. Sąd Okręgowy w Ostrołęce w wyroku z dnia 20 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I Ca 88/16), w uzasadnieniu którego czytamy:

„Sąd Rejonowy prawidłowo określił podstawę prawną powództwa powołując się na przepis art. 297 k.c. w zw. z art. 294 k.c. W ocenie Sądu Okręgowego nie ma żadnych przeszkód do zniesienia służebności osobistej mieszkania za wynagrodzeniem, o ile istnieją ku temu określone przesłanki. Nie ma racji skarżąca twierdząc, że przepis art. 294 k.c. nie może być zastosowany odpowiednio do służebności osobistej. Jego stosowanie nie zostało wyłączone w przypadku tego prawa, a żaden przepis nie zakazuje znoszenia takich służebności.”

Z drugiej strony w orzecznictwie pojawiają się także wyroki przeczące możliwości zastosowania przepisu art. 294 do służebności mieszkania. W wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 17 lipca 2015 r. (sygn. akt IV Ca 301/15) czytamy:

„Zgodnie z art. 297 k.c. do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebności osobiste. Odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, iż mają zastosowanie art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293 - 295 k.c. Natomiast w doktrynie wskazuje się na niestosowalność w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 k.c. (vide: A. Wąsiewicz, w: System prawa cywilnego, pod. red. J. Ignatowicz, t. II, s. 720). […]

Sądowi Okręgowemu, w składzie orzekającym w niniejszej sprawie znane są również stanowiska wyrażone w doktrynie przez prof. G. (Komentarz do KCP, Legalis) oraz J. R. (w: Komentarz pod red. J. Gudowskiego, Lex Omega). Którzy wskazują ogólnie, iż do służebności osobistych ma zastosowanie również art. 294 k.c., regulujący zniesienie służebności, jednak w ich komentarzach brak odniesienia do służebności osobistej mieszkania.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Sądu Okręgowego istnieje podstawa do przyjęcia, iż do służebności osobistej mieszkania nie ma zastosowania przepis art. 294 k.c. Przemawia za tym fakt, iż tę służebność ustawodawca potraktował w sposób szczególny, regulując ją w art. 301 i 302 k.c.”

Jak Pani widzi, kwestia możliwości zastosowania przepisu art. 294 Kodeksu cywilnego do służebności mieszkania jest sporna w orzecznictwie. Tym niemniej, warto rozważyć próbę zastosowania tej instytucji w przypadku, jeśli dobrowolne zrzeczenie się służebności będzie niemożliwe lub napotka na trudności ze strony opiekuna prawnego Pani babci.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.