Służebność gruntowa

Ustanowienie odrębnej służebności

Podany stan faktyczny wymaga ustanowienia odrębnej służebności, która obejmie swoim zakresem możliwość doprowadzenia mediów do Pani działki. Dla porządku najpierw przywołam stosowny przepis Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.), który reguluje kwestię służebności gruntowych:

„Art. 285.

§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

Służebność gruntowa może powstać: na podstawie umowy, z mocy orzeczenia sądowego, na podstawie decyzji administracyjnej; w drodze zasiedzenia. Ostatnie dwie możliwości nie dotyczą naszej sprawy.

Na podstawie przywołanego przez Panią stanu faktycznego wnioskuję również, że nie ma możliwości, aby zawrzeć umowę z właścicielem spornej drogi. Na wszelki wypadek jednak informuję, że umowa taka powinna być zawarta między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej w dowolnej formie, na przykład zwykłej formie pisemnej.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2011 r. (VI ACa 1045/10) co do zasady, posiadanie służebności gruntowej nie pozbawia w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną, sam natomiast fakt uszczuplenia prawa własności przez wykonywanie służebności usprawiedliwia, co do zasady, żądanie odpowiedniego ekwiwalentu, jednakże wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno być adekwatne do stopnia ingerencji w prawo własności.

Wniosek do sądu o ustanowienie służebności gruntowej

Wobec tego pozostaje Pani najprawdopodobniej jedynie droga sądowa. W tej sytuacji powinna Pani skierować do sądu wniosek o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na doprowadzeniu do Pani działki potrzebnych mediów. Właściwy w tym wypadku będzie sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomości obciążona. We wniosku należy umieścić wszystkich właścicieli nieruchomości władnącej, wszystkich właścicieli nieruchomości służebnej, odpis księgi wieczystej (jeżeli jest prowadzona dla nieruchomości).

We wniosku może Pani się powołać w drodze analogii na orzecznictwo Sądu Najwyższego, które dopuszcza ustanowienie przez sąd odpowiedniej służebności gruntowej, polegającej na doprowadzeniu linii elektrycznej do nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci energetycznej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 31 grudnia 1962 r., sygn. akt II CR 1006/62).

Zawarte w tym postanowieniu stanowisko Sądu Najwyższego zostało potwierdzone w odniesieniu zarówno do linii przewodów elektrycznych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r., sygn. akt III CZP 73/91), jak i do instalacji wodociągowych – w uchwale z dnia 3 maja 1965 r. (sygn. akt III CO 34/65).

Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności (treść przywołanych powyżej orzeczeń SN załączam do odpowiedzi).

Obowiązek zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności na rzecz sąsiada

Ustanowienie służebności przez sąd będzie się prawdopodobnie wiązało z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia na rzecz sąsiada. Wysokość tego wynagrodzenia (w przypadku braku zgody zainteresowanych stron) ustali sąd, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy.

W praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt biegłego obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności.

Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe.

Jeśli chodzi o problem szerokości drogi sąsiada, to zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690): „Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m”. W ust. 2 zaznaczono, że „dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”.

Ciąg pieszo-jezdny to droga, na której nie ma wyodrębnionego chodnika i gdzie dopuszczalny jest zarówno ruch pieszych, jak i ruch pojazdów. Można więc przyjąć, że minimum będzie to 5 metrów, ale trzeba też zwrócić uwagę, że gminy określają samodzielnie plany zagospodarowania przestrzennego danego terenu i przeważnie w uchwałach rady gminy jest bardziej szczegółowo ustalone, jakie powinny być szerokości chodników i dróg na danym terenie. Należałby więc sprawdzić te informacje w urzędzie gminy i od tego należałoby zacząć interwencję w tej sprawie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.