• Autor: Jakub Bonowicz
Jestem właścicielką domu położonego przy ruchliwej ulicy w centrum Płocka. Na całej ulicy obowiązuje zakaz zatrzymywania się; jedyne miejsce w pobliżu, w którym można by zaparkować, mieści się na działce należącej do Skarbu Państwa, dzierżawionej przez pewną firmę. Niestety przedstawiciele tej firmy nie zgodzili się dobrowolnie, abym stawiała mój samochód na ich terenie. Czy mogę starać się na drodze sądowej o służebność parkowania? Chciałabym w przyszłości sprzedać ten dom, a bez miejsca parkingowego znalezienie kupca będzie bardzo trudne.
W Pani wypadku instytucją prawa cywilnego, która mogłaby zrealizować Pani oczekiwania, jest tzw. służebność gruntowa parkowania pojazdu.
Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (jest to prawo na rzeczy cudzej, w tym przypadku wyłącznie na nieruchomościach).
Według art. 285 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.):
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
W Pani przypadku istotne jest pierwsze zdanie: nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Możliwe jest ustanowienie służebności parkowania. Pani nieruchomość stałaby się w takim wypadku nieruchomością władnącą, a nieruchomość Skarbu Państwa – nieruchomością obciążoną.
Rozróżniamy dwa rodzaje służebności: gruntową i osobistą. Z treści Pani pytania wnioskuję, że interesuje Panią służebność gruntowa, gdyż jest ona trwale połączona z nieruchomością (w przypadku przeniesienia własności nieruchomości zostanie przeniesiona również służebność, czyli interesująca Panią możliwość parkowania). Służebność osobista odnosi się do konkretnej osoby i przysługuje tylko jej (jest to prawo niezbywalne i niedziedziczne).
Do najbardziej powszechnych służebności należą służebność drogi koniecznej i służebność przesyłu.
Jeśli chodzi o służebność drogi koniecznej, zgodnie z art. 145 K.c.:
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Może być ona powstać poprzez ustanowienie lub gdy spełnione są warunki wynikające z powyższego przepisu w drodze orzeczenia sądowego (brak dostępu do drogi publicznej lub gdy dostęp ten jest niewystarczający). Ustanowienie takiej służebności jest odpłatne (koszty pokrywa właściciel nieruchomości władnącej, ponadto musi on pokryć ewentualne szkody, jakie wynikną z przeprowadzenia drogi).
Jeśli chodzi o służebność przesyłu, zgodnie z art. 3051 K.c.:
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
W przypadku tej służebności istotny jest również art. następny (3052), według którego:
§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Bardzo duże znaczenie ma fakt, że przy spełnieniu przesłanek przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.
W przedstawionych wyżej przypadkach służebność może powstać na skutek orzeczenia sądu lub poprzez ustanowienie. Wyróżnia się cztery sposoby ustanowienia służebności:
W Pani sprawie najbardziej interesować nas będzie powstanie służebności poprzez ustanowienie.
Według art. 245 K.c.:
§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.
Art. 2451 K.c.: Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Służebność ustanawiana jest w taki sam sposób jak przeniesienie własności. W przypadku służebności gruntowej konieczny jest również wpis do księgi wieczystej. Najłatwiejszym sposobem osiągnięcia Pani celu byłoby zawarcie z gminą umowy, na podstawie której zobowiązałaby się Pani do płacenia jakiejś kwoty pieniędzy w zamian za możliwość parkowania na terenie nieruchomości gminy.
Jeżeli chodzi o możliwość skłonienia gminy do zawarcia takiej umowy, to nie ma prawnie środków, które by na to pozwalały. Gmina w tym przypadku jest na takiej samej pozycji jak każdy inny uczestnik obrotu prawnego. Nie da się kogoś zmusić do zawarcia umowy określonej treści (jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej – tak jest natomiast tylko w przypadku służebności drogi koniecznej lub przesyłu, stąd dokładnie je omówiłem, ale nie w przypadku innych służebności!). Gdyby było to możliwe, to połowa mieszkańców blokowisk (gdzie miejsc parkingowych jest zazwyczaj za mało) występowałaby do spółdzielni mieszkaniowej z roszczeniem o ustanowienie służebności parkowania. Oczywiście, można teoretycznie twierdzić, że skoro można żądać ustanowienia służebności przesyłu i drogi koniecznej, to analogicznie można żądać ustanowienia służebności parkowania i wystąpić przeciwko gminie do sadu, ale narażamy się wówczas na ryzyko porażki.
Istnieje jednak inna możliwość, dzięki której mogłaby Pani uzyskać możliwość parkowania pojazdu przed Pani nieruchomością. Może Pani wystąpić na drodze administracyjnej o zmianę znaku zakazu postoju i zatrzymywania się, zmiana ta polegałaby na pojawieniu się tabliczki pod znakiem o treści „nie dotyczy mieszkańców”.
Podsumowując: Pani sytuacja niewątpliwie zasługuje na zrozumienie i nie Pani jedna zmaga się z problemem braku miejsc parkingowych, niestety jednak nasze prawo nie daje możliwości wymuszenia na gminie ustanowienia służebności parkowania. Natomiast być może warto byłoby porozmawiać na ten temat. Przeciętne wynagrodzenie za parkowanie pojazdu na parkingu strzeżonym wynosi np. 100 zł miesięcznie (w mieście tej wielkości), więc gdyby udało się ustanowić służebność za takim wynagrodzeniem, to nie jest to bardzo wysoki koszt (a może byłby nawet mniejszy). Dla gminy zawsze lepszy jest taki dochód niż żaden, tylko na pewno warto porozmawiać z właściwą osobą w urzędzie miasta.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Jakub Bonowicz
Radca prawny obsługujący przedsiębiorców i osoby fizyczne z kraju, a także z zagranicy. W kręgu jego zainteresowań pozostają sprawy trudne i skomplikowane, dotyczące obszarów słabo jeszcze uregulowanych prawnie (w tym z zakresu prawa nowych technologii) oraz sprawy z zakresu międzynarodowego obrotu gospodarczego i kolizji systemów prawnych różnych państw (w tym m.in. gospodarcze prawo brytyjskie, amerykańskie, słowackie, bułgarskie, czeskie). Specjalizuje się przede wszystkim w prawie Internetu, usług elektronicznych (sporządza regulaminy e-usług, sprzedaży online), prawie nowych technologii, własności intelektualnej (autorskim, znaków towarowych, patentów, wzorów przemysłowych).
Reprezentuje Klientów przed sądami (w tym także sądami administracyjnymi, Sądem Najwyższym, Naczelnym Sądem Administracyjnym), organami administracji i organami podatkowymi w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych oraz podatkowych. Sporządza profesjonalne umowy handlowe, w tym w obrocie zagranicznym.
Zapytaj prawnika
