• Autor: Katarzyna Nosal
Kupiłem działkę rolną (łąkę) ze służebnością przejazdu i przechodu. Służebność przebiega wzdłuż granicy działki. Czy robiąc pastwisko dla bydła, mogę ogrodzić całą działkę i wyznaczyć przejazd przez dwie bramy wjazdowe?
Pytanie przez Pana zadane nie znajduje prostej odpowiedzi w przepisach prawa. Można ją jedynie wywieść z ogólnych zasad poszanowania własności, zasad współżycia społecznego. Przejrzałam wiele orzeczeń sądów dotyczących służebności drogi koniecznej i niestety kwestia ustawienia zapory na drodze koniecznej (bez ograniczenia przejazdu nią) nie została nigdzie podjęta.
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Ustanowienie służebności przejazdu i przechodu może nastąpić w formie umowy między właścicielem nieruchomości obciążonej oraz właścicielem nieruchomości władnącej. Może też zostać ustanowiona w drodze orzeczenia sądu. W każdym razie musi zostać ustalony przebieg drogi, jej wytyczenie na mapach oraz należy określić sposób wykonywania tej służebności. Podkreśla to E. Gniewek w komentarzu do art. 145 K.c.: „Zawsze więc zachodzi potrzeba ustalenia treści służebności, obejmującej owo uprawnienie do »korzystania« z nieruchomości »w oznaczonym zakresie«. W przypadku służebności drogi koniecznej niezbędne jest ustalenie rodzaju korzystania (przechodzenie, przejazd), celu dostępu (droga publiczna, zabudowania gospodarskie) i wytyczenie konkretnej trasy” (E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001).
W pierwszej kolejności proponuję, aby ustalił Pan właśnie treść dokumentu ustanawiającego drogę konieczną. Być może tam znajdzie Pan odpowiedź na pytanie, czy można ją w jakiś sposób ograniczyć. Dokument ten powinien znajdować się w aktach księgi wieczystej nieruchomości, do których Pan jako właściciel ma prawo wglądu.
Jeśli zapis o ustanowieniu drogi koniecznej nie zawiera takich ograniczeń, wówczas, w mojej ocenie, uwzględniając Pana interes oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, może Pan dokonać ogrodzenia nieruchomości z uwzględnieniem umożliwienia swobodnego dostępu do przejazdu właścicielowi nieruchomości władnącej. Jako właściciel ma Pan prawo przeznaczyć grunt pod hodowlę. To z kolei wymaga, aby zwierzęta nie mogły swobodnie opuszczać terenu pastwiska. Zatem, uwzględniając zapis art. 145 § 2 K.c., że ustanowienie służebności ma nastąpić z jak najmniejszym obciążeniem gruntu obciążanego, powinien Pan móc wydzielić pastwisko tak, aby właściciel nieruchomości władnącej mógł korzystać z drogi koniecznej, a Pan, aby nie musiał tracić terenu. Wyznaczenie przejazdu ograniczonego dwiema bramami, do których dostęp swobodny będzie miał właściciel gruntu władnącego, wydaje się być w tej sytuacji najbardziej rozsądnym rozwiązaniem. Musi Pan jednak pamiętać, by klucze do bram miał właściciel nieruchomości, do której służebność jest przypisana, tak aby miał nadal swobodne prawo przejazdu i przechodu.
Osobiście radzę ustalić ten sposób postępowania z właścicielem gruntu władnącego, sądzę, że dojdą Państwo do porozumienia. W ten sposób nie przeszkadzalibyście sobie Państwo wzajemnie w korzystaniu z gruntu i służebności, zatem oba cele drogi koniecznej zostałyby utrzymane i zrealizowane.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
