• Autor: Marek Gola
Razem z sąsiadem kupiliśmy dwie sąsiadujące działki od tego samego sprzedającego. W obu aktach notarialnych zostały zamieszczone zapisy dotyczące służebności polegającej na prawie swobodnego przejścia i przejazdu. Problem w tym, że wszystkie służebności są w obrębie naszych działek. Dodatkowo okazuje się, że sąsiad w swoim akcie ma większy zakres służebności, niż wynika to z naszego aktu. Który akt jest nadrzędny? Dodatkowo należy zauważyć, że pomijając dojazd po naszej działce, sąsiad ma dostęp do swojego budynku z drugiej strony działki. Służebność służy mu jedynie do dojazdu do dodatkowej bramy do budynku zlokalizowanej z tyłu działki.
Z opisu wynika, że:
Według Kodeksu cywilnego „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.
W sprawie jest służebność gruntowa. Oznacza to, że jest ona ustanowiona nie na Pana rzecz (lub sąsiada), ale na rzecz działki. Służebność może wykonywać każdoczesny właściciel działki.
Doszło do umownego ustanowienia służebności, a zatem to strony decydowały o zakresie służebności. Ustalenia były dokonywane odrębnie w każdej umowie. Ustalenia zawarte w Pana umowie są wiążące tylko dla działki, jaką Pan kupił. Ustalenia zawarte w umowie sąsiada są wiążące tylko dla działki, jaką kupił sąsiad.
Nie ma tutaj zasady, że skoro kupowali Panowie to razem (ale każdy jedna działkę), to zapisy jednej umowy odnoszą się do drugiej umowy.
Nie ma mowy o tym, że umowa o służebności działki A odnosi się do służebności działki B. Lub odwrotnie. Nie ma mowy o jakiejkolwiek podległości lub nadrzędności umów i ustanowionych służebności.
Wskazuje Pan: sąsiad w swoim akcie ma większy zakres służebności, niż wynika to z naszego aktu, pomijając dojazd po naszej działce sąsiad ma dostęp do swojego budynku z drugiej strony działki, służebność służy mu jedynie do dojazdu do dodatkowej bramy do budynku zlokalizowanej z tyłu działki.
Sąsiad przy zakupie chciał, a zbywający zgodził się na taką służebność. Ot i wszystko.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
