• Data: 2022-05-30 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jestem właścicielem nieruchomości, na której jest ustanowiona służebność gruntowa o szerokości 3 m do działki sąsiadującej z tyłu mojej posesji. Właściciel działki wystąpił o ustalenie warunków zabudowy. Z kilku powodów jest to dla mnie bardzo niekorzystne i będzie dla mnie uciążliwe. Czy jako właściciel nieruchomości obciążonej służebnością gruntową mogę wyrazić sprzeciw?
Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy uregulowanej w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647), dalej jako ustawa, ma charakter postępowania administracyjnego, którego zasady określa ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, ze zm.), dalej jako K.p.a.
W postępowaniu administracyjnym ustalenie stron następuje na podstawie kryteriów określonych w art. 28 K.p.a., przy czym pojęcie strony, jakim posługuje się powołany przepis, może być wyprowadzone tylko z przepisów prawa materialnego (normy prawnej), które stanowią podstawę ustalenia uprawnienia lub obowiązku.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Jak z tego wynika, dla ustalenia kręgu stron niniejszego postępowania kluczowe znaczenie ma pojęcie „obszar oddziaływania obiektu”. Zgodnie z art. 3 pkt. 20 Prawa budowlanego jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.
Zgodnie z art. 28 K.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
Aby być stroną w postępowaniu administracyjnym, wystarczy, że postępowanie dotyczy interesu prawnego danego podmiotu, nie musi być nawet naruszony ten interes. Przyznanie statusu strony w postępowaniu administracyjnym – w myśl art. 28 K.p.a. – uzależnione jest od posiadania interesu prawnego, nie zaś od wykazania jego naruszenia (por. wyroki: Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 sierpnia 2012 r., sygn. akt II OSK 832/11, oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 379/12).
Interes prawny w rozumieniu art. 28 K.p.a. musi być umocowany w przepisach prawa, co do zasady – w prawie materialnym. O tym, czy dany podmiot jest stroną postępowania administracyjnego, którego wynikiem może być zainteresowany, nie decyduje sama wola lub subiektywne przekonanie tej osoby, albo też dopuszczenie jej przez organ do udziału w tym postępowaniu, lecz okoliczność, czy istnieje przepis prawa materialnego pozwalający zakwalifikować interes danej osoby jako „interes prawny”. Interes prawny ma bowiem charakter materialnoprawny, stąd musi istnieć norma prawa przewidująca w określonym stanie faktycznym i w odniesieniu do konkretnego podmiotu możliwość wydania określonego aktu (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 3 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Ol 610/15).
W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się też uwagę, że stronami postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy zawsze będą inwestor (wnioskodawca) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Gl 791/14). Stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być także właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich (por. uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego: np. z dnia 25 września 1995 r., sygn. akt VI SA 13/95).
O granicach obszaru oddziaływania będą decydować indywidualne cechy obiektu budowlanego, jego przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, przy czym w procesie zmierzającym do jego wyznaczenia chodzi o wykazanie możliwości spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na teren otaczający działkę inwestora w związku z zamierzeniem budowlanym.
W tym miejscu należy nadmienić, że na problem ustalania stron postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy należy także spojrzeć z perspektywy art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Ponieważ każdy ma prawo do zagospodarowania własnego terenu zgodnie z przepisami – obawiam się, że o ile nie zostaną naruszone przepisy – nie sprzeciwi się Pani skutecznie budowie na działce sąsiedniej.
Pani działka jest obciążona służebnością, powinna być Pani stroną postępowania, służą Pani środki odwoławcze.
Ale z uwagi na służebność jest Pani co do zasady zobowiązana do znoszenia służebności przejazdu, a sam fakt, że zabudowa nie jest dla Pani korzystna – nie ma znaczenia w sprawie.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
