Szafa telekomunikacyjna na działce, jak uzyskać wynagrodzenie?

Ustanowienie służebności przesyłu

Zgodnie z art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.): „Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa (w tym przypadku G. Sikorski w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, Warszawa 2019): „Przepis wskazuje wyraźnie, że ustanowienie służebności przesyłu w uregulowanym w nim trybie następuje za wynagrodzeniem. Powszechnie przyjmuje się, że zasadą powinno być ustalenie wynagrodzenia jednorazowego, lecz za dopuszczalne uznać można wynagrodzenie okresowe. W art. 305² nie wskazuje się, w jaki sposób nastąpić ma określenie tej odpłatności. Na pewno kryterium pomocniczym powinno być podwyższenie użyteczności dla przedsiębiorstwa przesyłowego, a z drugiej strony obniżenie wartości nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie powinno być ustalone na podstawie opinii biegłego. Sąd ma obowiązek orzec o wynagrodzeniu z urzędu (por. K.A. Dadańska w: Kodeks cywilny…, t. 2, red. A. Kidyba, 2009, s. 308; E. Gniewek w: Kodeks cywilny…, red. E. Gniewek, 2008, s. 475; G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 69; S. Rudnicki, Komentarz…, 2006, s. 74–75; G. Jędrejek, Roszczenia…, s. 28).

Wynagrodzenie, o którym mowa w art. 305² § 2, może przybrać postać wynagrodzenia jednorazowego. Nie ma też przeszkód, aby płatne było okresowo (por. np. wyr. SA w Katowicach z 18.07.2013 r., sygn. akt I ACa 434/13). Wynagrodzenie należne na podstawie art. 305² § 2 powinno być ekwiwalentne. Sąd powinien uwzględnić cały uszczerbek dla właściciela nieruchomości powstały na skutek ustanowienia służebności przesyłu, w tym także spowodowany zmniejszeniem się jej wartości. W orzecznictwie wyrażono pogląd, że wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności nie może być zasądzone »jednocześnie w formie jednorazowej i okresowej« oraz że wynagrodzenie jednorazowe przysługuje »za ustanowienie służebności«, a wynagrodzenie okresowe – »za trwanie służebności« (postanowienie SN z 20.09.2012 r., sygn. akt IV CSK 56/12). Wydaje się jednak, że w świetle komentowanego przepisu nie ma przeszkód do takiego właśnie ukształtowania wynagrodzenia. W art. 305² § 2 ustawodawca nie określił kryteriów rozmiaru odpowiedniego wynagrodzenia, przez co dał sądowi pełną swobodę w dokonaniu oceny jego wysokości. Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu nie powinno być ustalane wyłącznie na podstawie powierzchni pasa służebności, z którego nie może korzystać właściciel gruntu. Przedmiotem obciążenia służebnością przesyłu jest bowiem także grunt będący sferą kontrolowaną w rozumieniu przepisów § 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki z 26.04.2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz.U. z 2013 r., poz. 640). Ograniczenia właściciela nieruchomości obciążonej mają szerszy terytorialnie charakter powiększony o strefę ochronną, w ramach której właściciel nieruchomości nie może wykonywać w pełni wszystkich uprawnień składających się na prawo własności, np. prawo zabudowy (postanowienie SN z 12.10.2017 r., sygn. akt IV CSK 724/16). Na zakończenie rozważań odnoszących się do wynagrodzenia, o którym mowa w art. 305², podkreślić trzeba, że jest ono ściśle związane z samym ustanowieniem służebności i stanowi element postanowienia sądu o ustanowieniu służebności (B. Rakoczy, Glosa do postanowienia SN z 23.10.2013 r., sygn. akt IV CSK 30/13).

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. W literaturze i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że właścicielowi nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe, przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za ten czas, w którym nie było ustanowionej służebności przesyłu (por. uchwała SN z 26.11.2014 r., sygn. akt III CZP 45/14, OSN 2015/5 wraz z zaprezentowanym w niej przeglądem orzecznictwa; E. Gniewek w: Kodeks cywilny…, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, s. 588). Skoro akt administracyjny jest źródłem uprawnień do nieruchomości, tworząc zarazem możliwość jej posiadania w określonym zakresie, to z pewnością nie można kategorycznie stwierdzić, że fakt uzyskania decyzji o zajęciu nieruchomości wyklucza możliwość skutecznego wystąpienia z roszczeniem, o którym mowa w art. 305² § 1 K.c. Istotą i funkcją służebności przesyłu jest bowiem takie ukształtowanie wzajemnych relacji pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, aby możliwa była realizacja wzajemnych uprawnień – z jednej strony do nieruchomości, z drugiej natomiast do urządzeń przesyłowych, z jak najdalej idącym poszanowaniem praw drugiej strony (Ł. Strzępek, Glosa do uchwały SN z 6.06.2014 r., sygn. akt III CZP 107/13)”.

Roszczenie o usunięcie urządzenia z terenu posesji

Ponadto zgodnie z poglądami piśmiennictwa: „Właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez usunięcie z nieruchomości urządzeń energetycznych w określonym terminie (np. 8–12 miesięcy) na podstawie art. 222 § 2 K.c. Przedsiębiorstwa przesyłowe, podnosząc argument nadużycia prawa podmiotowego, twierdzą, że roszczenie takie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i jako takie nie powinno korzystać z ochrony prawnej (art. 5 K.c.). Wskazują przy tym, że usunięcie słupów z nieruchomości, na której posadowiono urządzenia, wiązałoby się z przebudową całego odcinka linii, w związku z tym miałoby wpływ na ciągłość dostaw energii do pobliskich gospodarstw i wymagałoby renegocjacji umów z odbiorcami energii. Brak jednoznacznej linii orzeczniczej odmawiającej lub potwierdzającej zasadność takiego argumentu. Można przy tym wskazać przykładowo, że w sytuacji bezprawnego wejścia na nieruchomość właściciela i zawłaszczenia jej celem zabudowy urządzeniami przesyłowymi, przedsiębiorstwo przesyłowe nie może powoływać się na przepisy art. 49 i 140 K.c. W świetle przytoczonych przepisów przedsiębiorstwo jest właścicielem posadowionych urządzeń i ma prawo z nich korzystać w granicach wskazanych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Z uwagi jednak na brak zalegalizowania istniejącego stanu posiadania oraz mogący budzić wątpliwości argument naruszenia art. 5 K.c. roszczenie właściciela bywa uwzględniane. Na skuteczność roszczenia właściciela może mieć wpływ wiedza przedsiębiorstwa co do braku podstawy prawnej do wejścia na nieruchomość, w tym brak pisemnej zgody właściciela nieruchomości na posadowienie urządzenia. Techniczna możliwość przeniesienia słupów, jeżeli nie jest objęta sporem, może zostać przyjęta przez sąd za istniejącą na podstawie zeznań przedstawicieli przedsiębiorstwa. Sąd uwzględnia przy tym możliwość faktyczną, tj. konieczność opracowania odpowiedniej dokumentacji i renegocjacji umów. Jeżeli uznaje takie roszczenie, wówczas terminem odpowiednim na usunięcie urządzeń jest okres dwóch lub trzech lat.

Istnieje jednak stanowisko podzielające argumentację, że żądanie usunięcia urządzenia z nieruchomości stanowi nadużycie prawa podmiotowego, gdyż jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Stanowisko to bierze pod uwagę fakt, że podjęcie się przebudowy infrastruktury przesyłowej spowodowałoby przerwę w ciągłości dostaw dobra konsumpcyjnego, jakim jest energia lub woda. Dostarczanie ich do domostw stanowi realizację działalności użytku publicznego, a istnienie przerw w ich dostawie spowodowanych przebudową byłoby sprzeczne z celem publicznym, jakim jest ciągłość dostarczania ich społeczeństwu. Pod uwagę bierze się także to, że zobowiązanie przedsiębiorcy do przeniesienia urządzenia mogłoby być czasochłonne, kosztowne, niewspółmierne do ciężarów, które ponosi przedsiębiorca w związku z dotychczasową lokalizacją urządzenia. Wreszcie na ocenę roszczenia wpływać może lokalizacja nieruchomości, jak też urządzenia oraz rzeczywiste możliwości jego przeniesienia.

W orzecznictwie istnieje także stanowisko, że w odniesieniu do nieruchomości, tzw. nowo nabytych, roszczenie o zaprzestanie naruszeń i przywrócenie stanu poprzedniego poprzez usunięcie lub przesunięcie infrastruktury przesyłowej może nie odnieść skutku, jeżeli powód miał w chwili nabycia nieruchomości świadomość przebiegu przez ich nieruchomość np. linii elektroenergetycznej i usytuowania na tej nieruchomości słupa, tym samym zgodnie z art. 548 § 1 K.c. z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy” – M. Jankowska w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018).

Jeśli Orange (poprzednicy) nie użytkuje szafy od ponad 20 lat w dobrej wierze (lub 30 lat w złej wierze), to nie doszło jeszcze do zasiedzenia służebności. Zatem do rozważenia pozostaje wystąpienie o ustanowienie służebności przesyłu za stosownym wynagrodzeniem na rzecz właściciela. Jeśli polubownie nie uda się tego ustalić, wtedy pozostaje droga sądowa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 18.07.2013 r., sygn. akt I ACa 434/13
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 56/12
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt IV CSK 724/16
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2014 r., sygn. akt III CZP 45/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.