• Autor: Katarzyna Bereda
Jestem deweloperem i kończę budowę mojej inwestycji – 2 budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej, mam na nie klientów (podpisane umowy deweloperskie, czyli posiadam rachunek powierniczy). Dojazd do nieruchomości przebiega przez drogi, w których udział ma 5 osób, w tym ja. Zgodnie z warunkami technicznymi otrzymanymi przez gazownię chcę wybudować sieć gazową (około 7 metrów) i przyłącza do domów, które to znajdują się w drodze wspólnej. Jeden z sąsiadów się nie zgadza i nie widzę możliwości, aby się z nim dogadać. Przez to firma wykonująca sieć i przyłącze gazowe nie może rozpocząć pracy. Bez tego nie uzyskam odbioru przyłącza i nie będę mógł sprzedać klientom domów, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej niedługo wygaśnie. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?
Zgodnie z treścią art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Mając natomiast na uwadze art. 199, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu Kodeks zalicza expressis verbis jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa). Zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy i innych okoliczności, np. wpływu czynności na całokształt stosunków związanych z rzeczą. Dlatego ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności, w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie. Przykładowo wydzierżawienie nieruchomości jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale jeżeli np. wydzierżawienie nieruchomości jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do tej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli (por. wyrok SN z 3.2.1964 r., sygn. at III CR 192/62; podobnie w odniesieniu do użyczenia lokalu wyrok SN z 10.6.1994 r., sygn. akt II CRN 53/94).
Orzecznictwo zaliczyło do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną m.in.:
Z uwagi więc na powyższe przeprowadzenie gazociągu uznać należy za czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomości i wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.
W przypadku braku zgody jednego sąsiada, a więc zachowania więcej niż połowy udziałów, może Pan skierować sprawę do sądy w celu rozstrzygnięcia o położeniu sieci gazowej. Niestety z uwagi na brak zgody – inna możliwość nie istnieje.
Proszę mieć na uwadze, iż postępowanie sądowe jest przeważnie długie i podobne sprawy trwają ok. 1 roku. Dlatego proponuję polubownie porozumieć się z sąsiadem – przedstawić wszelkie możliwości opowiadające się za położeniem spornego gazociągu. Proszę także zwołać zebranie wszystkich właścicieli, może pod wpływem presji i za namową pozostałych sąsiadów uda się Państwu wypracować kompromis.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
