• Autor: Marek Gola
W 2001 roku otrzymałam jako darowizna działkę, a droga do niej jest jako służebność drogi koniecznej o szerokości 3 m. Później zaczęłam budowę domu, w którym mieszkamy już 5 lat. Stworzyliśmy miejsce pracy jako warsztat mechaniki pojazdowej i było wszystko dobrze, dopóki nie znalazł się sąsiad, który odgrodził się, zostawiając nam tylko te trzy metry drogi. Czy możemy się ubiegać sądownie o szerszą drogę dojazdową? Przyszły sąsiad nie chce dobrowolnie odsprzedać nam 1 m na długości drogi, żeby droga miała chociaż 4 m szerokości.
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej w skrócie K.c. Z treści Pani pytania wynika, że jest Pani właścicielem działki, na której rzecz ustanowiona jest służebność drogi koniecznej. Droga jest oznaczona na szerokość 3 m. Dopóki nie było w pobliżu sąsiada, korzystaliście Państwo z drogi o większej szerokości. Jest to o tyle dla Państwa istotne, o ile na działce, do której prowadzi droga, prowadzicie Państwo warsztat mechaniki samochodowej. Sąsiad nie chce Państwu sprzedać pasa ziemi o szerokości 1 m przylegającego do drogi.
W pierwszej kolejności zasadne jest ustalenie, czy na Państwa działce miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w formie warsztatu mechaniki samochodem, czy też nie. Powyższe będzie miało bowiem dla Państwa istotne znaczenie. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego takiej możliwości nie przewiduje, nie będziecie Państwo mieli argumentu w walce o ustanowienie drogi koniecznej szerszej aniżeli 3 m. Dla potrzeb mieszkaniowych droga o szerokości 3 m jest bowiem wystarczająca. Proszę bowiem zwrócić uwagę na pierwsze zdanie art. 145 § 2 K.c., zgodnie z którym „przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”.
Innymi słowy droga konieczna stanowi ograniczenie prawa własności. Ustawodawca, choć dopuszcza taką możliwość, wskazuje na pewne ograniczenia. Takim ograniczeniem są m.in. potrzeby nieruchomości władnącej, jak też potrzeby nieruchomości obciążonej. Nie można zatem obciążyć nieruchomości sąsiada drogą konieczną szeroką na 4 m, wówczas gdy Państwo takiej drogi nie będziecie potrzebować. Potrzeba posiadania tak szerokiej drogi może natomiast wynikać z prowadzonej działalności gospodarczej. Zachodzi jednak pytanie, o który mowa była powyżej, czy na Państwa nieruchomości działalność taka może być prowadzona. Sam fakt prowadzenia działalności w postaci warsztatu mechaniki samochodowej nie legalizuje Państwa działalności. Często bowiem bywa tak, że działalność jest prowadzona na działkach budowlanych z możliwością prowadzenia działalności nieuciążliwej związanej z zaspokajaniem potrzeb mieszkańców, przez co rozumie się: fryzjera, kosmetyczkę, sklep itp. W mojej ocenie, nie powinno budzić wątpliwości, że prowadzenie warsztatu mechaniki samochodowej taką działalność nie jest, albowiem działalności tej towarzyszy hałas wydobywający się z wielu maszyn używanych przy remontach. Zasadne jest zatem ustalenie przeznaczenia Państwa działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli prowadzona działalność będzie zgodna z planem, wówczas macie
Państwo realne szanse na poszerzenie drogi do 4 m, ale należy liczyć się z koniecznością uiszczenia wynagrodzenia sąsiadowi z tego tytułu.
W przedmiotowej sprawie zastosowanie ma przepis art. 145 K.c.:
„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Powyższy przepis zawiera zwroty nieostrych, takie jak: „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”, „z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”, „interes społeczno-gospodarczy”.
Powyższe wskazuje, iż każda taka sprawa winna być rozpatrywana indywidualnie, mając na uwadze nie tylko potrzeby uprawnionego, tj. właściciela nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jak i interes społeczno-gospodarczy uprawnionego oraz ewentualnie obciążonego taką służebnością drogową.
Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:
Korzystna z punktu widzenia Pani interesu jest treść § 2 przepisu, zgodnie z którym „przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”. W tym miejscu wskazać należy na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84, w którym wyrażono pogląd, że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej. Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.
„Z treści art. 145 kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7-8 poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2 poz. 34)” (zob. LexPolonica, Piśmiennictwo: Praktyczne wyjaśnienia oraz wzory umów i pism).
Powszechnie przyjmowany jest pogląd, iż przepis art. 145 K.c. nie może być wykładany zbyt szeroko, bowiem służebność drogowa stanowi ograniczenie będącego pod ochroną konstytucyjna prawa własności. W mojej ocenie nie można zatem twierdzić, że istniejący dostęp do drogi publicznej, tylko z uwagi na fakt, iż jest ona nieutwardzona, jest nieodpowiedni. Nadto należy odwołać się do zd. 1 § 2 art. 145 K.c., zgodnie z którym ustanowienie drogi winno nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 482/2006, „właściciel nieruchomości może się domagać ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej, także gdy ma ona dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. O tym, czy istniejący dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest »odpowiedni«, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Wymagają one rozważenia, czy zapewniona jest niezbędna ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarczymi, czy możliwe jest normalne gospodarcze korzystanie z nieruchomości”.
Reasumując, nie sposób dać Państwu 100% gwarancji wygranej, ale nie ulega wątpliwości, iż ustalenie prowadzenia działalności zgodnie z planem zwiększa Państwa szanse na poszerzenie drogi.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
