• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jestem właścicielką działki wraz z domem obciążonej prawem przejazdu i przechodu do czasu otwarcia drogi. Służebność ta jest wykonywana rażąco uciążliwie przez właścicieli działki władnącej. Nie ma możliwości uregulowania stosunków z sąsiadami, którzy chcą korzystać z tego prawa w najbardziej dogodny dla siebie sposób. Czy istniej szansa zniesienie tego prawa i wyznaczenia innej drogi dojazdowej? Obok naszych posesji jest uliczka dojazdowa utrzymywana przez UG oraz częściowo odcinek terenów kolejowych. Ponadto chciałabym mieć jasność w kwestii możliwości przejazdu samochodów ciężarowych, samochodów gości odwiedzających sąsiadów, zamykania bramy wjazdowej oraz furtki na klucz podczas mojej nieobecności. Na ten moment całe wycieczki przechodzą przez naszą działkę a sąsiedzi twierdzą, że mają takie prawo.
Zgodnie z treścią art. 285 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”/
Nie opisała Pani, w czym przejawia się przejawia nadużywanie służebności, ale przechód i przejazd oznacza nieograniczony przechód i nieograniczony przejazd związany z zapewnieniem komunikacji z działką władnącą.
Umożliwia dojazd i dojście także gościom właścicieli działki władnącej, a także dojazd auta ciężarowego, jeśli jest taka potrzeba czy konieczność. Więc nie są to argumenty.
Jednak jeśli jest możliwość dojazdu inną drogą – np. tą gminną, i zapewnia ona komunikację z działką władnącą – może warto pomyśleć o zniesieniu służebności.
„Art. 294 k.c. stanowi, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Roszczenie o zniesienie służebności przysługuje również użytkownikowi wieczystemu” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22.10.1968 r., sygn. akt III CZP 98/68).
Przepis art. 294 przewiduje dwie przesłanki zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem. Pierwszą z nich jest zmiana stosunków, wskutek której służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej „szczególnie uciążliwa”. Zmiana ta powinna dotyczyć sfery gospodarczej i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej (por. uchwała SN z dnia 7 grudnia 1964 r., sygn. akt III CO 61/64). Zmianą stosunków w rozumieniu art. 294 jest zarówno zmiana okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak i ogólna zmiana stosunków społeczno-gospodarczych (por. wyrok SN z dnia 13 grudnia 1977 r., sygn. akt III CRN 301/77).
Drugą przesłanką zniesienia służebności gruntowej w trybie art. 294 jest brak konieczności dalszego jej istnienia do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Samo zwiększenie częstotliwości korzystania z drogi zasadniczo nie stanowi zmiany stosunków w rozumieniu art. 294.
Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 24 kwietnia 1997 r., sygn. akt II CKN 43/97, „właściciel nieruchomości władnącej nie może w dążeniu do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości zwiększyć bez żadnych konsekwencji niedogodności nieruchomości służebnej. Nie może w szczególności oczekiwać, że gdy będzie tego wymagał rozwój gospodarczy jego nieruchomości, właściciel nieruchomości służebnej będzie dostosowywał się do tego rozwoju i brał na siebie ciężar związanych z tym kosztów. Takie oczekiwanie byłoby nieuprawnione w świetle art. 288 kc, który wskazuje, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.
Zgodnie z treścią wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13.12.1977 r., sygn. akt III CRN 301/77, „za zmianę stosunków uważa się zdarzenie, w wyniku którego nastąpiła zmiana okoliczności dotycząca zarówno konkretnego stosunku służebności, jak i stosunków społeczno gospodarczych w ogólności. Zmiana ta musi skutkować uciążliwością po stronie właściciela nieruchomości obciążonej oraz powinna dotyczyć sfery gospodarczej i pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej”.
Z kolei zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 3.04.1985 r., sygn. akt III CRN 75/85, „to, czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej jak również czy jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, podlega ocenie z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości”.
Należy więc przeanalizować, czy służebność jest niezbędna, czy nie ma możliwości komunikacji inną drogą – tą gminną. Albowiem jeśli dojdzie do tego konieczność ustanawiania służebności przez grunt kolejowy – obawiam się, że sąd nie przychyli się do wniosku. Chyba że za wynagrodzeniem stanowiącym koszt ustanowienia nowej służebności.
Niestety każda taka sprawa jest rozpatrywana indywidualnie. Po pierwsze w zakresie ustalenia, że służebność stała się zbyt uciążliwa – a tu ciężar dowodu spoczywa na Pani. Po drugie w zakresie ustalenia, czy jest inna droga, zapewniająca komunikację z drogą publiczną. A to wymaga analizy map, dokumentów. I kolejna kwestia to to, czy trzeba będzie ustanawiać nową służebność przez teren kolei – bo to może zasadniczo popsuć plany i zamiary zniesienia służebności, bo sąd oddali taki pozew.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
