• Autor: Filip Syrkiewicz
Sprawa dotyczy działki, którą kupiłam w 2000 roku. Rok temu na nowej mapie zauważyłam przewód gazowy o średnicy 250 mm biegnący przez moją działkę. Z zakładu geodezji dostałam informację, że przewód został ujawniony w 2006 roku. Nie ma także żadnego wpisu o służebności w księdze wieczystej. Chciałabym żądać zapłaty oraz (albo) odszkodowania od zakładu gazowniczego za nieprawne korzystanie z mojej działki. Kiedy moje żądanie się przedawnia i o jaką kwotę mogę się starać (długość ok. 40 m)?
Lokalizacja urządzenia do transportu energii oraz surowców wydobywczych na odległość odpowiada formą służebności przesyłu uregulowanej w art. 3051 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na korzystaniu z obciążonej tym prawem nieruchomości zgodnie ze specyfiką wynikającą z konieczności zapewnienia niezakłóconego przebiegu oraz możliwości obsługi znajdujących się na gruncie lub pod jego powierzchnią urządzeń. Ponieważ służebność tego rodzaju polega na korzystaniu z nieruchomości gruntowej, spełnia ona kryterium służebności gruntowej.
Z zasady służebności gruntowe są prawami o charakterze odpłatnym. Oznacza to, że właścicielowi nieruchomości przysługuje od właściciela sieci przesyłowej wynagrodzenie z tytułu jej ustanowienia. Świadczenie to może mieć zarówno charakter jednorazowy, jak i okresowy. Powinno również odzwierciedlać rzeczywistą utratę wartości nieruchomości spowodowaną lokalizacją urządzeń przesyłowych.
Na tym tle wymaga oceny, czy w omawianym przypadku doszło do zasiedzenia służebności, którego zasadniczym i najbardziej dolegliwym skutkiem jest dalsza możliwość korzystania z gruntu przez operatora sieci przesyłowej bez konieczności uiszczania na rzecz właściciela jakichkolwiek świadczeń.
Zobacz też: Rura gazowa na działce odszkodowanie
Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie wyłącznie gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Jak wynika z opisanego przez Panią stanu faktycznego, do chwili zapoznania się z dokumentacją geodezyjną nie miała Pani świadomości, że w gruncie znajdują się elementy infrastruktury przesyłowej. Z tego należy zatem przyjąć domniemanie, że przebieg tych urządzeń nie był w jakikolwiek sposób uwidoczniony w terenie.
Zgodnie z aktualnym orzecznictwem oraz coraz mocniej akcentującym się poglądem w literaturze przedmiotu przesłanką do uznania urządzenia za widoczne, co skutkuje rozpoczęciem biegu zasiedzenia służebności jest powszechna wiedza o lokalizacji urządzeń przesyłowych. Świadomości takiej mogą dostarczyć np. publicznie dostępne materiały geodezyjne, z których przebieg sieci wynika w sposób niezbity. W przedstawionym przez Panią przypadku okres ten otwierałby się zatem w 2006 roku.
Na gruncie Pani przypadku zapewnienie hipotetycznej widoczności urządzeń przesyłowych – tożsame z rozpoczęciem biegu okresu niezbędnego do zasiedzenia służebności – należałoby identyfikować z chwilą ujawnienia ich w dokumentacji geodezyjnej. Zgodnie z obowiązującymi unormowaniami, właściciel urządzeń przesyłowych nabędzie służebność po upływie 20 lub 30 lat – odpowiednio w przypadku dobrej lub złej wiary.
W omawianym stanie faktycznym oraz na gruncie aktualnego stanowiska sądów powszechnych, o ile przed wejściem przez Panią w posiadanie nieruchomości nie zaistniały okoliczności pozwalające przypuszczać, że do nabycia służebności doszło wcześniej – operator sieci przesyłowej najprawdopodobniej nie mógłby podnieść skutecznie zarzutu zasiedzenia, ponieważ nie upłynął jeszcze wymagany do tego okres.
W tym stanie rzeczy może Pani wystąpić do właściciela urządzenia przesyłowego o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem oraz domagać się wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za okres do 10 lat poprzedzających wniosek (roszczenie to przedawnia się, bowiem po upływie 10 lat od chwili powstania). Odmowa ze strony operatora otwiera ścieżkę do wystąpienia z odpowiednim powództwem przed sąd powszechny.
Niestety, nie jest natomiast możliwe oszacowanie wartości ewentualnego wynagrodzenia – dla ustalenia jego wymiaru niezbędna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego uwzględniająca specyficzne uwarunkowania nieruchomości oraz posadowionych urządzeń. Dla celów negocjacyjnych, przed wdaniem się w spór sądowy, może Pani zlecić taką wycenę we własnym zakresie.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Filip Syrkiewicz
Filip Syrkiewicz – radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.
Zapytaj prawnika
