• Autor: Marek Gola
Podpisałem z członkiem rodziny umowę dożywocia. W zamian za mieszkanie zobowiązałem się zapewnić tej osobie mieszkanie, wyżywienie, utrzymanie itd., zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego. Umowa dożywocia jest skutkiem pogarszającego się stanu zdrowia tej osoby i koniecznością umieszczenia jej w domu opieki. W związku z tym mam pytanie. Ponieważ utrzymanie pustego mieszkania jest dla mnie dodatkowym kosztem, poza opłatami związanymi z domem opieki, lekarstwami, opieką medyczną, chciałbym sprzedać lokal w celu zapewnienia środków na opiekę dla tej osoby. Czy mogę swobodnie sprzedaż mieszkanie mimo zapisu o dożywociu w księdze wieczystej?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).
Istotna z punktu widzenia Pana interesu jest treść art. 908 § 1 K.c., zgodnie z którym:
„Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Prawo dożywocia jest niezbywalne.
Wskazać nadto należy na treść art. 913 K.c., zgodnie z którym:
„Art. 913. § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.
Okoliczność, że dożywotnik może się utrzymać samodzielnie, nie uzasadnia zwolnienia nabywcy nieruchomości od świadczeń z umowy dożywocia, bowiem może być ono zastrzeżone także na rzecz osoby, która ma dostateczne źródło utrzymania. Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określa z reguły, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa dożywocia. W braku odpowiednich postanowień umownych nabywca nieruchomości zobowiązany jest do świadczeń określonych w art. 908 § 1.
Odpowiedź na Pana pytanie zawarte jest w tezie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1973 r., sygn. akt III CRN 194/73, zgodnie z którą „dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia przez dożywotnika zgody na zbycie takiej nieruchomości”. Mając to na uwadze, stwierdzić należy, że mieszkanie przeniesione na rzecz Pana umową dożywocia może być sprzedane, ale wówczas obowiązki względem dożywotnika przechodzą na nabywcę nieruchomości.
Zawsze może Pan także wnosić o zamianę dożywocia na rentę. „Z uregulowania zawartego w § 1 art. 913 wynika, że sąd »zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia«. Oznacza to, że decyzja co do tego, czy mają być zamienione na rentę wszystkie uprawnienia wynikające z prawa dożywocia, czy też tylko niektóre z nich, nie należy – w razie sporu – do osoby żądającej zamiany, lecz do sądu, który przy rozstrzyganiu w tej sprawie zobowiązany jest uwzględniać interesy obu stron, w tym rodzaj świadczeń oraz tło i charakter nieporozumień. Wysokość renty powinna odpowiadać wartości uprawnień, w zamian których jest ona zasądzana”1.
Reasumując, istnieje zatem możliwość sprzedaży nieruchomości otrzymanej umową dożywocia, jak też zmiany treści umowy dożywocia poprzez zasądzenie od Pana na rzecz uprzedniego właściciela renty. Zasadnym jest zatem wystąpienie do sądu z żądaniem zamiany Pana obowiązków wynikających z umowy dożywocia na rentę. W tym miejscu wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 130/68, zgodnie z którym „dożywotnia renta, zastępująca świadczenie należne z umorzenia dożywocia (art. 913 § 1 k.c.), powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie. Jednakże wyjątkowo sąd, dokonując zmiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika, jak również okoliczność, że dożywotnik ma inne źródło dochodu.” Zasadnym jest zatem zebranie dokumentacji medycznej uprzedniego właściciela i ustalenie, jakie koszty będą związane z utrzymaniem tegoż w domu pomocy. Rozumiem bowiem, że to Pan będzie takie koszty ponosił.
-------------------------------
1. Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II, Warszawa 2007 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 938
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
