• Data: 2024-02-07 • Autor: Marek Gola
Upadłość konsumencka właściciela mieszkania obciążonego służebnością osobistą stawia przed nami szereg skomplikowanych kwestii prawnych, zwłaszcza w kontekście praw osób trzecich korzystających z nieruchomości. Chcemy dzisiaj wyjaśnić, jak proces upadłości wpływa na status służebności osobistej oraz jakie są możliwe konsekwencje dla osób, które na tej podstawie korzystają z nieruchomości. Babcia naszego klienta, pana Marka, ma służebność osobistą na całe mieszkanie. Jego tata, który właśnie jest w procesie upadłości konsumenckiej, jest właścicielem mieszkania ze służebnością. Wnuk pyta, czy jego babcia może zostać zmuszona do wyprowadzki w zamian za rentę. Dopytuje też, co to jest nieruchomość władnąca.
W pierwsze kolejności zasadne jest wskazanie, iż jeżeli ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego, upadły traci prawo zarządu oraz możliwość korzystania i rozporządzania mieniem wchodzącym do masy upadłości. Nadto z treści przesłanej notatki wynika, że sędzia–komisarz określi zakres i czas korzystania przez upadłego lub osoby mu bliskie, którzy w dacie ogłoszenia upadłości zamieszkiwali w mieszkaniu znajdującym się w lokalu lub w budynku wchodzącym do masy upadłości z tego mieszkania.
W ocenie prawnika od upadłości konsuemcnkiej w przedmiotowej sprawie należałoby się powołać na zapis art. 300 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Z tego powodu w mojej ocenie nie jest zasadne powoływanie się na treść art. 75 ust. 2 Prawa upadłościowego, bowiem o ile babcia naszego klienta (matka upadłego) jest względem niego osobą bliską, o tyle jednak ważne, że ma prawo korzystania z mieszkania w zakresie określonym w akcie notarialnym.
Przepisem, który stanowi kontrargument jest przepis art. 313 ust 2 Prawa upadłościowego i naprawczego, zgodnie z którym „sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych w odpowiednim terminie sędziemu-komisarzowi, oznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości”. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości (art. 313 ust. 2).
Mając na uwadze powyższe, babcia po sprzedaży nieruchomości może zostać eksmitowana z mieszkania – stosownie do treści art. 313 ust. 1. Oczywiście w toku postępowania może powoływać się na zapis art. 300 Kodeksu cywilnego, wskazując, iż służebność osobista jest prawem niezbywalnym, którego co więcej nie można przenieść na inną osobę. Powyższe z kolei powoduje, że sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością osobistą może, lecz nie musi zakończyć się eksmisją babci z mieszkania. W tym zakresie stanowisko praktyków jest różne (przedstawiono powyżej). Jedni powołują się na art. 300 Kodeksu cywilnego, inny na art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego.
Wyraźnie podkreślić należy nadto, iż zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., sygn. akt I ACr 484/91, „w świetle przepisu art. 303 kc roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa”.
Jeżeli chodzi przepis art. 294 Kodeksu cywilnego, to ojciec pana Marka musiałby wykazać, że prawo przewidziane dla babci jest dla niego szczególnie uciążliwe, a nie jest ono konieczne do korzystania przez babcię (swoją mamę). Przepis art. 294 ma bowiem zastosowanie odpowiednio zgodnie z art. 297. Innymi słowy w tym przypadku „ową nieruchomością władnącą” będzie babcia. Jak mniemam, ojciec nie będzie w stanie wykazać, że babcia nie potrzebuje korzystać z mieszkania, by zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.
Gdyby nieruchomość została zbyta w drodze choćby egzekucji, wówczas prawo babci by nie wygasło, lecz przeszło na inną osobę. Jeżeli chodzi o upadłość konsumencką właściciela mieszkania, wówczas prawo to wygasa stosowne do treści art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego.
Przypadek pani Anny
Pani Anna mieszka w mieszkaniu obciążonym służebnością osobistą na rzecz jej mamy, która ma zapewnione dożywotnie prawo zamieszkania. Kiedy Anna musiała ogłosić upadłość konsumencką z powodu niewypłacalności, stanęła przed dylematem, jak sytuacja wpłynie na prawo zamieszkania jej mamy. Mimo ogłoszenia upadłości i wszczęcia procedury likwidacyjnej majątku prawo dożywotniego zamieszkania jej mamy pozostało nienaruszone, dzięki zapisom Kodeksu cywilnego chroniącym służebność osobistą przed skutkami upadłości właściciela nieruchomości.
Historia Pana Michała
Pan Michał był właścicielem domu z służebnością osobistą, umożliwiającą jego wujkowi dożywotnie korzystanie z części domu. Gdy pan Michał popadł w długi i jego majątek został objęty upadłością, pojawiły się obawy co do możliwości eksmisji wujka. Jednak zgodnie z orzecznictwem sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego nie naruszyła prawa wujka do mieszkania, a on sam mógł dalej korzystać z zastrzeżonej części domu.
Sytuacja rodziny Kowalskich
Rodzina Kowalskich mieszkała w domu, na którym ciążyła służebność osobista na rzecz dziadka zapewniająca mu prawo do zamieszkiwania w jednym z pokoi do końca życia. Gdy głowa rodziny, pan Kowalski, ogłosił upadłość, pojawiały się pytania o przyszłość dziadka. Na szczęście, mimo upadłości i potencjalnej sprzedaży domu, służebność osobista dziadka była chroniona.
Upadłość konsumencka właściciela nieruchomości obciążonej służebnością osobistą rodzi wiele pytań prawnych, ale polskie prawo oferuje ochronę praw osobom korzystającym z służebności, nawet w przypadku upadłości właściciela. Warto jednak pamiętać, że każda sytuacja jest inna, co także wiąże się z różnicami w interpretacjach prawnych.
Potrzebujesz wsparcia w zrozumieniu konsekwencji upadłości konsumenckiej dla Twojej nieruchomości obciążonej służebnością osobistą? Skorzystaj z naszej pomocy i już teraz opisz swój problem na formularzu znajdującym się poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe - Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., sygn. akt I ACr 484/91
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
