• Data: 2022-02-25 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem (od 1998 roku) właścicielką działki, na której znajduje się przepompownia ścieków, postawiona już po zakupie działki. Mąż (niestety nie żyje) wyraził na to zgodę, lecz nic nie było zawarte na piśmie. W przeciągu tych wszystkich lat gmina nie płaciła żadnej dzierżawy z tego tytułu, a wspomniana przepompownia ostatnio stała się bardzo uciążliwa. Wylewają się ścieki i czuć fetor, a działka usytuowana jest przy rzece. Teren wokół przepompowni został zanieczyszczony. Wystąpiłam do gminy o uregulowanie sytuacji prawnej, o działania naprawcze i opłatę za dzierżawę gruntu. Zaproponowano mi służebność zamiast dzierżawy. Wydaje mi się, że nie jest to korzystne dla mnie rozwiązanie. Proszę o poradę, co powinnam zrobić, aby było to dla mnie najkorzystniejsze rozwiązanie.
W niniejszej sprawie faktycznie zasadne jest ustanowienie służebności, bowiem co do zasady taka nieumowna służebność istnieje i warto niniejsze sformalizować, a także oczekiwać zapłaty za korzystanie i powstałe szkody.
Zgodnie bowiem z treścią art. 3051 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.
Zgodnie natomiast z treścią art. 3052:
„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.
Służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie art. 3052 jedynie za wynagrodzeniem, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, w sposób wyraźny zrzeknie się wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 3052 powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością.
Czynnikami, które mogą wywierać wpływ na wielkość wynagrodzenia, są:
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej. Górną granicą wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości (post. SN z 18.4.2012 r., V CSK 190/11, Legalis).
Z uwagi na powyższe, jak najbardziej może Pani ubiegać się o ustanowienie wynagrodzenia za powstałą służebność – może to być wynagrodzenie jednorazowe lub cykliczne – wszystko zależy od Państwa uzgodnienia. Jeżeli nie wie Pani, jak oszacować niniejszą wartość – proponuję skorzystać z pomocy rzeczoznawcy, który wyceni pas zajętej służebności i spadek wartości rynkowej nieruchomości. Idąc dalej, podnoszę także, iż jeżeli na skutek działania przedsiębiorca powstają szkody poza pasem służebności, posiada Pani uprawnienie do wystosowania roszczenia o zaprzestanie dalszych naruszeń – warto to także uwzględnić w ewentualnej umowie.
Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 2 przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Artykuł 222 § 2 reguluje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W celu określenia naruszeń, przeciwko którym wymierzone jest roszczenie negatoryjne, ustawodawca posługuje się określeniem negatywnym, definiując je jako wszelkie „naruszenia własności w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą”. Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności. Niniejsze roszczenie uwzględnia także naprawienie powstałej szkody.
Z uwagi na powyższe proponuję spotkać się z przedsiębiorcą i przedstawić swoje stanowisko, a także negocjować warunki zawartej umowy służebności.
Brak formalnej umowy a problemy prawne
Pani Anna jest właścicielką działki, na której od lat 90. XX wieku znajduje się przepompownia ścieków. Przepompownia została postawiona na jej działce za zgodą jej męża, jednak nigdy nie zawarto żadnej formalnej umowy z gminą. Przez lata gmina korzystała z gruntu bez płacenia żadnej dzierżawy. Ostatnio przepompownia stała się uciążliwa – doszło do wycieków ścieków, a nieprzyjemny zapach uniemożliwia korzystanie z działki. Pani Anna zdecydowała się na podjęcie działań prawnych, aby uregulować sytuację prawną. Wystąpiła do gminy z żądaniem naprawy szkód i ustanowienia odpowiedniej opłaty za użytkowanie gruntu. Gmina zaproponowała ustanowienie służebności przesyłu zamiast dzierżawy, co według Pani Anny nie jest korzystnym rozwiązaniem, gdyż nie uwzględnia to wszystkich szkód i uciążliwości.
Służebność przesyłu jako rozwiązanie
Pan Jan, właściciel działki przy rzece, na której zbudowano przepompownię ścieków, również miał podobny problem. Urządzenia te zostały postawione za zgodą poprzedniego właściciela działki, jednak nigdy nie zawarto formalnej umowy. Z biegiem lat przepompownia zaczęła stanowić coraz większą uciążliwość z powodu częstych awarii i wycieków, co powodowało spadek wartości działki oraz uniemożliwiało jej normalne użytkowanie. Po konsultacji z prawnikiem Pan Jan zdecydował się na formalne ustanowienie służebności przesyłu, co umożliwiło mu uzyskanie regularnego wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości oraz pokrycie kosztów szkód spowodowanych przez urządzenia. Dzięki temu uzyskał rekompensatę finansową, a także zobowiązanie przedsiębiorcy do naprawy terenu i monitorowania stanu przepompowni.
Walka o zaniechanie naruszeń i odszkodowanie
Pani Maria była właścicielką działki, na której bez jej zgody wybudowano przepompownię ścieków. Mimo że urządzenia były używane od lat, nigdy nie zawarto żadnej umowy dotyczącej ich legalizacji ani opłat za korzystanie z gruntu. W miarę upływu czasu przepompownia zaczęła powodować szkody na działce – wycieki ścieków zanieczyszczały glebę, a nieprzyjemne zapachy odstraszały potencjalnych kupców nieruchomości. Pani Maria zdecydowała się na skierowanie sprawy do sądu, domagając się przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania dalszych naruszeń. Sąd orzekł, że gmina ma obowiązek uregulowania sytuacji prawnej poprzez zawarcie umowy służebności przesyłu oraz wypłatę odszkodowania za dotychczasowe szkody. Dzięki temu Pani Maria uzyskała odszkodowanie oraz zobowiązanie do naprawy zniszczeń, co poprawiło jej sytuację finansową i pozwoliło na sprzedaż działki.
Właściciele działek, na których znajdują się przepompownie ścieków, powinni dążyć do formalnego uregulowania sytuacji prawnej poprzez ustanowienie służebności przesyłu lub uzyskanie odpowiedniego wynagrodzenia za korzystanie z ich nieruchomości. Ważne jest również, aby domagać się naprawy powstałych szkód i zabezpieczenia przed dalszymi naruszeniami, co może znacznie poprawić komfort i wartość użytkową działki.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących uregulowania sytuacji prawnej przepompowni ścieków na Twojej działce. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać kompleksowe wsparcie i skutecznie dochodzić swoich praw. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 luty 2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2012 r., V CSK 190/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
