• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Sąsiedzi od kilkunastu lat przejeżdżali przez moją działkę do swojego pola, twierdząc, że mają do tego prawo. W końcu sprawdziłem księgi wieczyste i okazało się, że sąsiedzi są w błędzie. Chciałbym więc wreszcie ogrodzić moją posesję, ale sąsiedzi próbują mnie zmusić do ustanowienia służebności przejazdu na ich zasadach, czyli na tej „dzikiej” drodze (żadnych cech drogi ani śladów użytkowania) przez mój ogród. Nie chcę się na to zgodzić, ale wskazałem im inną, nieco dłuższą, drogę przejazdu do ich pola. Nie zgadzają się na tę propozycję i grożą sądem. Jaka jest moja sytuacja prawna i co powinienem teraz zrobić?
Jeśli faktycznie jest tak, jak Pan pisze, że służebność przebiegała zupełnie inną działką, a tu wykonywana była „na dziko”, bez wyraźnych znaków drogi – może Pan spokojnie ogrodzić swoją nieruchomość.
Skoro nie ma trwałego urządzenia – drogi – to nie może być mowy o zasiedzeniu służebności drogi koniecznej. Sąsiedzi mogą żądać ustanowienia drogi koniecznej – o ile oczywiście nie mają innego połączenia z drogą publiczną.
Służebność ta uregulowana jest w art. 145 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), znajdującym się wśród przepisów o tzw. prawie sąsiedzkim (art. 140–154 K.c.). Oprócz tych regulacji stosuje się do niej oczywiście ogólne przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 244–251 K.c.) oraz przepisy o służebnościach.
Zgodnie z art. 145 K.c.:
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej”.
Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:
Jeżeli zachodzi jeden z tych przypadków, to trudno sobie wyobrazić, by nie był spełniony, wynikający z art. 285 § 2 K.c., warunek konieczności zwiększenia przez ustanowienie służebności, gospodarczej użyteczności nieruchomości władnącej. Tak więc generalnie nie trzeba już wtedy badać, czy został spełniony ten warunek, konieczny do tego, by można było ustanowić służebność.
Jak nakazuje art. 145 § 2 zdanie pierwsze, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Oznacza to np., że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r.; sygn. akt III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724). Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.
Z treści art. 145 K.c. wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; sygn. akt III CZP 44/85; OSNCP 1986 r., nr 7–8, poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; sygn. akt II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2 poz. 34).
Sformułowania użytego w Kodeksie cywilnym nie wolno jednak rozumieć zbyt szeroko, ponieważ obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej stanowi ograniczenie znajdującego się pod ochroną Konstytucji prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej (zobacz art. 64 Konstytucji). W związku z powyższym, nie można twierdzić, że istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, bo dostęp uzyskany dzięki służebności byłby wygodniejszy, np. dlatego że łączyłby nieruchomość z innym odcinkiem drogi publicznej niż przylegający do nieruchomości, dla której miałaby być ustanowiona służebność. Zasadniczo przyjąć należy, iż tylko wyjątkowo niedogodne połączenie z drogą publiczną uzasadnia żądanie ustanowienia drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb). Ważne jest więc, by w konkretnej sytuacji najpierw zbadać, czy faktycznie nie ma żadnej możliwości wyznaczenia przez właściciela nieruchomości odpowiedniego dostępu na jego własnej nieruchomości.
Podobnie będzie, jeśli brak lub nieodpowiedniość dostępu są rezultatem działalności właściciela nieruchomości, np. w wyniku wzniesienia przez niego budynku, którego usytuowanie uniemożliwia dostęp do drogi publicznej (zobacz np. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r.; sygn. akt III CKN 609/97; OSNC 1999 r. nr 3, poz. 55). Nie ma znaczenia także to, że w sytuacji usytuowania działki przy drodze publicznej nie ma np. dojazdu, jeżeli jest zapewniony swobodny dostęp pieszy (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 1997 r.; sygn. akt I CKN 55/96; niepublikowany).
Pojęcie drogi publicznej zdefiniowane jest w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. 2007 r. Nr 19 poz. 115). Zgodnie z art. 2 tej ustaw, drogami publicznymi są drogi : krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Brak bezpośredniego dostępu do drogi, która nie jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, nie uzasadnia jednak ustanowienia służebności drogi koniecznej (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 22 listopada 1982 r.; sygn. akt III CZP 44/82; OSNCP 1983 r., nr 5–6, poz. 70).
Jak wyżej wskazano, służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona dla nieruchomości, która nie posiada odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu więc o sytuację, gdy brak odpowiedniego dostępu z jednej nieruchomości do położonych na innej nieruchomości budynków gospodarskich, które „należą” do pierwszej nieruchomości. Należy zaznaczyć, że nie uzasadnia żądania wyznaczenia drogi koniecznej przypadek, w którym co prawda brak jest odpowiedniego dostępu do innych nieruchomości, należących do właściciela nieruchomości, domagającego się wyznaczenia drogi, lecz nie ma na nich budynków gospodarczych (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 listopada 1999 r.; sygn. akt III CKN 467/98; OSNC 2000 r., nr 5, poz. 102).
Co do rozumienia pojęcia „należenia”, wypada uznać za trafny pogląd (tak: S. Rudnicki Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 837), że aby uznać dane budynki za należące do nieruchomości, na rzecz której ma być ustanowiona służebność:
Często warunki te będą spełnione w przypadku połączenia w jednej księdze wieczystej dwóch niegraniczących ze sobą nieruchomości, dlatego, że stanowią gospodarczą całość (zobacz art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece; j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361).
W art. 145 K.c. brak jest definicji „budynku gospodarczego”. Przyjmuje się, że wymóg gospodarczego przeznaczenia spełniają wszelki budynki służące takim celom, w tym także mieszkalne, natomiast samo pojęcie „budynku” określa się w nawiązaniu do art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118).
Zgodnie z art. 146 K.c. służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona jako służebność osobista (stosuje się do niej art. 296–305 K.c), jeżeli z żądaniem wystąpi samoistny posiadacz (a nie właściciel) nieruchomości posiadającej nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Ponieważ służebność ta jest wtedy służebnością osobistą, jest ona niedziedziczna i nie można przenieść uprawnień do jej wykonywania. Wygasa ona również w razie ustania posiadania i przeniesienia posiadania na inną osobę.
Jeśli potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika z podziału nieruchomości, co często się zdarza w praktyce (np. jedna z nieruchomości powstałych z podziału nie ma dostępu do drogi publicznej), droga konieczna winna być co do zasady poprowadzona przez grunty, które były przedmiotem podziału, chyba że byłoby to nieracjonalne z gospodarczego punktu widzenia (zobacz art. 145 § 2 zdanie drugie K.c.).
Należy nadmienić, że przepisy dotyczące drogi koniecznej stosuje się także do sytuacji, w której istnieje konieczność doprowadzenia przewodów wodociągowych (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 czerwca 1965 r.; sygn. akt III CO 34/65; OSNCP 1966 r., nr 7–8, poz. 109) czy elektrycznych (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z 31 grudnia 1962 r.; sygn. akt II CR 1002/62; OSPiKA 1964 r., nr 5, poz. 91). W orzeczeniu z 30 sierpnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 73/91; OSNCP 1992 r., nr 4, poz. 53) Sąd Najwyższy stwierdził, że możliwość wyznaczenia drogi koniecznej, w przypadku braku połączenia z siecią elektryczną, istnieje także w przypadku, gdy nieruchomość, która nie ma takiego połączenia, nie jest zabudowana.
Przepisów o drodze koniecznej nie należy natomiast stosować do sytuacjach, w których nie chodzi o brak dostępu (do drogi lub do innych swoich budynków), np. do ustanowienia służebności czerpania wody ze studni położonej na sąsiedniej nieruchomości (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 listopada 1997 r.; sygn. akt II CKN 429/97; niepublikowane).
Jeśli ma Pan możliwość zapewnienia sąsiadom dojazdu na pole inną drogą – proszę im napisać, że zgadza się Pan na ustanowienie służebności drogi koniecznej tam, gdzie Pan uważa – wskazać gdzie. W razie gdy sąsiedzi wniosą sprawę do sądu – ma Pan czyste konto – nie dał im Pan powodu do wytoczenia postępowania. Chciał Pan umownie ustanowić służebność.
Sąd ustali służebność tak, aby najmniej obciążała nieruchomość obciążoną. Niekoniecznie więc najkrótszą drogą. Tu biegły wykona mapę i ewentualne możliwości przeprowadzenia drogi. Ale nie musi być to przez posesję. Jeśli wskaże Pan taką możliwość – nie powinno być problemu z załatwieniem sporu sądowego według Pana propozycji.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
