• Data: 2024-08-21 • Autor: Kamil Kiecana
Żyjemy z partnerem w konkubinacie od kilku lat. Razem mieszkamy i prowadzimy wspólne gospodarstwo domowe w domu stanowiącym jego wyłączną własność. Czy sporządzenie przez partnera odręcznej umowy odnośnie mojego prawa do dożywotniego zamieszkania po jego śmierci jest wiążące? Czy umowę o służebności mieszkania musi przygotować notariusz i należy w jego obecności ją podpisać? W sprawach finansowych mamy porozumienie, umowa dotyczy możliwości dalszego mojego zamieszkiwania w tym domu na wypadek śmierci partnera.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.):
Art. 296. [Służebność osobista]
Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Art. 297. [Odpowiednie stosowanie]
Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.
Art. 298. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Art. 299. [Wygaśnięcie]
Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Art. 300. [Niezbywalność]
Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.
Art. 301. [Służebność mieszkania]
§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Art. 302. [Odpowiednie stosowanie przepisów o użytkowaniu]
§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego „wymogi formalne dotyczące ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości wprowadza art. 245 § 2 zd. 2 K.c. Wymogi te są mniej rygorystyczne niż w przypadku przenoszenia własności nieruchomości. Przepis art. 245 § 2 zd. 2 K.c. stanowi bowiem, że forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości, który prawo ustanawia. Powyższe oznacza, że oświadczenie woli podmiotu, na rzecz którego dane prawo jest ustanawiane, może być złożone w formie dowolnej, w tym nawet konkludentnej. Z uwagi na to, że wymogi w zakresie formy dla oświadczeń obu stron są uregulowane odmiennie, należy przyjmować, iż oświadczenia woli tych podmiotów nie muszą być złożone w jednym czasie, a także nie muszą być złożone w tym samym miejscu. W przypadku więc gdy podmiot, na rzecz którego jest ustanawiane ograniczone prawo rzeczowe, nie jest obecny w trakcie składania oświadczenia woli przez właściciela nieruchomości, oświadczenie woli uważa się za złożone zgodnie z ogólną zasadą z art. 61 § 1 K.c., tj. z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł się on zapoznać z jego treścią. Ponadto, w świetle art. 33 u.k.w.h., oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone także, gdy zostało złożone w przepisanej formie w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą.
Forma aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości pełni funkcję ochronną. Niezachowanie tej formy obarczone jest rygorem ad solemnitatem, co oznacza, że czynność prawna bez zachowania tej formy szczególnej nie jest ważna. Trafnie wskazuje SN w wyroku z 4.02.1998 r. 2156, że korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej na podstawie oświadczenia złożonego bez formy aktu notarialnego jest posiadaniem tej służebności w złej wierze. Nieznajomość prawa co do formy określonej w art. 245 § 2 zd. 2 K.c. nie stanowi bowiem usprawiedliwionej przyczyny uzasadniającej utrzymanie dobrej wiary, domniemywanej na gruncie art. 7 K.c.” (M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 245. lex).
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że aby uzyskała Pani skuteczne prawo służebności mieszkania, właściciel nieruchomości – Pani konkubent powinien ustanowić taką służebność na Pani rzecz u notariusza w formie aktu notarialnego.
Maria i Jan od 10 lat mieszkają razem w domu należącym wyłącznie do Jana. Chcąc zabezpieczyć przyszłość Marii na wypadek swojej śmierci, Jan postanowił napisać odręcznie umowę, w której gwarantuje Marii dożywotnie prawo do zamieszkania w jego domu. Jednak po konsultacji z prawnikiem, Jan dowiedział się, że taka umowa nie będzie miała mocy prawnej bez sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Aby upewnić się, że Maria rzeczywiście będzie miała prawo do mieszkania, Jan zdecydował się na wizytę u notariusza i sporządzenie odpowiedniego dokumentu.
Anna i Piotr byli partnerami przez wiele lat, mieszkając wspólnie w domu należącym do Piotra. Po śmierci Piotra okazało się, że Anna nie miała żadnych praw do dalszego zamieszkania w ich wspólnym domu. Piotr chciał zabezpieczyć Annę, ale sporządził jedynie odręczne oświadczenie. Brak aktu notarialnego sprawił, że Anna musiała opuścić dom. Gdyby Piotr sporządził dokument u notariusza, Anna mogłaby cieszyć się prawem dożywotniego zamieszkania.
Marek i Ewa zdecydowali się na formalne uregulowanie kwestii mieszkania Ewy po ewentualnej śmierci Marka. Mimo że Marek początkowo chciał spisać zwykłą umowę, po rozmowie z prawnikiem oboje doszli do wniosku, że konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. Dzięki temu Ewa może być spokojna, że nawet po śmierci Marka będzie mogła mieszkać w ich wspólnym domu do końca życia.
Ustanowienie dożywotniej służebności mieszkania dla partnera życiowego wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy, umowa nie będzie miała mocy prawnej, co może prowadzić do utraty prawa do zamieszkania po śmierci właściciela nieruchomości. Dlatego warto zadbać o odpowiednie zabezpieczenie formalności, aby uniknąć nieprzewidzianych problemów w przyszłości.
Skorzystaj z naszych usług online, aby szybko i wygodnie uzyskać profesjonalne porady prawne oraz przygotować niezbędne pisma prawne, dostosowane do Twojej sytuacji. Zadbaj o swoje prawa bez wychodzenia z domu! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
