• Data: 2024-03-19 • Autor: Marek Gola
Dostęp do drogi publicznej jest niezbędny dla właściwego funkcjonowania nieruchomości. Artykuł ten omawia proces ustanowienia służebności drogi koniecznej, który pozwala właścicielom nieruchomości, nieposiadającym odpowiedniego dostępu, na uzyskanie prawa przejazdu lub przechodu przez sąsiednie grunty. Pan Karol jest właścicielem pewnej nieruchomości na wsi, w której bywa kilka razy do roku. Przez jego działkę prowadzi droga dojazdowa do innej posesji, która należy do mojej siostry. Niedawno siostra z mężem wystąpili o ustanowienie służebności drogi koniecznej, mimo że mają już zapewniony dojazd do swojej nieruchomości z drugiej strony (chociaż droga, z której korzystają obecnie, jest dłuższa niż ta, która prowadzi przez naszą działkę). Razem z żoną nasz klient chciałby załatwić sprawę polubownie; nie mają nic przeciwko temu, by siostra korzystała z ich drogi, nie chcą jednak zostać obciążeni jakimiś opłatami z tego powodu. Pan Karol pyta, czy napisanie do siostry listu z propozycją podpisania umowy notarialnej i ustanowienia służebności za wynagrodzeniem 200 zł rocznie jest dobrym pomysłem. Czy siostra może jeszcze wycofać pozew (jeśli tak – do kiedy może to zrobić)? Czy sąd może zobowiązać pana Karola do utrzymywania tej drogi, chociaż korzysta z niej rzadko, i obciążyć kosztami ustanowienia służebności? Czy mogą zostać ustanowione dwie drogi konieczne (jedna na przejście, druga na przejazd)? Klient załączył wezwanie z sądu i pozostałe dokumenty, które posiada.
Odpowiadając na pytania, należy wskazać, że w chwili obecnej z uwagi na doręczone wezwanie do osobistego stawiennictwa zasadne jest sprawdzenie, czy do odpisu wniosku nie zostało dołączone zawiadomienie o możliwości złożenia odpowiedzi na wniosek. Z przesłanego wezwania nie wynika, jakoby pan Karol został poinformowany o swoich prawach. Z uwagi na brak takiego zawiadomienia zasadne jest podniesienie, że opisanej prawem jest złożenie odpowiedzi na wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Jako uczestnicy postępowania mogą oni (jest to ich uprawnienie, nie obowiązek) wnieść do sądu rozpoznającego sprawę odpowiedź na wniosek. Z treści załączonych dokumentów nie wynika, jakoby przewodniczący miał zarządzić wniesienie odpowiedzi na wniosek i wskazać termin, w którym taka odpowiedź winna być złożona. Przewodniczący może bowiem zarządzić wniesienie odpowiedzi na wniosek w wyznaczonym terminie, nie krótszym jednak niż dwa tygodnie. W przypadku braku zakreślonego przez sąd terminu odpowiedź na wniosek może być wniesiona do czasu pierwszego posiedzenia. W tym miejscu należy podnieść, że złożenie odpowiedzi na wniosek z naruszeniem wskazanego przez sąd terminu lub z naruszeniem terminu ustawowego – nie później niż na pierwszym posiedzeniu – skutkować będzie zwrotem takiej odpowiedzi.
Z uwagi na powyższe, odpowiadając na zadane pierwsze pytanie, należy wskazać, że pan Karol powinien napisać list nie do siostry, lecz do sądu. Taki list powinien być odpowiedzią na wniosek i wskazywać stanowisko klienta w sprawie. Brak takiej odpowiedzi może skutkować przyjęciem przez sąd zgody na rozwiązanie zaproponowane przez siostrę i jej małżonka. Powyższe wynika z art. 230 K.p.c, zgodnie z którym gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Odpowiedź na wniosek, jak każde pismo procesowe, winna zawierać:
Odpowiedź na wniosek winna być złożona w sądzie w trzech egzemplarzach: jeden dla sądu, dwa kolejne dla siostry naszego klienta i jej męża.
Jeżeli wolą pana Karola i jego żony jest wycofanie sprawy z sądu, zasadne jest skierowanie odpowiedzi na wniosek do sądu, przy jednoczesnym skierowaniu do siostry i jej męża pisma zawierającego prośbę polubownego zakończenia sprawy i chęci ustanowienie na ich rzecz służebności drogi koniecznej, przy jednoczesnym wskazaniu warunków takiej służebności. Wycofanie wniosku w chwili obecnej jest zatem możliwe.
W przedmiotowej sprawie zastosowanie ma przepis art. 145 K.c., zgodnie z którym:
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
.Powyższy przepis zawiera zwroty nieostre, takie jak: „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”, „z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”, „interes społeczno-gospodarczy”.
Powyższe wskazuje, że każdą taką sprawę należy rozpatrywać indywidualnie, mając na uwadze nie tylko potrzeby uprawnionego, tj. właściciela nieruchomości sąsiedniej niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, lecz także interes społeczno-gospodarczy uprawnionego i ewentualnie obciążonego taką służebnością drogową.
Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:
W opisanej sprawie ważna jest treść § 2 powyższego przepisu, zgodnie z którym przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. W tym miejscu wskazać należy na wyrok sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1985 r. (sygn. akt III CRN 311/84), w którym wyrażono pogląd, że „w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej. Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy”.
„Z treści art. 145 Kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest »nieodpowiedni«. Kryterium »odpowiedniości« jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 Kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7-8 poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2 poz. 34)” (zob. Piśmiennictwo. Praktyczne wyjaśnienia oraz wzory umów i pism, Warszawa 2001–2006).
Nie ma możliwości ustanowienia dwóch dróg koniecznych, ponieważ przyczyną ustanowienia drogi koniecznej jest brak dostępu do drogi publicznej. Skoro miałaby istnieć druga droga, nie ma możliwości ustanowienia drogi koniecznej. Tylko jedna droga może być konieczna. Owszem, może się zdarzyć tak, że nieruchomość ma dostęp do dwóch dróg, ale jedna z nich nie spełnia w całości funkcji, do jakiej jest ustanowiona, tj. nie pozwala na pełne wykorzystanie nieruchomości, do której prowadzi, gdyż np. jest zbyt wąska. Dwie drogi konieczne, o tych samych walorach, nie mogą istnieć.
O tym, kto będzie zobowiązany do utrzymania drogi, zadecydować mogą sami nasi klienci. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna. Innymi słowy, obowiązek utrzymania drogi koniecznej może spoczywać na panu Karoli lub na jego siostrze i jej mężu. Jeżeli nie będzie co do tego uregulowania, to zasadą ogólną jest nałożenie takiego obowiązku na właścicieli nieruchomości władnącej, tj. siostrę i jej męża.
Jeżeli chodzi o koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej, zasadne jest odwołanie się do treści art. 520 K.p.c., zgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (ogólna zasada). Od zasady powyższej ustawodawca przewiduje jednak wyjątek, który przewiduje, że jeśli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników. Jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika. Przepis powyższy stosuje się odpowiednio, jeżeli uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.
W mojej ocenie, w odpowiedzi na wniosek pan Karol powinien wnosić o obciążenie uczestników kosztami postępowania w takim zakresie, w jakim każdy z uczestników je poniósł. Przez uczestników rozumie się zarówno pana Karola, jak i jego siostrę i jej męża. Do niezbędnych kosztów procesu prowadzonego przez stronę osobiście lub przez pełnomocnika, który nie jest adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, zalicza się poniesione przez nią koszty sądowe, koszty przejazdów do sądu strony lub jej pełnomocnika oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie. Kosztami postępowania są także koszty związane z ewentualnymi opiniami biegłych. Biegły geodeta zostanie w sprawie wyznaczony wówczas, jeżeli nie dojdą oni do porozumienia co do przebiegu drogi koniecznej. Pragnę ponadto zauważyć, że brak zgody na przeprowadzenie drogi przez nieruchomość pana Karola, przy jednoczesnym twierdzeniu, że nieruchomość siostry ma dostęp do drogi publicznej dzięki innej drodze, spowodować może wyznaczenia biegłego geodety do oceny, czy owa „druga” droga może być drogą dojazdową do nieruchomości siostry i jej męża. Powyższe rodzić będzie po stronie pana Karola koszty, które co do zasady pokrywane są po połowie przez każdą ze stron, chyba że sąd uzna, że jedna strona jest zobowiązana do zwrotu kosztów w całości (jako strona przegrywająca). Wykazując dobrą wolę i chęć porozumienia, powinien nasz klient wraz z żoną uchronić się przed zasądzeniem od nich kosztów całego postępowania, a jedynie kosztów, które zostaną poniesione przez nich w rzeczywistości. Jeżeli chodzi o orientacyjne koszty postępowania, to wszystko zależy od tego, czy będzie w sprawie biegły, czy będą oni reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika (radcę prawnego, adwokata). Niezwykle trudno zatem wskazać wysokość takich kosztów.
Istotny jest ponadto pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 października 2000 r. (sygn. akt IV CKN 1197/00), zgodnie z którym „w świetle art. 145 § 1 K.c. na sądzie spoczywa obowiązek rozważenia sprawy wynagrodzenia za drogę konieczną niezależnie od żądania uprawnionego właściciela, wysuniętego w toku postępowania, chyba że zrzekł się on wynagrodzenia. W wypadku, gdy przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który jest przedmiotem czynności prawnej, powoduje dla tego gruntu znacznie większy uszczerbek niż dla gruntu innego, to z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego (art. 145 § 3 K.c.) nie jest dopuszczalne przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który jest przedmiotem czynności prawnej i droga musi być przeprowadzona przez inny grunt”.
Należy przypomnieć, że zarówno w orzecznictwie, jak i literaturze przyjmuje się, że pojęcie wynagrodzenia w rozumieniu art. 145 § 1 K.c. jest szersze niż odszkodowanie przewidziane w poprzednio obowiązującym prawie (art. 33 Prawa rzeczowego z 1946 r.). Przesłanką tego ostatniego było powstanie szkody na skutek ustanowienia drogi koniecznej, natomiast wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie drogi koniecznej, chociażby nie wynikła stąd żadna szkoda dla właściciela nieruchomości obciążonej. Jednakże w razie powstania szkody okoliczność ta powinna być brana pod uwagę przy ustaleniu wysokości i rodzaju odszkodowania (por. uchwała SN z dnia 1 grudnia 1970 r., III CZP 68/70 – OSNC 71/5/81).
Wysokość wynagrodzenia w mojej ocenie winna być rozstrzygana w sposób indywidualny, mając na uwadze przede wszystkim cenę wolnorynkową nieruchomości pana Karola, powierzchnię części zajętej na cel drogi koniecznej, a także cel, któremu droga konieczna ma służyć. Do określenia wysokości żądanego przez autora pytania wynagrodzenia za ustanowienie służebności na nieruchomości niezbędne są wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego. To spowoduje z kolei powstanie kosztów, ponieważ rzeczoznawca musi być powołany przez sąd jako biegły sądowy. Zaproponowana kwota 200 zł rocznie w mojej ocenie jest jak najbardziej rozsądna i racjonalna.
W mojej ocenie zasadne jest skierowanie odpowiedzi na wniosek (celem zachowania terminu i realizacji kwestii proceduralnych) przy jednoczesnym zwróceniu się do siostry z wnioskiem o polubowne zakończenie sporu i ustanowienie drogi koniecznej w drodze aktu notarialnego. Powyższe pozwoli naszemu klientowi zaoszczędzić koszty związane z postępowaniem sądowym. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że ustanowienie drogi koniecznej w taki sposób jest możliwe tylko przy pełnej zgodzie między uczestnikami. Notariusz bowiem nie będzie namawiał każdego z nich do ustanowienia drogi koniecznej. Sporządza on jedynie akt notarialny, na mocy którego powstanie służebność drogi koniecznej, nie będzie natomiast przyjmował funkcji mediatora.
Przypadek Pani Anny z małej wioski
Pani Anna jest właścicielką gospodarstwa rolnego, do którego jedyny dostęp prowadzi przez działkę sąsiada. Kiedy relacje z sąsiadem się pogorszyły, zablokował on możliwość przejazdu, powołując się na brak formalnego prawa do korzystania z drogi. Aby rozwiązać problem, pani Anna zdecydowała się na wniesienie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dzięki temu sąd ustanowił na jej rzecz prawo do przejazdu, co umożliwiło jej dostęp do własnej nieruchomości oraz swobodne prowadzenie działalności rolniczej.
Sytuacja Pana Marka z przedmieść
Pan Marek zakupił działkę budowlaną, zaplanował budowę domu, jednak nie zwrócił uwagi na to, że nieruchomość ta nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Wszystkie dostępne ścieżki prowadziły przez grunty należące do różnych właścicieli, którzy nie byli zainteresowani udostępnieniem swojego terenu. Pan Marek był zmuszony wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej, co po długich negocjacjach i postępowaniu sądowym zakończyło się sukcesem, zapewniając mu legalny dostęp do jego własności.
Historia Pana Jana z miasta
Pan Jan odziedziczył po rodzicach działkę zlokalizowaną w atrakcyjnej, lecz trudno dostępnej części miasta. Chcąc ją zagospodarować, napotkał problem braku dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwiało jakiekolwiek plany inwestycyjne. Wobec niechęci sąsiadów do negocjacji i udzielenia zgody na przejazd przez ich działki jedynym rozwiązaniem dla pana Jana było wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. Proces ten, choć skomplikowany, zakończył się pozytywnie.
Ustanowienie drogi koniecznej to istotny proces prawny umożliwiający właścicielom nieruchomości uzyskanie dostępu do drogi publicznej, kiedy taki dostęp naturalnie nie istnieje. Warto jednak znać swoje prawa i obowiązki – dotyczy to obu stron procesu.
Potrzebujesz wsparcia w sprawie ustanowienia drogi koniecznej? Skorzystaj z naszych porad prawnych on-line oraz profesjonalnie przygotowanych pism. Zapewniamy kompleksową pomoc prawną, aby ułatwić Ci przeprowadzenie całego procesu szybko i bez zbędnych komplikacji. Opisz swoją sytuację za pomocą formularza zamieszczonego pod tym tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 sierpnia 1985 r.; sygn. akt III CZP 44/85
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r.; sygn. akt II CKN 786/98
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1970 r., sygn. akt III CZP 68/70
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
