• Data: 2024-05-13 • Autor: Eliza Rumowska
W polskim Kodeksie cywilnym znajdują się przepisy, które regulują kwestię służebności. W niniejszym artykule przyjrzymy się im bliżej. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Lucjana – współwłaściciela działki drogowej.
Pan Lucjan jest jednym z kilku współwłaścicieli działki drogowej, z której korzysta on i pozostali współwłaściciele. Pan Lucjan wyjaśnił nam, że udziały w drodze nie są równe, główny udziałowiec posiada ich ponad połowę. Główny udziałowiec wystąpił do sądu o ustanowienie służebności przejazdu na jego rzecz. W związku z tym pan Lucjan zadał nam kilka pytań: „Czy sąd może taką służebność ustalić, czy będzie wiązała się z opłatami? Czy inne osoby, które nie są współwłaścicielami i sporadycznie korzystają z drogi (np. goście), będą musiały też płacić za przejazd? Od czego zależy wysokość opłaty?”.
W nawiązaniu do opisu sprawy wyjaśniam, że Kodeks cywilny w następujący sposób reguluje kwestie możliwości ustanowienia służebności gruntowej:
„Służebności. Rozdział I . Służebności gruntowe
Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania] Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Art. 288. [Rozwinięcie] Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Art. 289. [Obowiązek utrzymywania urządzeń]
§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.
Art. 290. [Podział nieruchomości władnącej lub obciążonej]
§ 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.
§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.
§ 3. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Art. 291. [Zmiana treści lub sposobu wykonywania] Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Art. 292. [Zasiedzenie służebności gruntowej] Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.
„Art. 293. [Wygaśnięcie]
§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Art. 294. [Zniesienie za wynagrodzeniem] Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Art. 295. [Zniesienie bez wynagrodzenia] Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Powyższe regulacje w kontekście opisu sprawy dają następujące odpowiedzi na pytania pana Lucjana. Bardzo zaskakujące jest zgłoszenie akurat takiego żądania przez współwłaściciela działki, bo − jak wynika z powyższych regulacji − nie bardzo to pasuje do konstrukcji prawnej ustanowienia służebności gruntowej. Oto bowiem przepisy o współwłasności stanowią wyraźnie, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.
W przypadku pana Lucjana posiadanie należy rozumieć jako korzystanie z drogi w ramach realizowanych przejazdów. Ta osoba, która czuje się pokrzywdzona z racji wyższych udziałów niż pozostali, może w świetle prawa domagać się wynagrodzenia lub odpowiedniego rozliczenia na podstawie poniższego przepisu: „współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy”.
Inne osoby, które nie są współwłaścicielami, muszą wnosić opłatę, jeżeli pan Lucjan i pozostali uzgodnią to polubownie w ramach umowy lub jeżeli ustanowi takie wynagrodzenie sąd. Jednak powtarzam – na gruncie tej sprawy byłoby to wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości dla tego, który ma największy udział we współwłasności. Ustanowienie służebności miałoby sens tylko wtedy, gdyby droga ta prowadziła wyłącznie do działek pozostałych mniejszościowych współwłaścicieli, a współwłaściciel większości nie korzystałby z niej ani też nie miał interesu w takim korzystaniu z racji braku potrzeby jeżdżenia nią do swojej nieruchomości.
Wysokość opłaty zależy generalnie od zakresu obciążenia i ograniczenia cudzych praw. Zarówno wynagrodzenie za służebność, jak i wynagrodzenie za zarząd rzeczą oparte byłyby z jednej strony na zakresie korzystania i utrudnień, jakie ono ze sobą niesie dla tego głównego współwłaściciela, z drugiej zaś strony należałoby zbadać, w jakim zakresie on korzysta lub nie korzysta z tego uprawnienia. To będzie bez wątpienia przedmiotem kognicji sądu w razie sporu nawet przy konieczności zlecenia opinii biegłego sądowego, a gdy pan Lucjan i pozostali ustalą taką kwotę polubownie, nikt w nią nie będzie ingerował.
Tak oto wygląda sytuacja na podstawie analizy sprawy, jeżeli pan Lucjan chciałby zlecić analizę dokumentów – powinien je załączyć i zlecić analizę.
Służebność przejazdu
Pan Janusz jest właścicielem działki, do której można dotrzeć wyłącznie przez teren należący do pana Krzysztofa. Aby zapewnić sobie legalny dostęp do własnej nieruchomości, pan Janusz uzyskał od pana Krzysztofa służebność gruntową w formie prawa przejazdu. Umowa ta pozwala panu Januszowi korzystać z drogi przebiegającej przez działkę pana Krzysztofa bez ograniczeń, co zostało dokładnie określone w akcie notarialnym, zgodnie z przepisami o służebnościach gruntowych.
Służebność przesyłu
Firma energetyczna chciała przeprowadzić linie elektryczne przez działkę pani Alicji. W tym celu, po negocjacjach, ustanowiono służebność gruntową, która umożliwiła firmie instalację i utrzymanie słupów oraz przewodów elektrycznych na terenie nieruchomości pani Alicji. Służebność ta zapewniła firmie niezbędne prawa do eksploatacji infrastruktury, a jednocześnie ograniczyła możliwość wybudowania domu przez panią Alicję w określonym obszarze.
Służebność wodna
Pan Marek posiada nieruchomość, przez którą przepływa strumień. Jego sąsiad, pan Tomasz, chciał korzystać z tego strumienia. Strony doszły do porozumienia i na rzecz pana Tomasza została ustanowiona służebność gruntowa, która umożliwia mu pobieranie wody ze strumienia przepływającego przez działkę pana Marka. Służebność ta została szczegółowo opisana i zarejestrowana, co pozwala na bezkonfliktowe korzystanie z zasobów wodnych.
Artykuł omawia kwestie dotyczące służebności gruntowych. Przedstawia kluczowe aspekty i potencjalne zastosowania tej konstrukcji prawnej na przykładach z życia wziętych. Wyjaśnia również, jakie konsekwencje wynikają z ustanowienia służebności gruntowej.
Potrzebujesz pomocy w zakresie służebności gruntowej lub masz inne pytania prawne? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online! Nasi eksperci oferują kompleksowe wsparcie oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, aby zapewnić Ci spokój i bezpieczeństwo prawne w zarządzaniu Twoją nieruchomością. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
