Ustna umowa użyczenia prawa przechodu

Dojście i dojazd do drogi publicznej

Kwestię dostępu działek budowlanych do drogi publicznej reguluje art. 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej „rozporządzeniem”). Przepis ten stanowi, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m (ust. 1). Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów (ust. 2). Drogą publiczną natomiast jest droga zaliczona na podstawie ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych.

Brak bezpośredniego dostępu z działki budowlanej do drogi publicznej

W przedstawionym przez Pana przypadku działka budowlana nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ma natomiast dostęp do drogi wewnętrznej o szerokości 3 m, prowadzącej do drogi publicznej. Jak Pan słusznie zauważył, aby uzyskać pozwolenie na budowę, niezbędny jest dostęp działki do ciągu pieszo-jezdnego o szerokości minimalnej 5 m. Druga możliwość została wskazana w przytoczonym powyżej art. 14 ust. 1 rozporządzenia. Przepis ten reguluje szerokość jezdni (3 m), nie określa jednakże wymogów dotyczących dojścia. W omawianym przypadku proponuje Pan, by kwestia ta została uregulowana oświadczeniem sąsiada o użyczeniu jego działki na potrzeby dojścia pieszego do drogi publicznej.

Mam jednakże wątpliwości, by taka forma była wystarczająca.

Jak wspomniałem powyżej, żaden przepis nie stanowi wprost, w jaki sposób działka powinna mieć zapewniony dostęp pieszy w przypadku, gdy droga dojazdowa łącząca ją z drogą publiczną ma szerokość 3 m. W takim wypadku należy posiłkować się dorobkiem orzeczniczym sądów, np. wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 18 lutego 2016 r. (II SA/Ke 1074/15). Stwierdzono w nim, że w orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się szczególną uwagę na konieczność dysponowania przez inwestora tytułem prawnym do dostępu do drogi publicznej. „Warunkiem uznania nieruchomości za nieruchomość zdatną na cele budowlane, oprócz jej położenia w terenach budowlanych, jest bowiem zapewnienie dla takiej nieruchomości dojścia i dostępu do drogi publicznej – przy czym nie wystarcza faktycznie istniejący dostęp, ale musi to być dostęp prawnie zagwarantowany. (…) prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane obejmuje także prawo do korzystania z dojść i dojazdów łączących teren inwestycji z drogą publiczną.”

Ustanowienie drogi koniecznej w zakresie przechodu

Kwestię samego dostępu do drogi publicznej definiuje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W art. 2 pkt 14 stanowi ona, że przez „dostęp do drogi publicznej” należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W moim mniemaniu przepis ten należy zastosować zarówno do dojazdu, jak i do dojścia do drogi publicznej. Wówczas, aby uznać, że wspomniana przez Pana działka budowlana dysponuje dojściem pieszym, należałoby uzyskać służebność przechodu przez nieruchomość sąsiada. Wydaje się, że zastosowanie mógłby tutaj mieć art. 145 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Na tej podstawie mógłby Pan domagać się od sąsiada ustanowienia drogi koniecznej w zakresie prawa przechodu – oczywiście za odpłatnością.

Podsumowując powyższe rozważania, forma oświadczenia (nawet pisemnego) o umożliwieniu Panu przejścia przez sąsiedni teren może być niewystarczająca do udowodnienia posiadania dojścia z działki budowlanej do drogi publicznej. Najprawdopodobniej konieczne tutaj będzie ustanowienie służebności gruntowej w postaci prawa przechodu. Piszę „najprawdopodobniej”, ponieważ starostwa powiatowe różnią się czasami w interpretacji przepisów i nie można wykluczyć, że w omawianym przypadku urzędnicy uznają, iż trzymetrowa droga dojazdowa i oświadczenie sąsiada o umożliwieniu przejścia będą wystarczające do wydania Panu pozwolenia na budowę. Proponuję udać się do odpowiedniego wydziału lokalnego starostwa i zapytać o stawiane wymogi. Dopiero wówczas będzie Pan w stanie zaplanować kolejne kroki, tj. wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę lub uprzednie ustanowienie służebności przechodu. Proszę jedynie pamiętać, że zgodnie z art. 245 Kodeksu cywilnego, do ustanowienia służebności gruntowej wymagana jest forma aktu notarialnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.