• Autor: Katarzyna Bereda
Mam problem z rurami centralnego ogrzewania sąsiadów, które biegną przez jeden z pokoi. Jest to były budynek PKP. Teraz już mama jest właścicielką mieszkania, lecz kilkanaście lat temu mama zgodziła się, aby ojciec sąsiadki przeprowadził rury przez to pomieszczenie. Nie było na to żadnej pisemnej umowy, tylko umowa ustna po między mamą a sąsiadem. Obecnie sąsiad nie zamieszkuje tego mieszkania, przepisał je na córkę, która jest właścicielką. Rury centralnego ogrzewania tak niefortunie umieścili pracownicy firmy, którą wynajęła PKP, aby wykonać instalację centralnego ogrzewania. W jaki sposób mogę zmusić sąsiadów do usunięcia rur CO biegnących przez nasz pokój? Rury wyglądają nieestetycznie i szpecą pokój. Poza tym obniżają wartość mieszkania, gdybym chciał je sprzedać.
Zgodnie z treścią art. 140 Kodeksu cywilnego „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.
W ramach ochrony prawa własności, właścicielowi przysługuje szereg narzędzi. Jednym z nich jest tzw. roszczenie negatoryjne. Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 2 „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Warto także dodać, iż niniejsze roszczenie w stosunku do nieruchomości nie ulega przedawnieniu, a więc można go dochodzić w każdym czasie.
W wyroku z 27.2.2013 r. (sygn. akt V ACa 36/13) SA w Gdańsku słusznie wskazał, że „roszczenie negatoryjne jest wymierzone przeciwko trwałemu wkroczeniu w sferę uprawnień właściciela przez osobę nieuprawnioną i zarazem naruszenie to wyraża się w wytworzeniu ciągłego lub powtarzającego się i grożącego powtarzaniem pogwałcenia sfery uprawnień właściciela”.
Jeżeli sąsiad wybudował niniejszą instalację na podstawie ustnej umowy, to teoretycznie działał zgodnie z prawem. Może jednak niniejsze zostało nadmiernie rozbudowane niezgodne z ustaleniami. W takim przypadku powyższe roszczenie znajdzie zastosowanie. Jeżeli jednak umowa ustna co do zasady jest zgodna z ustaleniami, to mama w każdej chwili jest uprawniona do wypowiedzenia niniejszej umowy. Po skutecznym wypowiedzeniu umowy (zakładam, że jest to umowa nienazwana), czyli takiej sytuacji, gdy wypowiedzenie dojdzie do sąsiada w taki sposób, aby mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61), rury znajdujące się w Państwa mieszkaniu będą znajdowały się bez tytułu prawnego, a więc niezgodnie z prawem. W takim przypadku roszczenie negatoryjne będzie jak najbardziej skuteczne.
Należy przy tym podnieść, iż roszczenie o zaniechanie naruszeń dotyczy zaprzestania bezprawnych ingerencji w prawo własności właściciela rzeczy i nieingerowania w sferę władztwa właściciela w przyszłości. Osoba, przeciwko której skierowane jest roszczenie negatoryjne, ma więc zaprzestać działań naruszających cudze prawo własności w sposób permanentny lub też nie podejmować kolejnych nawracających działań naruszających własność. W wyroku SN z 14.5.2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00,) stwierdzono, że treść art. 144 w zw. z art. 222 § 2 pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do ”powrotu” zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.
Z uwagi na powyższe Pana mama, jako właściciel mieszkania, może w pierwszej kolejności wypowiedzieć sporny stosunek „użyczenia” części mieszkania. Następnie zaś, stosownie do treści art. 222 § 2, może żądać usunięcia niniejszych rur. Oczywiście powyższy przepis reguluje jedynie usunięcie rur. Oczywiste jest także, że samo usunięcie nie załatwi spornego problemu, gdyż konieczne będzie także wykonanie prac remontowych. Naruszenie własności w sposób inny niż poprzez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą może prowadzić do uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy. Komentowany przepis nie daje podstaw do zasądzenia przez sąd odszkodowania na rzecz właściciela. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by właściciel dochodził roszczeń według reguł prawa odszkodowawczego (Komentarz, red. Gutowski 2018 Legalis).
Jeżeli jednak niniejsze usunięcie okaże się niemożliwe, mogą Państwo żądać zapłaty za korzystanie z części mieszkania i ustanowienia stosownej służebności, co da Państwu środki finansowe na np. zabudowanie instalacji.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
