Usunięcie stacji trafo z budynku

W pierwszej kolejności chciałabym zwrócić uwagę, że powinna być Pani ostrożna w stosunku do zapewnień właściciela o bezumowności korzystania ze stacji transformatorowej (stacji trafo) przez RWE – być może nigdy nie badał statusu prawnego urządzenia i uważa, iż korzystanie jest bezumowne. Ponadto legalne korzystanie z infrastruktury przez firmę energetyczną mogłoby zniechęcić Panią jako przyszłą kupującą, gdyż miałaby Pani wówczas znacznie mniejsze możliwości sprzeciwienia się niepożądanym ingerencjom w prawo własności. Dlatego najlepiej byłoby wystosować do RWE wniosek o udzielenie informacji publicznej w trybie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 2058, z późn. zm.), przy czym żądanie powinno sprowadzać się do przedstawienia decyzji administracyjnych dotyczących infrastruktury oraz zanonimizowanych umów z właścicielami nieruchomości, na których jest posadowiona przedmiotowa infrastruktura. W orzecznictwie sądów administracyjnych została utrwalona linia orzecznicza, zgodnie z którą przedsiębiorstwa energetyczne są zobowiązane do udostępniania informacji publicznych: „Dystrybucja energii elektrycznej i inne zadania wykonywane przez przedsiębiorstwo energetyczne ze względu na znaczenie energii elektrycznej dla rozwoju cywilizacyjnego i poziomu życia obywateli, a tym samym urzeczywistniania dobra wspólnego, o którym mowa w art. 1 Konstytucji RP są »zadaniami publicznymi«. Działalność przedsiębiorstwa energetycznego niemieszcząca się w katalogu wymienionym w art. 9c ust. 3 p.e., jeżeli dotyczy »sprawy publicznej«, nakłada na przedsiębiorstwo obowiązek udzielenia informacji dotyczącej tej sprawy. O obowiązku udostępniania przez przedsiębiorstwa energetyczne żądanej informacji decyduje zatem to, czy dotyczy ona »sprawy publicznej« w rozumieniu art. 1 ust. 1 u.d.i.p.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 czerwca 2014 r., sygn. II SAB/Kr 139/14): „Dokumenty, w tym decyzje administracyjne, dotyczące lokalizacji, budowy, czy też przebudowy linii elektroenergetycznych – zarówno ich treść, jak i postać – stanowią informację publiczną, w rozumieniu przepisów u.d.i.p.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 kwietnia 2013 r., sygn. III SAB/Bd 17/13).

Dzięki temu byłoby Pani łatwiej ustalić, czy rzeczywiście posadowienie stacji trafo jest bezumowne, ponieważ nie istnieje żaden akt czy umowa, które umożliwiłyby zgodne z prawem korzystanie z urządzenia przez firmę energetyczną. Nie można bowiem wykluczyć, że w zamierzchłej przeszłości były czynione jakieś ustalenia albo właściciele wyrazili zgodę na korzystanie z ich budynku, czego aktualny właściciel może po prostu nie wiedzieć. Jeżeli kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu za wiedzą właścicieli zostały ustalone warunki posadowienia urządzeń, to w tym momencie żądanie usunięcia tego elementu może być trudne do wyegzekwowania. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, „zezwolenie przez właściciela nieruchomości na założenie instalacji przesyłowych i ich eksploatację kształtuje nowy stan prawny, powodując nawiązanie między przedsiębiorstwem i właścicielem nieruchomości stosunku cywilnoprawnego charakteryzującego się trwałością i ciągłością. Trwałość i ciągłość tego stosunku wynika z jego natury i jedynie w wyjątkowych wypadkach właściciel gruntu będzie mógł spowodować zniesienie tego stosunku przez żądanie likwidacji założonych urządzeń.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. I CK 14/05).

Ponadto zapoznanie się z dokumentacją umożliwiłoby również określenie, kiedy urządzenie się pojawiło i od kiedy jest eksploatowane, co pozostaje niezwykle istotne w kontekście bezumownego korzystania z infrastruktury. Należy bowiem zwrócić uwagę, że nawet jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne przez bardzo długi czas używało stacji bez zgody właścicieli i bez zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia, to nie jest powiedziane, iż w dalszym ciągu mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem. Jeżeli bowiem urządzenie zostało posadowione ponad 30 lat temu i przez ten czas było wykorzystywane przez operatora energetycznego albo jego poprzednika prawnego, to wówczas mogło dojść do zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu — pod warunkiem, że urządzenie było umieszczone w miejscu widocznym i trwałym (30 lat jest minimalnym okresem posiadania, który uprawnia do stwierdzenia zasiedzenia, nawet jeżeli posiadacz przez ten czas wiedział, że nie ma tytułu prawnego). „Posiadanie przez przedsiębiorstwo państwowe urządzeń energetycznych oraz cudzej nieruchomości, na której zostały posadowione, jest posiadaniem w rozumieniu art. 352 k.c. i może prowadzić do zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu (art. 292 w zw. z art. 172 k.c.) (tak SN w postanowieniu z dnia 13 października 2011 r., V CSK 502/10, Lex nr 1096048). Co istotne, SN dopuszczał taką możliwość jeszcze przed nowelizacją Kodeksu cywilnego, dokonaną ustawą z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która wprowadziła do polskiego systemu prawnego służebność przesyłu (…). (…) W uchwale z dnia 7 października 2008 r. (III CZP 89/08, Biul. SN 2008, nr 10, s. 7; Lex nr 458125) SN wskazał, że „przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu (art. 305¹-305⁴ K.c.) dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu w ruchu przedsiębiorstwa”. Nie ma przy tym potrzeby oznaczania nieruchomości władnącej. Skoro powołana ustawa nie zawiera przepisów przejściowych, między innymi w zakresie zasiedzenia służebności przesyłu, należy przyjąć, że jeżeli termin prowadzący do zasiedzenia służebności upłynął przed dniem 3 sierpnia 2008 r. (to jest przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 30 maja 2008 r.), to sąd stwierdzi nabycie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, jeżeli zaś po tej dacie – sąd stwierdzi zasiedzenie służebności przesyłu” (K. A. Dadańska, Komentarz do art. 305(1) Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2: Własność i inne prawa rzeczowe, red. A. Kidyba, LEX 2012).

Stwierdzenie zasiedzenia wywiera ten skutek, że przedsiębiorstwo energetyczne zostaje uznane za właściciela części gruntu lub budynku, na którym znajduje się sporne urządzenie, i w związku z tym nie musi wypłacać wynagrodzenia osobom będącym właścicielami całości gruntu lub budynku. W takiej sytuacji usunięcie urządzenia zależy tylko od dobrej woli operatora.

Jeżeli:

1. korzystanie z urządzenia nie następuje na podstawie aktu lub umowy przyznających takie uprawnienie oraz
2. nie upłynął jeszcze okres uprawniający do stwierdzenia zasiedzenia służebności, tj. 30 lat,
   
   właścicielowi gruntu lub budynku służy uprawnienie do żądania zapłaty za cały okres bezumownego korzystania ze stacji trafo (oczywiście, nieobjęty przedawnieniem — przedawnienie roszczeń majątkowych wynosi 10 lat) oraz ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, która unormuje stosunki między przedsiębiorstwem energetycznym a właścicielem: „Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu” (art. 3052 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r., j.t. Dz. U. 2016 poz. 380, z późn. zm.).

Ponadto w takim przypadku dopuszczalne jest wystąpienie do sądu powszechnego z roszczeniem o usunięcie lub przesunięcie elementu infrastruktury na podstawie art. 222 § 2 K.c. (tzw. roszczenie negatoryjne), z tym zastrzeżeniem, że takie żądanie może być uznane za nadużycie prawa niezasługujące na uwzględnienie — zgodnie z art. 5 K.c. (np. wówczas, gdy właściciel nie potrafi wskazać przekonujących argumentów przemawiających za zmianą istniejącego stanu rzeczy, a spełnienie roszczenia np. pozbawiłoby mediów właścicieli sąsiednich nieruchomości).

Z całą pewnością nie można samodzielnie usuwać jakichkolwiek urządzeń służących dostarczaniu chociażby prądu. Wynika to przede wszystkim z art. 49 § 1 K.c., zgodnie z którym urządzenia takie stanowią odrębny przedmiot własności: „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa”. W kontekście tego przepisu właścicielem spornej stacji trafo jest RWE, więc zdemontowanie jej bez uzgodnienia z operatorem mogłoby przynieść wiele negatywnych konsekwencji dla osoby usuwającej urządzenie, łącznie z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego na koszt naruszyciela.

W związku z powyższym jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne nie wykaże woli porozumienia i nie będzie chciało dobrowolnie spełnić prośby o zabranie lub przesunięcie stacji trafo, można uwikłać się w długotrwałe spory sądowe, poświęcone egzekwowaniu roszczeń.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.