• Data: 2024-08-30 • Autor: Kinga Karaś
Mam pytanie dotyczące utrzymania i ulepszania drogi koniecznej. Zamierzam kupić działkę, która powstała po wydzieleniu z innej, większej. Dojazd do tej większej działki jest ustanowiony jako służebność drogowa przejazdu i przechodu. Służebność wpisana w akcie notarialnym dotyczącym wcześniejszego podziału nieruchomości. Czy będę musiał ponosić jakieś opłaty (roczne, podatkowe) z tytułu podanej w akcie notarialnym skapitalizowanej wartości służebności? Czy taki zapis w akcie notarialnym uprawnia mnie do swobodnego utwardzenia tej drogi? Obecnie droga konieczna jest nieutwardzona. Czy należałoby zawrzeć jakąś dodatkową umowę z właścicielem nieruchomości obciążonej?
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.), ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (zwana dalej „ustawą”).
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z ustanowieniem służebności przejazdu i przechodu. Z dokumentów wynika, że na przedmiotowej nieruchomości ustanowiono bezpłatną oraz bezterminową służebność. Oznacza to, iż nie można z jej tytułu pobierać opłat. Co do zasady, ustanowienie nieodpłatnej służebności podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Nie dotyczy to jednak, tak jak w przedmiotowej sprawie, służebności ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości. Bowiem taka służebność w związku ze swoją formą nie jest służebnością osobistą i nie podlega opodatkowaniu. Taka służebność zwiększa jedynie użyteczność sąsiedniej nieruchomości.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy: „Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej »podatkiem«, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: (…) nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności”.
Co do budowy urządzeń potrzebnych do wykonywania takiej służebności – w postaci np. drogi dojazdowej – przepisy nie regulują tej kwestii. Natomiast w orzecznictwie podnosi się, iż służebność obejmuje nie tylko utrzymywanie urządzeń istniejących. Do budowy nowych, w postaci drogi, potrzeba odrębnej umowy między stronami albo sądowej zmiany treści ustanowionej służebności. Zgodnie z art. 285 K.c.:
„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”
Na gruncie art. 288 K.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.”
Stosownie do art. 289 K.c.:
„§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.”
Zgodnie z art. 291 K.c.: „Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”.
Podsumowując: z tak ustanowionej służebności może korzystać każdorazowy właściciel nieruchomości bez konieczności płacenia z tego tytułu podatku. Natomiast budowa drogi moim zdaniem wymagałaby odrębnej umowy pomiędzy właścicielami, ponieważ stanowi to tzw. budowę nowych urządzeń.
Na koniec dodam, że pojawiają się, ale w mniejszości, poglądy przeciwne, niż ten przedstawiony przez ze mnie, gdzie przyznaje się prawo właścicielom nieruchomości władnących do urządzenia drogi. Orzeczenia sądów zarówno optują za rozszerzeniem służebności na prawo instalowania nowych urządzeń, jak i ponoszenia kosztów utrzymania istniejących oraz za samym utrzymywaniem istniejących urządzeń. Dlatego też najlepiej kwestię tę rozwiązać na drodze uzgodnień z właścicielem nieruchomości obciążonej.
Remont i utrzymanie drogi przez właściciela nieruchomości władnącej
Pan Jan kupił działkę, do której dojazd prowadzi przez drogę konieczną ustanowioną na sąsiedniej posesji. Droga jest w złym stanie – jest wąska, błotnista i trudno przejezdna w czasie deszczu. Jan, jako nowy właściciel działki, zdecydował się na poprawę stanu tej drogi. Chce ją utwardzić i poszerzyć, aby ułatwić dojazd do swojej posesji. Jednak zanim rozpoczął prace, skontaktował się z właścicielem nieruchomości obciążonej, aby omówić planowane działania. W wyniku rozmów obaj doszli do porozumienia, że koszty utwardzenia drogi zostaną podzielone między nich, a sama droga zostanie poszerzona tylko na tyle, na ile jest to niezbędne do swobodnego dojazdu. Dzięki temu uniknięto konfliktów, a droga została wspólnie poprawiona.
Konieczność dodatkowej umowy przy budowie nowych urządzeń
Pani Marta jest właścicielką domu, który ma dostęp do drogi publicznej przez służebność drogowa na działce sąsiada. Początkowo korzystała z tej drogi jedynie sporadycznie, jednak po kilku latach zdecydowała się zbudować dodatkowy garaż na swojej posesji. Aby zwiększyć dostępność i komfort użytkowania drogi, planowała wybudowanie nowej bramy i dodatkowej nawierzchni w ramach drogi koniecznej. Jednakże, aby to zrobić, musiała podpisać dodatkową umowę z właścicielem działki obciążonej. W umowie określili zakres prac, podział kosztów oraz sposób użytkowania nowo wybudowanej infrastruktury. Dzięki temu zarówno pani Marta, jak i właściciel nieruchomości obciążonej mieli jasne zasady dotyczące korzystania z nowej drogi.
Rozbieżność interpretacji dotyczącej utrzymania drogi
Pan Tomasz odziedziczył działkę, do której prowadzi droga konieczna przez teren należący do pani Anny. Droga ta była dotychczas nieutwardzona i w złym stanie. Pan Tomasz, chcąc poprawić dojazd, zaczął zastanawiać się nad jej utwardzeniem. Pani Anna jednak twierdziła, że koszty takiego ulepszenia powinny być poniesione przez Tomasza, ponieważ to on najbardziej korzysta z drogi. Tomasz z kolei uważał, że ponieważ droga jest również używana przez inne osoby, koszty powinny być współdzielone. Spór ostatecznie trafił do mediacji, gdzie obie strony zgodziły się na kompromis – Tomasz pokrył większą część kosztów utwardzenia, ale pani Anna zgodziła się partycypować w przyszłych kosztach utrzymania drogi w dobrym stanie.
Utrzymanie i ulepszanie drogi koniecznej wiąże się z koniecznością współpracy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nieruchomości obciążonej. W przypadku chęci wprowadzenia zmian, takich jak utwardzenie drogi, niezbędne może być zawarcie dodatkowej umowy, aby jasno określić podział kosztów i obowiązków. Kluczowe jest również uwzględnienie przepisów prawnych dotyczących służebności oraz dążenie do rozwiązań, które minimalizują konflikty między stronami.
Zapraszamy do skorzystania z naszych usług porad prawnych online oraz sporządzania profesjonalnych pism, aby skutecznie rozwiązać wszelkie kwestie związane z utrzymaniem i ulepszaniem drogi koniecznej. Skontaktuj się z nami, a nasi eksperci prawni pomogą Ci w każdej sprawie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
