• Data: 2024-06-26 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Pokrótce opiszę sytuację: w 2018 r. ja oraz kuzyn podpisaliśmy akt notarialny. Otrzymaliśmy od babci działki, między którymi biegnie droga dojazdowa. Właścicielem tejże drogi jest kuzyn, mi przydzielono służebność. Kuzyn nie ma w tym momencie planów budowlanych. Co więcej, nie dysponuje środkami finansowymi. Ja natomiast zaczynam budowę. W akcie notarialnym znajduje się zapis: „X i Y zobowiązują się wspólnie do utrzymywania działki, ponoszenia kosztów utwardzenia drogi, partycypowania w kosztach doprowadzenia mediów, przy czym szczegółową wysokość i proporcje poniesionych wydatków uzgodnią w osobnym porozumieniu”. Wyłożyłam już kilkanaście tysięcy złotych na utwardzenie drogi. Właściciel odmawia zapłaty za jej utwardzenie i zrzeka się w tym momencie łożenia jakichkolwiek pieniędzy na ten cel (czy to utwardzenie, czy prowadzenie mediów). Czy ma prawo odmówić partycypowania w kosztach?
O obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności rozstrzyga przede wszystkim umowa stron, a dopiero – w braku postanowień umowy – ma zastosowanie reguła zawarta w art. 289, według której obowiązek ten spoczywa na tym, czyja nieruchomość odnosi korzyść z ustanowienia służebności, czyli na właścicielu nieruchomości władnącej. Obowiązek ten spoczywa na właścicielu nieruchomości służebnej tylko wtedy, gdy został włożony na niego, czy to w umowie, czy w orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej, ustanawiających służebność.
Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności. Nie obejmuje on zatem kosztów ich wykonania.
Właściciel nie ma obowiązku ponoszenia kosztów wybudowania urządzenia – drogi. Musi tolerować służebność i to, że ktoś będzie jeździł przez jego nieruchomość. Nie można go zmusić do partycypacji w kosztach utwardzenia, ale umowa notarialna zobowiązuje go do partycypowania w kosztach. Proszę go wezwać pisemnie do zwrotu połowy nakładów, a w razie sprzeciwu skierować sprawę na drogę sądową.
Konflikt rodzinny o utwardzenie drogi
Anna i jej kuzyn Jan w 2018 roku otrzymali od babci działki, przez które biegnie droga dojazdowa. Anna, planując budowę domu, zainwestowała kilkanaście tysięcy złotych w utwardzenie tej drogi. Jan, będący właścicielem drogi, odmówił partycypacji w kosztach, powołując się na brak środków finansowych oraz brak planów budowlanych. Anna, powołując się na zapis w akcie notarialnym, że oboje są zobowiązani do wspólnego ponoszenia kosztów, wysłała Janowi oficjalne wezwanie do zwrotu połowy nakładów. W odpowiedzi Jan odmówił, co zmusiło Annę do rozważenia drogi sądowej w celu odzyskania poniesionych kosztów.
Służebność a obowiązki właściciela
Marta i jej sąsiad Paweł odziedziczyli po rodzicach sąsiadujące działki z drogą dojazdową. W akcie notarialnym znajdował się zapis, że oboje zobowiązują się do utrzymywania drogi i partycypacji w kosztach jej utwardzenia. Paweł, jako właściciel drogi, uważał, że nie musi ponosić żadnych kosztów, ponieważ sam nie korzysta z drogi, nie mając planów budowlanych. Marta, potrzebując solidnego dojazdu do swojego nowego domu, wydała znaczną sumę na utwardzenie drogi. Kiedy zażądała zwrotu połowy kosztów, Paweł stanowczo odmówił, zmuszając Martę do poszukiwania pomocy prawnej i przygotowania się na długotrwałą batalię sądową.
Przedwczesne ponoszenie kosztów
Kasia i jej brat Tomek odziedziczyli działki po rodzicach, z drogą dojazdową biegnącą przez działkę Tomka. Kasia, planując budowę domu, postanowiła utwardzić drogę, mimo że Tomek nie miał jeszcze konkretnych planów co do swojej działki. W akcie notarialnym zapisano, że oboje mają partycypować w kosztach związanych z drogą i mediami. Kasia, po poniesieniu kosztów utwardzenia drogi, zwróciła się do Tomka o zwrot połowy wydatków. Tomek odmówił, twierdząc, że na tym etapie nie jest zobowiązany do ponoszenia kosztów, ponieważ nie korzysta z drogi i nie planuje budowy. Kasia rozważa teraz możliwość skierowania sprawy do sądu, aby wyegzekwować należne jej środki.
W sytuacjach związanych z utrzymaniem i kosztami utwardzenia dróg dojazdowych, kluczowe znaczenie mają postanowienia umowy notarialnej. Jeśli zapisano w niej obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów, właściciel nie może jednostronnie zrezygnować z tego zobowiązania. W przypadku sporu, poszkodowana strona powinna rozważyć wezwanie do zwrotu kosztów na piśmie, a w razie braku porozumienia, skierowanie sprawy na drogę sądową.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sporach dotyczących utrzymania dróg i działek? Skontaktuj się z nami online, aby uzyskać profesjonalne porady oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism i dokumentów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
