• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jestem właścicielem nieruchomości, na której prowadzę działalność gospodarczą, transport autobusowy. Dostęp do drogi publicznej miałem droga wewnętrzna, której jestem współwłaścicielem. Droga wewnętrzna przebiega przy działce do tej pory nieogrodzonej. W tym roku właściciel chce grodzic i jak się okazało przy postawieniu płotu, nie jestem w stanie wyjechać autobusem na drogę publiczna, gdyż nie zmieszczą się w zakręcie. Zaproponowałem sąsiadowi służebność albo odkupienie kawałka działki. Dokładnie paska 1,5 m na 25m. Jego działka to 3000 m2. Powiedział, że nie ma takiej możliwości i jedynie może mi dzierżawić ten kawałek z miesięczną opłatą. Jak się na to nie zgadzam, to on grodzi po granicy. Czy jest możliwość uzyskania służebności czy wykupienia tego kawałka działki, czy muszę się godzić na dzierżawę? Czy za okres 10 lat, kiedy wjeżdżałem dokładnie jednym kołem na jego działkę, będę musiał mu zapłacić, bo tak mnie poinformował?
Przyjmuję, że jest to jedyny dostęp do drogi publicznej. Innego Pan nie ma. Ma Pan dwa wyjścia – jedno zaproponowane przez sąsiada, na zasadzie dzierżawy – odpłatnej. Drugie to sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej – niestety także za odpłatnością.
Służebność gruntowa czynna, jaką jest służebność drogi koniecznej, polega na obciążeniu nieruchomości prawem do korzystania z niej w oznaczonym zakresie przez właściciela nieruchomości władnącej, o czym stanowi art. 285 § 1 in principio Kodeksu cywilnego. W przypadku służebności drogi koniecznej korzystanie z nieruchomości obciążonej polega na przejeżdżaniu, przechodzeniu i przegonie szlakiem drożnym wytyczonym po tej nieruchomości. Trasę szlaku służebnego ustala sąd, biorąc pod uwagę kryteria z art. 145 § 2 i 3. W praktyce ustalenie trasy szlaku służebnego budzi wiele kontrowersji ze względu na sprzeczne interesy uczestników postępowania, tj. właściciela nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i właścicieli nieruchomości, po których ma przebiegać szlak drożny. Z tego względu przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które szlak drożny ma prowadzić. Ponadto równoległą zasadą jest, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Generalnie norma art. 145 § 2 obliguje sąd do starannego wyważenia sprzecznych interesów uczestników postępowania i wyboru rozwiązania jak najmniej antagonizującego strony. Przydatne jest także pomocnicze kryterium interesu społeczno-gospodarczego, które wskazuje na potrzebę uwzględnienia charakteru obu nieruchomości, ich gospodarczej funkcji i znaczenia.
W orzecznictwie wskazano, że w świetle art. 145 § 2 istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi publicznej i z jakich przyczyn nieruchomość została go pozbawiona, jakie jest stanowisko większości właścicieli gruntów, przez które droga ma przebiegać, jakich czynności czy nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj i obszar gruntów ma ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby nieruchomości władnącej oraz nie obciąży nadmiernie nieruchomości służebnych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1997 r., sygn. akt II CKN 456/97).
Przy ustaleniu przebiegu drogi koniecznej powinno się oczywiście dążyć do usytuowania drogi w sposób jak najbardziej zgodny z zasadami techniki budowlanej, przy jak najmniejszym obciążeniu gruntów. Droga powinna pod tym względem spełniać w zasadzie jeden warunek - dać odpowiedni w danej sytuacji faktycznej dostęp do drogi publicznej.
W wypadku możliwości wyboru między kilkoma wariantami co do przeprowadzenia drogi koniecznej, interes społeczno-gospodarczy wymaga, żeby w razie braku przeciwwskazań z punktu widzenia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek tego przeprowadzenia będzie najmniejszy.
Ustanowienie służebności drogowej powoduje, że właścicielom działek obciążonych tą służebnością przysługuje z tego tytułu wynagrodzenie. Stanowi ono ekwiwalent o charakterze ceny, nie spełnia natomiast funkcji odszkodowawczej (por. Stanisław Rudnicki Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna, Zakamycze 1999), a w związku z tym należy się także wtedy, gdy żaden uszczerbek (szkoda) nie powstał. Wskazane wynagrodzenie jest równowartością korzyści, których właściciele nieruchomości obciążonych zostali pozbawieni w wyniku przeznaczenia ich części na drogę.
Ma Pan, co prawda, dostęp, ale nie jest on odpowiedni, biorąc pod uwagę, iż prowadzi Pan od lat na nieruchomości działalność gospodarczą wymagającą przejeżdżania dużymi pojazdami. Jednak tu sąd będzie wyważał interes Pana i interes właściciela działki, przez którą ma to przebiegać. A wyniku nie da się przewidzieć. Zwykle sąd opiera się tu o opinię biegłego i wydaje takie postanowienie kończące jak treść opinii. Można ustanowić służebność, nawet mimo sprzeciwu sąsiada. Ale sądownie i za odpłatnością.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
