• Data: 2022-04-01 • Autor: Tomasz Krupiński
Mieszkam w domu jednorodzinnym, który był własnością moich rodziców. Kilka lat temu ja i mama zrzekłyśmy się swoich udziałów na rzecz brata (tata nie żyje od 25 lat). W akcie notarialnym jest zapis o służebności mieszkania dla mnie. Brat przekazał notarialnie dom i działkę swojej córce. W jej akcie notarialnym zapis o służebności jest identyczny, jak w akcie brata. Czy moim obowiązkiem jest obsługa pieca centralnego ogrzewania? Mam 66 lat i dźwiganie worków z węglem jest dla mnie uciążliwe. Płacę za węgiel proporcjonalnie do powierzchni mieszkania. Opłacam również wodę i energię, na które mam oddzielne liczniki. Jaki przedstawia się zakres obowiązków mój i właścicielki mieszkania?
Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93) Kodeks cywilny (K.c.).
Zgodnie z przepisem: art. 297 K.c. – do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przy czym przepis art. 298 K.c. stanowi, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Stosownie do treści art. 302 § 1 i 2 K.c. – mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Oznacza to, że osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania, może korzystać z uprawnień zbliżonych do prawa użytkowania.
Z przepisu art. 258 K.c. wynika, że w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Do tego typu ciężarów, podobnie jak w umowie najmu lokalu mieszkalnego, należą m.in. opłaty związane z korzystaniem z mediów dostarczanych do lokalu, z których korzystają zwykle najemcy, tj. opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, za odprowadzanie ścieków itp.
Przepis art. 260 § 1 K.c. stanowi z kolei, że użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli natomiast użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (§ 2).
Natomiast art. 289 § 1 i 2 K.c. przewiduje, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, a jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.
W odniesieniu do służebności mieszkania cytowany wyżej przepis art. 289 § 1 K.c., który reguluje, kogo obciąża obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, ma odpowiednie zastosowanie. Należy przyjąć, iż w braku postanowień umownych w tym zakresie obowiązek ten będzie obciążał osobę, której przysługuje służebność osobista (vide komentarz do prawa cywilnego pod redakcja Katarzyny A. Dadańskiej wyd. LEX), przy czym w rozumieniu tego przepisu obowiązek utrzymywania przez uprawnionych do korzystania ze służebności urządzeń w odniesieniu do służebności mieszkania oznacza m.in. koszty dot. centralnego ogrzewania, doprowadzania energii elektrycznej, gazu, wody czy odprowadzania ścieków., korzystania z instalacji i odbioru wszelkiego rodzaju multimediów przy pomocy nośników informatycznych itp., o ile strony nie umówiły się inaczej.
Umowa darowizny nie sprecyzowała inaczej obowiązków, poza określeniem bezpłatnej służebności, co należy rozumieć, w okolicznościach niniejszej sprawy, że bezpłatne korzystanie z mieszkania w zakresie określonym umową to korzystanie bez obowiązku płacenia wynagrodzenia właścicielowi, zaś w ciężarach – w tym przypadku w kosztach mediów – powinni partycypować pozwani.
Obsługa urządzeń, w braku odmiennej umowy, należy do właściciela. Panią obciąża koszt ogrzewania (zakupu węgla). Stoję na stanowisku, iż nie jest Pani zobowiązana także do wnoszenia opału.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
